A Kúria Gfv.30016/2015/1. számú precedensképes határozata szerződés megszűnésének megállapítása tárgyában. [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 193. §, 1991. évi XLIX. törvény (Cstv.) 47. §] Bírók: Kovács Zsolt, Osztovits András, Vezekényi Ursula

A határozat elvi tartalma:

Az 1991. évi XLIX. tv. 47. § (1) bekezdésében biztosított felmondási jog a tételesen meghatározott kivételeken túl egyéb feltételektől nem függő jogosultság. 1991. XLIX. Tv. 47. § (1), 1959. IV. Tv. 193. § (2), 1959. IV. Tv. 196. § (2)

Kapcsolódó határozatok:

Fővárosi Törvényszék G.41565/2012/15., Fővárosi Ítélőtábla Gf.40857/2013/11., *Kúria Gfv.30016/2015/1.* (BH+ 2015.10.432)

***********

A KÚRIA

mint felülvizsgálati bíróság

Gfv.VII.30.016/2015/6.szám

A Kúria mint felülvizsgálati bíróság a Marinné dr. Nyéki Ildikó ügyvéd által képviselt felperesnek a dr. Gyúró Ügyvédi Iroda ügyintéző: dr. Gyúró Dalma ügyvéd által képviselt alperes ellen felmondás érvényessége, szerződés megszűnése megállapítása, ingatlan kiürítése iránt indított perében a Fővárosi Törvényszéken 26.G.41.565/2012. számon indult és a Fővárosi Ítélőtábla 14.Gf.40.857/2013/11. számú ítélete ellen az alperes által benyújtott felülvizsgálati kérelem és a felperes által benyújtott felülvizsgálati ellenkérelem folytán indult felülvizsgálati eljárásban - tárgyaláson kívül - meghozta a következő

í t é l e t e t:

A Kúria a jogerős ítéletet - a felülvizsgálati, illetve a csatlakozó felülvizsgálati kérelemmel érintett részében - hatályában fenntartja.

Kötelezi az alperest 3.500.000,- (hárommillió-ötszázezer) Ft, a felperest 35.000,- (harmincötezer) Ft felülvizsgálati, illetve csatlakozó felülvizsgálati eljárási illeték állam javára történő megfizetésére külön felhívásra.

Kötelezi továbbá az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 15 napon belül 127.000,- (egyszázhuszonhétezer) Ft részfelülvizsgálati eljárási költséget.

I n d o k o l á s

A felperes tulajdonában áll a b-i ingatlan, amely társasházi formában ún. nyugdíjas apartmanházként működik. Az apartmanházban lévő, a felperes tulajdonában álló 164 társasházi albetét egy részét a felperessel tartós bérleti szerződést kötött magánszemélyek használják.

A 2008. december 19-i birtokba adási és átadás-átvételi jegyzőkönyvben a felek rögzítették, hogy a 2008. december 17-i megállapodás szerint a pontos helyiséglistát, az átvett eszközök felsorolását külön jegyzőkönyv tartalmazza, továbbá a felperes tulajdonosként meghatározott feladat ellátására: üzemeltetésre adta az épületet az alperes birtokába. Az alperes üzemeltetőként az ún. közösségi szolgáltatások nyújtására maga kötött szerződést az apartmanházban lakókkal, amely szerződés alapján az alperes által vállalt szolgáltatások (közösségi helyiség használat, készenléti nővéri szolgálat, programok, nappali ellátás) ellenében az egyes lakókat ún. közösségi díj fizetési kötelezettség terhelte az alperes felé úgy, hogy az üzemeltetési szerződésre utalással a felperes bérbeadóként az egyes bérlőkkel kötött bérleti szerződésekben azt vállalta, hogy biztosítja - a bérlő apartmanházba való beköltözésétől a bérlő élete végéig - a külön szerződésben rögzített szolgáltatások elérhetőségét, rögzítve, hogy e szolgáltatásokra a bérlők a külön megkötendő szolgáltatási szerződéssel válnak jogosulttá.

A 2009. október 30-i módosításokkal egységes szerkezetbe foglalt együttműködési megállapodás szerint a felperes tulajdonát képező perbeli ingatlanon megvalósított nyugdíjas apartmanház kapcsán a felperes volt köteles viselni a beruházás költségeit, az ő kötelezettségébe tartozott az apartmanok bérbeadása, azzal, hogy az apartmanokon kívüli ingatlanrészeket az alperes volt jogosult üzemeltetőként hasznosítani, továbbá a felperest illette meg az apartmanok hosszú távú bérleti szerződéseiből eredő bevétele. A felperest terhelte tulajdonosként a bérleti szerződések alapján fizetendő költség, a bérleti szerződések olyan engedményének az alperes részére való megtérítése, amely az esetleges üzemeltetési bevételeket csökkenti, továbbá az épületben lévő, bérbe nem adott apartmanok után közüzemi díj, az épület üzemeltetésével járó díj megtérítése az alperes felé. Az alperes üzemeltetőként vállalta az épület bemutatását a hasznosítás érdekében az érdeklődők számára, a beköltözések megszervezését, az értékesítéssel kapcsolatos közvetítői tevékenység ellátását, továbbá az apartmanház működése, a bérbe adott apartmanok rendeltetésszerű használatra alkalmassága biztosítását. A felperes a tulajdonát képező épületet határozott időre: 2019. január 15-ig adta az alperes-üzemeltető birtokába.

A felperes az apartmanház felépítése, a beruházás finanszírozása érdekében a Bank Nyrt-vel hitelszerződéseket kötött. A hitelező által nyújtott kölcsönök biztosítékául a alperes tulajdonát képező ingatlanokra jelzálogjogot, keretbiztosítéki jelzálogjogot alapítottak.

Az Bank Nyrt. hitelező 2011. június 14. napján előterjesztett kérelmére a bíróság a 2011. július 11-én kelt végzésével megállapította a felperes fizetésképtelenségét, elrendelte felszámolását. A felszámolás kezdő időpontja 2012. április 5. napja.

A felperes felszámolója a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (Cstv.) 47. § (1) bekezdésében biztosított külön felmondási jogot gyakorolva a szerződés egyes rendelkezései újratárgyalása, módosítása végett történő fellépése sikertelensége után 2012. július 4. napján kelt nyilatkozatával az alperessel kötött együttműködési megállapodást felmondta. Ebben rögzítette, hogy az általa tapasztalt aránytalan díjpolitika, a nem fenntartható költségmegosztás, pénzforgalmi gyakorlat megszüntetése érdekében kezdeményezte az együttműködési megállapodás közös áttekintését, a szolgáltatási költségek számbavételét, az eredeti munkamegosztás és az induláskori szerződéses környezet visszaállítását, amely kezdeményezésére az alperes együttműködést nem tanúsított, elzárkózott a közös megegyezéssel való megszüntetéstől is.

A felperes mint tulajdonos és az alperes mint üzemeltető között létrejött együttműködési megállapodás ezért nem tartható fenn, a felszámolás alatt álló felperes a bevételeit felélte, árbevétele nincs, vállalt kötelezettségeit fedezet hiányában teljesíteni nem tudja, az üzemeltetésnek az alperes a nagyrészt a felperes által rendelkezésre bocsátott eszközök és helyiségek térítés nélküli használatával tesz eleget, amiatt az üzemeltetés szerződéses konstrukciója fenntartására nincs mód. Ezért az együttműködési megállapodást a felszámolót megillető külön, azonnali hatályú felmondással megszüntetve felszólította az alperest, hogy az ingatlant 2012. július 16. napján átadás-átvételi eljárás keretében a felperes felszámolója részére adja át, az alperes használatában lévő eszközökkel számoljon el. 2012. július 16-án az ingatlan birtokbavétele végett a felperes felszámolója eredménytelenül járt el, az alperes a felszámoló belépését az ingatlanba meggátolta.

A felperest képviselő felszámoló az alperesre háruló közös képviseleti feladatokra alapítva sem járt sikerrel. A társasház közgyűlését a 2012. július 19-én kelt meghívóval 2012. augusztus 1-jére összehívta, az alperes azonban a közgyűlés helyszínét nem biztosította az ingatlanban.