BH+ 2008.4.175 I. Ingatlan tulajdonjogának, a birtokláshoz való jognak megsértéséből eredő igény nem engedményezhető, legfeljebb az ebből eredő kártérítési követelés lehet engedményezés tárgya [Ptk. 98. §, 115. §, 192. §, 328. §].

Kapcsolódó határozatok:

Budapest Környéki Törvényszék P.21574/2004/45., Fővárosi Ítélőtábla Pf.21267/2006/12., Kúria Pfv.21325/2007/4. (*BH+ 2008.4.175*)

***********

II. Ingatlan jogszerűtlen használatához kapcsolódó igény érvényesítése körében vizsgálandó körülmények [Ptk. 98. §, 99. §, 112. §, 140. § (2) bek., 193. §, 368. §].

Az irányadó tényállás szerint a v-i 4077. helyrajzi számú lakóház és udvar megjelölésű, V., D. tér 6. szám alatt található ingatlan az I. r., a III-VI. r. alperesek, valamint az ingatlan 12/48-ad tulajdoni hányadával rendelkező E. J.-né közös tulajdonában állt. 1986 tavaszától az ingatlanból egy 500 négyszögöl nagyságú telekrészt K. L. által képviselt - a cégjegyzékből 1999. február 9-én törölt - V. Kisszövetkezet bérelt. A cégjegyzékbe 1991. január 17-én bejegyzett G. Kft.-t K. L., ifj. K. L. - apja és fia -, valamint E. J.-né alapította 1990. december 13-án. A G. Kft. 1991. január 16-ai taggyűlésén megállapodott E. J.-néval abban, hogy az alapításkor szolgáltatott 400 000 Ft értékű ingó apportját "átváltja" a v.-i 4077. helyrajzi számú ingatlanon található tulajdoni illetőségére. Az I. Inc. (USA Delawere Állam) 1991. december 29-én kelt szerződéssel a G. Kft.-nek 1997. április 30-áig visszafizetendő 2 millió forint kölcsönt folyósított és e kölcsön visszafizetésének biztosítására vételi jog illeti meg "a kölcsönvevő tulajdonát képező" V., D. tér 6. szám alatti ingatlan 12/48-ad részén. Miután a kölcsön visszafizetésének határideje eredménytelenül telt el, az I. Inc. élt opciós jogával, és egyidejűleg megvásárolta a G. Kft.-nek az ingatlanon lévő ingóságait is. V. város jegyzője 1999. március 2-ai levelében felhívta E. J.-né és a társtulajdonosok figyelmét arra, hogy a perbeli ingatlan elhanyagolt, gondozatlan állapotban van, az ott lévő épületek állaga leromlott, a gyomnövénnyel benőtt udvaron pedig gépkocsi roncsok találhatók, felszólította a tulajdonosokat, hogy gondoskodjanak az ingatlan karbantartásáról. 1999. július 9-én a III-VI. r. alperesek írásbeli szerződéssel megbízták a IX. r. alperest az ingatlan kiürítésével az ott lévő ingóságok eltávolításával. 2000. április 17-én K. L. - aki a 2005. januárban alapított felperesnek az elnöke is - feljelentést tett lopás miatt arra hivatkozással, hogy ismeretlen személyek gépkocsikat, építőanyagokat, konténereket és más ingóságokat tulajdonítottak el a perbeli ingatlanról.

Az I., III., IV., V., VI. r. alperesek, valamint E. J.-né 2000. október 27-én kelt adásvételi szerződéssel a P. Betéti Társaság részére értékesítették a v.-i 4077. helyrajzi számú ingatlant.

A felperes végleges keresetében egyetemlegesen kérte kötelezni az alpereseket az általuk jogalap nélkül megszerzett és az I. Inc. tulajdonát képező ingóságok visszaadására, amennyiben ez nem lehetséges, azok értékének megtérítésére és emellett kártérítés címén 31 540 000 Ft és ennek 2000. április 26-tól járó kamatai megfizetésére. Kereshetőségi jogát a 2001. január 22-én és 2005. július 28-án kelt engedményezési szerződésekre alapította. Keresetében arra hivatkozott, hogy a perbeli ingatlan elkerített és lezárt, 1/4 tulajdoni hányadnak megfelelő részével és az ott tárolt ingóságokkal 1991. január 16-tól a G. Kft., majd az I. Inc. tulajdonosként volt jogosult rendelkezni. A tulajdonostársak, illetve a IX. r. alperes részéről pedig jogszabálysértő volt az ingatlanra való behatolás, valamint az ott lévő ingóságok szétverése, illetve elhordása.

Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Vitatták, hogy jogellenesen jártak volna el, és azt is, hogy a felperes jogelődjei tulajdonjoguk alapján jogosultak lettek volna az ingatlan használatára. Előadásuk szerint K. L.-t eredménytelenül szólították fel az ingatlan kiürítésére, melynek elhanyagoltságát mind a környéken lakók, mind V. Város jegyzője kifogásolta.

Az elsőfokú bíróság 45. sorszámú ítéletében a felperes keresetét elutasította. Az ítélet szerint az I. Inc. sem az ingatlant, sem az ott lévő ingóságokat nem vette birtokba, az ingatlanon tényleges tevékenységet nem folytatott, az ingóságokat nem őriztette. Az ingatlan használaton kívül állt, építményei tönkrementek, udvarát gyomnövények nőtték be, azon használatra alkalmatlan gépkocsi roncsok voltak. Nem illette meg az I. Inc-t a Ptk. 98. §-a alapján sem a birtoklás joga, mivel az ingatlan tekintetében tulajdonjogának bejegyzésére nem került sor, az ott lévő ingóságoknak minősülő vagyontárgyak átadása pedig részére nem történt meg. Mindezekre tekintettel az alperesek az ingatlan rendbetételével, kiürítésével nem tanúsítottak jogellenes magatartást.

A felperes fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróságtól eltérő jogi indokolással hagyta helyben az elsőfokú ítéletet. A jogerős ítélet szerint nem bizonyított, hogy K. T. - K. L. másik fia, aki a perbeli követelést 2005. július 28-án engedményezte a felperesre - a 2001. január 22-én kelt engedményezési szerződés alapján ténylegesen jogutódjává vált volna az I. Inc.-nek. A 2001. január 22-ei engedményezési szerződést engedményezőként nem az I. Inc. cégnyilvántartásba bejegyzett képviselője írta alá, az okiraton szereplő aláírás olvashatatlan, és az sem állapítható meg, hogy az engedményező nevében meghatalmazott járt volna el. Mindezek miatt a felperes jogutódi minősége nem bizonyított.

Az I. Inc. nem tárolhatott tulajdonosként a perbeli ingatlanon ingóságokat, mert az 1991. december 29-én kötött "kölcsönszerződés opcióval" elnevezésű szerződés nem létező szerződésnek minősül. E szerződés megkötésekor ugyanis még nem volt az I. Inc-nek szerződéskötési képessége, mert bejegyzésére csak 1992. május 8-án került sor, jogképességét pedig - irányadó hazai joga alapján - csak a bejegyzéssel szerezte meg.

A kölcsönszerződés létrejötte esetén sem keletkezett volna az I. Inc-nek opciós joga, mert az írásbeli szerződés az ez esetben irányadó Ptk. 375. § (1) bekezdésében írtak ellenére nem jelölte meg az opciós vételárat. Amennyiben az opciós megállapodás létrejött volna, azt a jogszabály megkerülésére irányuló semmis szerződésnek kellene tekinteni, mert a Ptk.-nak a szerződéskötéskor hatályos 254. § (3) bekezdésébe ütközött. Az I. Inc. tulajdonszerzésének további akadályát jelenti, hogy a rendelkezésre álló iratok szerint nem írásban került sor a vételi jog gyakorlására, és nem került sor a külföldi személyek tulajdonszerzéséhez szükséges, a 7/1996. (I. 18.) Korm. rendelet szerinti közigazgatási engedély beszerzésére sem.

Az I. Inc. tehát az ingatlannak jogalap nélküli birtokosa volt, és ezért terhelte az ingatlan kiadásának, kiürítésének kötelezettsége még akkor is, ha a csatolt számlák alapján az ott tárolt ingóságok tulajdonosának kellene tekinteni. A tulajdonosok 1999. május 5-én kelt levélben felszólították az ingatlan kiürítésére, és mivel ennek nem tett eleget, mint rosszhiszemű birtokos felel a Ptk. 195. § (3) bekezdése alapján a bekövetkezett károkért és köteles használati díj fizetésére is. Úgy kell tekinteni, hogy az ingatlan tulajdonosai károsodástól óvták meg a használati díj fizetésére is köteles I. Inc.-t, azzal, hogy megbízás nélküli ügyvivőként, helyénvaló beavatkozásokkal a IX. r. alperes részére megbízást adtak. Az ingóságok értékesítéséből befolyt összeggel megbízási költségük térült meg, ezért tartozásuk nem keletkezett az I. Inc. felé. A IX. r. alperest megbízó tulajdonostársak nem okoztak kárt a felperesnek, így a IX. r. alperes kártérítési felelőssége is kizárt.