A Győri Ítélőtábla Gf.20442/2009/8. számú határozata szerződés tisztességtelenségének megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 78. §, 253. §, 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 209. §, 474. §, 1978. évi 2. törvényerejű rendelet (Ptké.) 5/B. § (1) bek.] Bírók: Maurer Ádám, Szalay Róbert, Zámbó Tamás

Győri Ítélőtábla

Gf.IV.20.442/2009/8.szám

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN !

A Győri Ítélőtábla a felperesnek dr. Vörös Géza István ügyvéd által képviselt alperes ellen szerződés tisztességtelen feltételeinek megállapítása iránti perében a Veszprém Megyei Bíróság 2009. szeptember 21. napján meghozott 1.G.40.047/2009/9. számú ítélete ellen az alperes részéről 10. sorszám alatt előterjesztett fellebbezés folytán meghozta a következő

í t é l e t e t :

Az ítélőtábla a megyei bíróság ítéletét részben és akként változtatja meg, hogy az elsőfokú bíróság által megállapított érvénytelenség azokra a szerződésekre nem vonatkozik, amelyeket 2006. március 1. napját megelőzően kötöttek, valamint azokra, amelyeket az ezt követő időpontban kötöttek, de 2009. április 24-ig már teljesítettek.

Kötelezi az alperest, hogy 8 napon belül - leletezés terhével - rójon le 3.000,- (Háromezer) Ft fellebbezési illetéket.

Köteles az alperes megfizetni az államnak az APEH Nyugat-dunántúli Regionális Igazgatósága Illeték Főosztálya felhívására 12.000,- (Tizenkettőezer) Ft feljegyzett csatlakozó fellebbezési illetéket és viselni tartozik a fellebbezési eljárásban felmerült költségeit.

Ez ellen az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

I n d o k o l á s :

A megyei bíróság a fellebbezéssel támadott ítéletében megállapította, hogy az alperes által az ingatlanközvetítői tevékenysége körében alkalmazott "közvetítési (szolgáltatási) feltételek" elnevezésű általános szerződési feltételek

- 4. pontjának: "A felek megállapodnak, hogy sikeres közvetítésnek, illetve a megbízásban foglalt ügylet teljesítésének azt tekintik, ha ezen ügylet a megbízott által közvetített felek között, vagy annak rokona, ismerőse között köttetik, függetlenül attól, hogy a megbízó a megbízást visszavonta, felmondja, vagy ezek után értékesíti az ingatlant."

- 8.b. pontjának: "a megbízási szerződés határozott időre szól..., a szerződés időtartama alatt megbízottat kizárólagos közvetítés illeti meg."

kikötései érvénytelenek az alperessel szerződő valamennyi félre kiterjedő hatállyal, kivéve azon szerződéseket, amelyek 2009. április 24-ig teljesítettek.

A bíróság eltiltotta az alperest a fenti feltételek alkalmazásától. Kötelezte, hogy az ítélet rendelkező részét 30 napon belül saját költségén tegye közzé egy országos napilapban, továbbá helyezze el a saját internetes honlapján 30 napon belül, 60 napos időtartamra és fizessen meg az államnak felhívásra 21.000,- Ft illetéket.

Határozata indokolásában megállapította, hogy az alperes főtevékenysége saját tulajdonú ingatlan adásvétele, de a tevékenysége közé tartozik egyebek mellett az ingatlanügynöki tevékenység is. A megbízókkal kötött ingatlanközvetítési szerződés írásba foglalása körében használja a "közvetítési (szolgáltatási) feltételek" megnevezésű, általános szerződési feltételekkel az "ingatlanközvetítési megbízás" című szerződésmintáját. A megbízó a blanketta 2. pontja szerint eladás esetén a kialkudott vételár, bérbeadás esetén az éves bérleti díj meghatározott százalékát, míg a 3. pont értelmében egy olyan fix összegű díjat köteles fizetni, amely a megbízó saját kockázatvállalása és amelyet az alperes nem térít vissza. Az 5. pont értelmében a közvetítési díj megfizetése a megbízásban foglalt ügylet teljesítésekor, tehát az adásvételi vagy bérleti szerződés aláírásának napján esedékes. A szerződés 4. pontjában foglalt kikötés szerint sikeres közvetítésnek, illetve a megbízásban foglalt ügylet teljesítésének azt tekintik, ha ezen ügylet a megbízott által közvetített felek között, vagy annak rokona, ismerőse között köttetik, függetlenül attól, hogy a megbízó a megbízást visszavonta, felmondja vagy ezek után értékesíti az ingatlant.

A 8.a. pontja értelmében a szerződés szólhat határozatlan időre, míg a 8.b. pont szerint határozott időre is, azzal, hogy a szerződés időtartama alatt a megbízottat kizárólagos közvetítés illeti meg.

A bíróság ítélete jogi indokolásában hangsúlyozta, hogy az ingatlanközvetítésre irányuló szerződések a Ptk. 474. §. (1) bekezdésében írt megbízásnak minősülnek. Az alperes által megszövegezett szerződési feltételek tartalma szerint az alperest megillető díjazás kettős természetű, a megbízó egyrészt fix összegű díjat köteles fizetni (adminisztrációs, ügyviteli költségek), mely független a megbízás eredményétől, ugyanakkor az alperesi tevékenység eredményéhez, az adásvételi vagy bérleti szerződés létrejöttéhez kapcsolódóan is van díjigénye az alperesnek. Ez az eredménykötelem jeleit kölcsönözi a megállapodásnak.

Ebből kifolyólag az adásvételi, illetőleg bérleti szerződés létrejötte és az alperes tevékenysége között okozati összefüggésnek kell fennállnia, azaz az alperes tevékenységének ezen szerződés létrejöttét befolyásolnia kell. Egyoldalú és indokolatlan az olyan ellenszolgáltatás meghatározása, amely automatikusan akkor is megilleti az alperest, amikor az ingatlant nem az alperes által közvetített vevő vásárolja meg, hanem annak valamely rokona, vagy ismerőse. Ugyanígy egyoldalú és indokolatlan az a kikötés, amely szerint az alperest akkor is megilleti az elért eredmény után járó közvetítői díj, ha a megbízási szerződés megszűnését követően a megbízó maga értékesíti az ingatlant. A sérelmezett - 4. pontban foglalt - kikötések alkalmazása esetén a megbízó eredményhez kötött díjfizetési kötelezettsége automatikusan akkor is beállna, ha az alperes tevékenységétől függetlenül jönne létre a szerződés.

A 8.b. pontban megjelölt kizárólagossági kikötés kapcsán a bíróság rámutatott, hogy a kizárólagossági kikötésnek határozottnak és érthetőnek kell lennie. Csak abban az esetben minősül tisztességesnek, akkor alapul a felek egyenlőségén, ha a kikötés határozott, egyedileg megtárgyalt, kellően behatárolt és részletezett. A perbeli esetben az összes potenciális természetes és jogi személyre kiterjed, nincs behatárolva a szerződés földrajzi hatálya sem, így a területi és személyi korlátozás nélküli kizárólagosság indokolatlan, egyoldalú hátrányt jelent a megbízó számára, amely sérti a jóhiszeműség követelményét, ezért tisztességtelen. Nincs meghatározva, hogy konkrétan milyen értékesítési csatornákat kíván igénybe venni az alperes a megbízás teljesítéséhez, holott számtalan médiában, hírközlési csatornán el lehet jutni az esetleges érdeklődőkhöz. A fentebb kifejtettekre és a Ptk. 209. §. (1) bekezdésében, 209/A. §. (2), 209/B. §. (1) és (3) bekezdésében, valamint az 1978. évi 2. tvr. (Ptké.) 5. §. a.) pontjában és 5/B. §. (1) bekezdésében írtakra figyelemmel a bíróság megállapította, hogy a felperes által sérelmezett általános szerződési feltételek - az alperessel szerződő valamennyi félre kiterjedő hatállyal - érvénytelenek és közlemény közzétételére kötelezte az alperest.

Az alperes fellebbezésében az elsőfokú ítélet megváltoztatását és a felperes keresetének elutasítását kérte. Hangsúlyozta, hogy a Ptk. 209. §. (4) bekezdése értelmében a tisztességtelen szerződési feltételekre vonatkozó rendelkezések nem alkalmazhatók a főszolgáltatást megállapító, illetve a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás arányát meghatározó szerződési kikötésekre.