BH 2007.7.237 Érvénytelen az a társasházi közgyűlési határozat, amely a külön tulajdonban álló társasházi lakás nem lakás célú használatát, vagy ilyen célra történő átengedését a többi tulajdonostárs hozzájárulásához köti [2003. évi CXXXIII. tv. (továbbiakban: Tht.) 13. § (2) bek., 16. §].

A felperes az alperesi társasházban levő egyik lakás tulajdonosa, lakását filmforgatás céljából adja rendszeresen bérbe.

Az alperes 2001. május 27-én megtartott közgyűlésén 7/2004. számú határozattal elfogadta az alperesi társasház Szervezeti és Működési Szabályzatát (SZMSZ). Az SZMSZ 2.1.2. második és harmadik bekezdése az alábbiak szerint rendelkezik. "A külön tulajdonban lévő lakást, és a hozzá kapcsolódó helyiségeket, (tároló, garázs) kizárólag céljuknak megfelelően lehet használni (lakhatás, ingóságok tárolása, illetve gépjármű tárolása). Ettől eltérő bármely célú használat - a vonatkozó jogszabály betartása mellett - kizárólag az adott lakóépületben, külön tulajdoni hányaddal rendelkező valamennyi tulajdonos írásbeli hozzájárulásával, és a Társasház összes tulajdoni hányad szerinti 4/5-ös írásbeli hozzájárulásával lehet. Az írásbeli hozzájárulás megszerzésének lebonyolítására a 4.1.4. pontot kell alkalmazni".

A felperes keresetében a határozat érvénytelenségének megállapítását kérte. Álláspontja szerint az SZMSZ fent hivatkozott rendelkezései ellentétesek a Ptk. 112. § (1) bekezdésében, illetve a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (továbbiakban: Tht.) 16. §-ában foglaltakkal, illetve az SZMSZ 2.1.1. pontjában írtakkal. Kifejtette, az SZMSZ korlátozza a felperes lakásának használati, hasznosítási lehetőségét, sérti a felperes érdekeit, a határozat folytán a felperes jövedelemtől esik el.

Az alperes a kereset elutasítását kérte.

Az elsőfokú bíróság 2004. november 25-én kelt ítéletében a felperes keresetét elutasította, rendelkezett a perköltség viseléséről. Ítélete indokolásában kifejtette az SZMSZ sérelmezett rendelkezései nem ütköznek sem a Ptk. 112. § (1) bekezdésébe, sem a Tht. 16. §-ába, illetve az SZMSZ 2.1.1. alpontjába. A Tht. 17. §-a értelmében, az SZMSZ célja éppen az, hogy meghatározza a külön tulajdonban levő lakás, illetve nem lakás céljára szolgáló helyiségek használatának, hasznosításának szabályait, a lakóépület céljának, működésének megfelelően. A perbeli ingatlan lakás, a sérelmezett SZMSZ rendelkezés kizárólag a lakásnak céljuktól eltérő hasznosítása vonatkozásában tartalmaz rendelkezéseket és ír elő előzetes hozzájárulást a többi tulajdonostárs részéről. Rámutatott továbbá, a felperes a lakást bérbeadás útján hasznosíthatja, ez esetben a felperest jövedelem illeti meg, sőt a határozat a lakás filmforgatás céljából történő bérbeadását sem zárja ki, ha a tulajdonostársak ahhoz a megkívánt mértékben hozzájárulnak.

A másodfokú bíróság 2005. szeptember 16-án kelt ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét indokai alapján hagyta helyben. Kiemelte, a 46/1997. (XII. 29.) KTM rendelet 3. § f) pontja az ingatlan rendeltetésének megváltoztatását engedélyhez köti. Az SZMSZ sérelmezett rendelkezései összhangban vannak a Tht. 17. §-ában írtakkal.

A felperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését, az elsőfokú ítélet megváltoztatását és a felperesi keresetnek megfelelően az alperes közgyűlési határozata érvénytelenségének megállapítását kérte. Álláspontja szerint a jogerős ítélet sérti a Ptk. 112. §-ában, a Tht. 16. §-ában foglaltakat. Kifejtette a Tht. 17. §-ának rendelkezését a Tht. 16. §-ával összefüggésben kell vizsgálni. Eszerint pedig a tulajdonos külön tulajdonú lakását lakás és nem lakás céljára is használhatja, akár ingyenesen, akár ellenérték fejében másnak átengedheti. A Tht. minden esetben kifejezetten megjelöli, hogy a tulajdonostársak hozzájárulását mikor kell megszerezni, a Tht.-ben szabályozott eseteken túlmenően nincs mód a tulajdonostársak hozzájárulása beszerzésének előírására. A hozott határozat sérti a Tht. 42. §-ának (1) bekezdésében foglaltakat. Álláspontja szerint a Tht. 16. §-ában szereplő korlátokhoz képest az SZMSZ nem korlátozhatja tovább a tulajdonostársat a külön tulajdona tekintetében megillető részjogosítványok gyakorlásában. A másodfokú bíróság ítéletében tévesen hivatkozott a 16/1997. (XII. 23.) KTM rendelet 3. § f) pontjában foglaltakra, mivel ez a rendelete az építésügyi hatósági engedélyezési eljárásról szól.

Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában történő fenntartását kérte.

A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint alapos.