BH+ 2015.10.432 A Cstv. 47. § (1) bekezdésében biztosított felmondási jog a tételesen meghatározott kivételeken túl egyéb feltételektől nem függő jogosultság. Kifejezett eltérő jogszabályi rendelkezés hiányában e jog gyakorlásának és a felmondás érvényességének nem mércéje a hitelezőkre gyakorolt hatás [1991. évi XLIX. tv. (Cstv.) 47. § (1) bek.].

A felperes tulajdonában áll a B., B. u. 53-55. szám alatti ingatlan, amely társasházi formában ún. nyugdíjas apartmanházként működik. Az apartmanházban lévő, a felperes tulajdonában álló 164 társasházi albetét egy részét a felperessel tartós bérleti szerződést kötött magánszemélyek használják.

A 2008. december 19-i birtokba adási és átadás-átvételi jegyzőkönyvben a felek rögzítették, hogy a 2008. december 17-i megállapodás szerint a pontos helyiséglistát, az átvett eszközök felsorolását külön jegyzőkönyv tartalmazza, továbbá a felperes tulajdonosként meghatározott feladat ellátására: üzemeltetésre adta az épületet az alperes birtokába. Az alperes üzemeltetőként az ún. közösségi szolgáltatások nyújtására maga kötött szerződést az apartmanházban lakókkal, amely szerződés alapján az alperes által vállalt szolgáltatások (közösségi helyiség használat, készenléti nővéri szolgálat, programok, nappali ellátás) ellenében az egyes lakókat ún. közösségi díj fizetési kötelezettség terhelte az alperes felé úgy, hogy az üzemeltetési szerződésre utalással a felperes bérbeadóként az egyes bérlőkkel kötött bérleti szerződésekben azt vállalta, hogy biztosítja - a bérlő apartmanházba való beköltözésétől a bérlő élete végéig - a külön szerződésben rögzített szolgáltatások elérhetőségét, rögzítve, hogy e szolgáltatásokra a bérlők a külön megkötendő szolgáltatási szerződéssel válnak jogosulttá.

A 2009. október 30-i módosításokkal egységes szerkezetbe foglalt együttműködési megállapodás szerint a felperes tulajdonát képező perbeli ingatlanon megvalósított nyugdíjas apartmanház kapcsán a felperes volt köteles viselni a beruházás költségeit, az ő kötelezettségébe tartozott az apartmanok bérbeadása, azzal, hogy az apartmanokon kívüli ingatlanrészeket az alperes volt jogosult üzemeltetőként hasznosítani, továbbá a felperest illette meg az apartmanok hosszú távú bérleti szerződéseiből eredő bevétele. A felperest terhelte tulajdonosként a bérleti szerződések alapján fizetendő költség, a bérleti szerződések olyan engedményének az alperes részére való megtérítése, amely az esetleges üzemeltetési bevételeket csökkenti, továbbá az épületben lévő, bérbe nem adott apartmanok után közüzemi díj, az épület üzemeltetésével járó díj megtérítése az alperes felé. Az alperes üzemeltetőként vállalta az épület bemutatását a hasznosítás érdekében az érdeklődők számára, a beköltözések megszervezését, az értékesítéssel kapcsolatos közvetítői tevékenység ellátását, továbbá az apartmanház működése, a bérbe adott apartmanok rendeltetésszerű használatra alkalmassága biztosítását. A felperes a tulajdonát képező épületet határozott időre: 2019. január 15-ig adta az alperes-üzemeltető birtokába.

A felperes az apartmanház felépítése, a beruházás finanszírozása érdekében az O. Bank Nyrt.-vel hitelszerződéseket kötött. A hitelező által nyújtott kölcsönök biztosítékául a alperes tulajdonát képező ingatlanokra jelzálogjogot, keretbiztosítéki jelzálogjogot alapítottak.

Az O. Bank Nyrt. hitelező 2011. június 14. napján előterjesztett kérelmére a bíróság a 2011. július 11-én kelt végzésével megállapította a felperes fizetésképtelenségét, elrendelte felszámolását. A felszámolás kezdő időpontja 2012. április 5. napja.

A felperes felszámolója a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (a továbbiakban: Cstv.) 47. § (1) bekezdésében biztosított külön felmondási jogot gyakorolva a szerződés egyes rendelkezései újratárgyalása, módosítása végett történő fellépése sikertelensége után 2012. július 4. napján kelt nyilatkozatával az alperessel kötött együttműködési megállapodást felmondta. Ebben rögzítette, hogy az általa tapasztalt aránytalan díjpolitika, a nem fenntartható költségmegosztás, pénzforgalmi gyakorlat megszüntetése érdekében kezdeményezte az együttműködési megállapodás közös áttekintését, a szolgáltatási költségek számbavételét, az eredeti munkamegosztás és az induláskori szerződéses környezet visszaállítását, amely kezdeményezésére az alperes együttműködést nem tanúsított, elzárkózott a közös megegyezéssel való megszüntetéstől is.

A felperes mint tulajdonos és az alperes mint üzemeltető között létrejött együttműködési megállapodás ezért nem tartható fenn, a felszámolás alatt álló felperes a bevételeit felélte, árbevétele nincs, vállalt kötelezettségeit fedezet hiányában nem tudja teljesíteni, az üzemeltetésnek az alperes a nagyrészt a felperes által rendelkezésre bocsátott eszközök és helyiségek térítés nélküli használatával tesz eleget, amiatt az üzemeltetés szerződéses konstrukciója fenntartására nincs mód. Ezért az együttműködési megállapodást a felszámolót megillető külön, azonnali hatályú felmondással megszüntetve felszólította az alperest, hogy az ingatlant 2012. július 16. napján átadás-átvételi eljárás keretében a felperes felszámolója részére adja át, az alperes használatában lévő eszközökkel számoljon el. 2012. július 16-án az ingatlan birtokbavétele végett a felperes felszámolója eredménytelenül járt el, az alperes a felszámoló belépését az ingatlanba meggátolta.

A felperest képviselő felszámoló az alperesre háruló közös képviseleti feladatokra alapítva sem járt sikerrel. A társasház közgyűlését a 2012. július 19-én kelt meghívóval 2012. augusztus 1-jére összehívta, az alperes azonban a közgyűlés helyszínét nem biztosította az ingatlanban.

Az alperes a felperes felszámolójának 2012. július 16-i birtokba lépési kísérlete miatt birtokvédelmi eljárást kezdeményezett, mely kérelme 25221-4/2012/VII. számú jegyzői határozattal elutasításra került. A határozattal szemben az alperes birtokvédelmi pert indított.

A felperes felmondásával megszüntetett együttműködési megállapodás ellenére az alperes nem bocsátotta a felperes birtokába az ingatlant, azt továbbra is használja. A felperes az egyes bérlőkkel kötött bérleti szerződéseket nem mondta fel, az egyes bérbeadás útján hasznosított apartmanokat a bérlők továbbra is használják.

Az alperes hitelezői igénybejelentéssel élt a felperessel szembeni felszámolási eljárásban és a hitelezői igénye felszámoló általi kezelése miatt kifogással élt, sérelmezve a visszaigazolás elmaradását is.

A felperes a 2012. szeptember 11-én előterjesztett keresetében annak megállapítását kérte, hogy a felek között létrejött 2009. október 30-i módosításokkal egységes szerkezetbe foglalt együttműködési megállapodás a felperes részéről 2012. július 4. napján történt felmondása érvényes, ezáltal az együttműködési megállapodás megszűnt. Módosított keresetében kérte továbbá, hogy a szerződés megszűnéséből fakadóan a bíróság kötelezze az alperest arra, hogy a perbeli ingatlanból az általa birtokolt területeket adja a felperes birtokába. Előadta, hogy a felszámolási eljárás megindulását követően azzal szembesült, hogy az apartmanház üzemeltetési költségeit a felszámolási eljárásbeli bevétel hiányában finanszírozni nem tudta, és a bentlakó nyugdíjasok a közösségi díjat közvetlenül az alperesnek fizették, úgy hogy az alperes sem bérleti díjat, sem használati díjat nem fizetett, az általa üzemeltetésre hivatkozással birtokba vett albetétek, illetve a felperes tulajdonát képező vagyontárgyak, eszközök után. Hivatkozott arra, hogy kizárólag az együttműködési megállapodás szerinti feladatellátásra, ingatlanüzemeltetésre, közösségi és szociális szolgáltatás nyújtására, társasági közös képviselet kifejtésére adta az alperes birtokába, ezért a felszámoló részére a Cstv. által biztosított külön felmondási jog gyakorlását követően az alperes jogcím nélkül nem jogosult a felperes ingatlanát birtokban tartani.