BH 1995.7.415 Ha harmadik személynek a dolgon olyan joga áll fenn, amely a vevő tulajdonjogát korlátozza, és a tehermentesítés lehetetlen vagy aránytalan költséggel járna, a vevő kártérítést csak az adásvételi szerződéstől való elállása esetén követelhet, egyéb követelése azonban ennek hiányában is lehet [Ptk. 370. § (1)-(4) bek.].

A felek 1989. szeptember 1-jén szerződést kötöttek az alperes tulajdonában lévő, A. községben fekvő 0101/3. hrsz.-ú 1 ha 4574 m2, 0106/3. hrsz.-ú 162 m2, valamint a 0108/3. hrsz.-ú 978 m2 területű ingatlanok, 1990. december 31. napjáig terjedő bérletére 1 200 000 Ft díj ellenében. A felperes az 1989. november 30. napján kötött adásvételi szerződéssel ugyanezen ingatlanokat az alperestől 1 100 000 Ft vételár ellenében megvásárolta. Az ingatlanokon az alperes a használati jogát 1990. december 31. napjáig fenntartotta és csak ezt követően tartozott az érintett földterületeket a felperes birtokába adni. A három földrészlet egy egységet képező, háromszög alakú terület, amelynek két hosszabbik oldalát út, a harmadik rövidebb oldalát egy húsüzem kerítése határolja. A felperes szándéka a területvásárlással kereskedelmi és vendéglátó egység létesítése volt.

A felperes miután az ingatlan tulajdonjogát megszerezte, a terület villamos energiával való ellátása érdekében tárgyalt a vele szomszédos húsüzemmel, amelynek átadta volna az általa megvásárolt területből a húsüzem által elfoglalt 1140 m2 területet, de legfeljebb a meglévő kerítés vonaláig. A szerződés azonban nem jött létre, viszont a kerítést, az ott elhelyezett építményekre tekintettel - a lehetséges mértékig - a felperes javára beljebb helyezték. A felperes az általa vásárolt és birtokolt területen egy vendéglátó-egységet hozott létre, a húsüzemmel határos területet pedig benzinkút létesítése céljából értékesítette.

A felperes módosított keresetében 97 410 Ft bérleti díj visszafizetésére és 2 500 000 Ft kártérítésre, valamint a kamatok megfizetésére kérte az alperest kötelezni. Előadta, hogy valóságban már a bérlet során is kevesebb területet használt, mint amilyen nagyságú földrészletre a bérleti szerződés irányult. Amiatt pedig, hogy az alperes a megvásárolt földterület egy részét nem adta a birtokába, jelentős kár érte, mert a területet a benzinkút részére jóval kedvezőbb áron tudta volna értékesíteni, amennyiben a húsüzem által elfoglalt területtel is rendelkezik.

Az alperes a kereset elutasítását kérte. Védekezése szerint az alperes mind a bérleti, mind az adásvételi szerződést a terület megtekintése után kötötte meg. A felperessel a szerződések megkötését megelőzően közölte, hogy az érintett földterület egy részét nem tudja átadni, mert azon húsüzem van. A felperes ezt tudomásul vette, és mind a bérleti, mind az adásvételi szerződést ennek ismeretében kötötte meg. Az elsőfokú bíróság ítéletében a felperes keresetét elutasította és a felperest az alperes részére 50 000 Ft elsőfokú perköltség, az illetékhivatal javára pedig - az illetékfeljegyzési joga folytán le nem rótt - 155 844 Ft első fokú eljárási illeték megfizetésére kötelezte. Ítéletének indokolása szerint a felperes igénye jogszavatossági igény, ami abból keletkezett, hogy az adásvétel tárgyán harmadik személynek olyan joga áll fenn, amely a felperes jogát korlátozza [Ptk. 370. § (1) bek.]. A felperes jogának korlátozása abban áll, hogy az alperestől megvásárolt ingatlan egy részét nem tudja birtokba venni, mert azon húsüzem van, ami ennek a területnek a birtokba adását lehetetlenné teszi. A Ptk. 370. §-ának (3) bekezdése szerint ilyen helyzetben a felperes "a szerződéstől elállhat, illetőleg kártérítést követelhet". A hivatkozott § (4) bekezdése értelmében azonban nem illetik meg a vevőt a jogszavatosságból eredő jogok, ha a szerződés megkötésekor tudnia kellett, hogy az ingatlanon korlátozástól mentes tulajdonjogot nem szerezhet.

A szerződést megelőző tárgyalásokon és a terület bejárásán részt vevő személyek meghallgatása, illetőleg a helyszín megtekintése után a bíróságnak az a meggyőződése alakult ki, hogy a felperes - ha nem is m2-ben meghatározva - tudatában volt annak: a megszerezni kívánt ingatlannak egy része a kerítés mögött van, és azt a húsüzem foglalja el. Jól látható a helyszínen, hogy időközben a felperes az elfoglalt területnek azt a részét, amelynek birtokbavételével egyáltalán számolni lehetett, "visszakapta". Bár a szerződés a megvásárolt ingatlanok területét is rögzíti, a felperes szándéka az általa szemrevételezett területű és adottságú olyan ingatlan megvásárlása volt, amihez még "valamennyi" a kerítés mögötti szabad területből esetleg hozzátartozik. Ehhez képest a jelenlegi birtoklási helyzetet úgy kell értékelni, hogy az a szerződési akaratnak megfelel. Így szavatossági igénye a felperesnek nem lehet. Ugyanezen körülmények állnak a bérleti szerződésre is, ahol a terület mértékének nem volt elsődleges jelentősége. Mindezek pedig sem a bérleti díj visszatérítésére, sem pedig kártérítés követelésére nem adnak lehetőséget. A perköltség viselésére vonatkozó rendelkezéseket az elsőfokú bíróság a Pp. 78. §-ának (1) bekezdésével és a 6/1986. (VI. 26.) IM rendelet 13. §-ának (1) bekezdésével indokolta.

Az ítélet ellen a felperes fellebbezett, melyben az ítélet megváltoztatását és az alperesnek a keresete szerinti marasztalását kérte. Fellebbezése szerint az alperes szerződést szegett, amikor a tőle megvásárolt területet nem bocsátotta teljes egészében a birtokába. Szerinte nem felel meg a valóságnak az elsőfokú bíróság megállapítása, hogy szándéka egy megtekintett területű ingatlan megvásárlására irányult, aminek egy részét az alperesnek nem kell birtokába adnia. A szerződés a vétel tárgyának birtokba adásáról rendelkezik, szót sem ejtve arról, hogy az alperesnek ez a kötelezettsége nem a megvásárolt teljes földterületre vonatkozik. Az alperes teher- és mindennemű korlátozástól mentes tulajdonátruházást vállalt. A rendelkezésre álló térképkivonat, illetőleg helyszínkitűzési vázlat szerint a perbeli ingatlan területén építmény nem áll; a felperesnek nem volt tudomása arról, hogy az alperes a megvásárolt földterületet teljes egészében nem tudja birtokába adni. De amennyiben így is lett volna, akkor sem vonható le ebből az a következtetés, hogy a vételi szándéka - a szerződés kifejezett kikötésével szemben - a szomszéd birtokjogával terhelt tulajdonszerzésre irányult.

A felperes fellebbezése hivatkozik arra is, hogy a szerződés szerinti bérleti díját a négyzetméterben meghatározott terület után kellett fizetnie, ezt a területet azonban bérletbe csak részben kapta meg, így szerinte a bérletidíj-különbözet részére visszajár. A kerítés áthelyezésével kára keletkezett, és az ingatlan 5 millió forinttal ér kevesebbet annak folytán, hogy teljes egészében nem adható birtokba. Ez kihatott a húsüzem részére értékesített terület vételárára is.

Az alperes az ellenkérelmében az első fokú ítélet helybenhagyását kérte.

A fellebbezés annyiban alapos, hogy a bizonyítási eljárás eddigi adatai alapján az ügyben megalapozott döntés nem hozható.