BH 2005.6.217 Az ingatlanközvetítésre vonatkozó szerződés tartalmát (gondos eljárás illetőleg a szolgáltatással elért eredmény) és e szolgáltatások ellenértékét (gondos eljárásért fix összegben vagy átalányban illetőleg eredményhez kötött, jutalék formájában megállapított díjazás) a felek szabadon határozhatják meg [2000. évi CXVII. tv. 1. §, 8. §, 9. §; 49/1982. (X. 7.) MT r. 3. §].

A felperes jogelődje és K. L. 2001. szeptember 17-én szerződést kötött, melyben K. L. megbízta a felperesi jogelődöt azzal, hogy adásvétel céljából közvetítsen számára lakóingatlant. A felperes jogelődje és az alperes 2001. október 8-án kötött szerződést, melyben az alperes megbízta a felperesi jogelődöt, hogy az Sz. város B. u. 13. IV/12. szám alatti lakás értékesítése érdekében közvetítsen olyan vevőket, akik 4,1 millió - 4,3 millió forint limitáron adásvételi szerződést kötnének. A felperes jogelődje az utóbbi szerződésben vállalta, hogy a lakásingatlant havi 2000 forint költségtérítés megfizetése ellenében 4 alkalommal meghirdeti, számítógépes nyilvántartásába veszi, és internetes honlapján megjelenteti. A felek megállapodtak abban, hogy amennyiben a megbízott közvetítői tevékenysége folytán az ingatlannal kapcsolatban bármilyen megállapodásra vagy szerződéskötésre kerül sor, az ingatlan vételárának 1,5%-a + áfa összeget fizet az alperes megbízási díj címén. A díjfizetési kötelezettség abban az esetben is fennáll, ha a felperes jogelődjének a megkerülésével, vagy a megbízás visszavonása után, de a jogelőd által közvetített személlyel kötik meg az ingatlanra a szerződést. Az alperes vállalta, hogy a megbízási szerződés érvényességének időtartama alatt a lakás eladására, közvetítésére másnak nem ad megbízást. A felek a megállapodásukat határozatlan időtartamra, de legalább 6 hónapra, és legfeljebb az ingatlanra vonatkozó szerződés megkötésének időpontjáig kötötték meg azzal, hogy 6 hónap eltelte után bármelyik fél a szerződést írásban felmondhatja.

A felperes jogelődje a Sz.-I. 2001. október 12-én megjelent számában hirdette meg első alkalommal eladásra a perbeli ingatlant. K. L. és K. E. ezt megelőzően, pontosan meg nem határozható időben megtekintette a lakásingatlant, majd 2001. október 12-én az alperessel adásvételi szerződést kötött. A szerződés alapján az alperes 3 900 000 forint vételárért eladta az ingatlant K. E.-nek és K. L.-nek egymás között egyenlő arányban. Az alperes házastársa 2001. november 8-án a felperes jogelődjével kötött megbízási szerződést felmondta, és tájékoztatta a megbízót arról, hogy az ingatlant értékesítették.

A felperesnek a 76 875 forint megbízási díj és kamatai megfizetésére irányuló keresetét az elsőfokú bíróság alaposnak találta. Kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 61 500 forint + 25% áfa összeget és a tőke kamatait, valamint 10 000 forint perköltséget.

Megállapította, hogy a felek között ingatlanközvetítésre irányuló speciális megbízási szerződés jött létre. A felperes közvetítői tevékenysége eredményezte az adásvételi szerződés megkötését, amit tanúsít az a tény, hogy a felperes szolgáltatta ki K. L. az alperesi lakásingatlan címét. Ugyanezt támasztotta alá a felperes által vezetett nyilvántartó karton, továbbá az a tény is, hogy a megbízási szerződés hatálya alatt jött létre az adásvételi szerződés.

Az alperes fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és a felperes keresetét elutasította.

Kifejtette, hogy a perbeli szerződésre az önálló kereskedelmi ügynöki szerződésről szóló 2000. évi CXVII. törvény rendelkezéseit kellett alkalmazni, Mivel a felek a megbízási díjat - a törvény 12. §-ában foglalt főszabálynak megfelelően - kizárólag jutalék formájában határozták meg, a megbízási jogviszonynak eredménykötelem jelleget adtak. Ezért a törvény kógens rendelkezése értelmében a felperesnek díj csak abban az esetben jár, ha tevékenysége eredményeként került sor az adásvételi szerződés megkötésére.

A másodfokú bíróság a bizonyítékok mérlegelésével arra a következtetésre jutott, hogy a felperes nem bizonyította kétséget kizáró módon az eredménykötelemmé vált megbízási szerződés teljesítését. A bizonyítási teher főszabálya szerint [Pp. 164. § (1) bekezdés] ennek jogkövetkezményét a felperes terhére kellett levonni.

A jogerős ítélet ellen előterjesztett felülvizsgálati kérelmében a felperes a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet helybenhagyását, másodlagosan a másodfokú bíróságnak új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérte.

Vitatta a 2000. évi CXVII. törvénynek a perbeli jogviszonyra történő alkalmazhatóságát, előadva, hogy az ingatlanközvetítési szerződés alapvetően megbízási szerződés, melyet a Ptk.-nak a megbízásra vonatkozó szabályai szerint kell megítélni. Önmagában az a tény, hogy a megbízás ingatlan közvetítésére irányul, a szerződést nem teszi eredménykötelemmé. Az egyedi ingatlan közvetítésére irányuló megbízás egyébként sem felel meg a törvény 1. § (2) bekezdésében meghatározott definíciónak. Vitatta azt a másodfokú bíróság által elfoglalt jogi álláspontot is, hogy a jutalékos rendszerű díjazás kikötése mindenképpen eredménykötelem jellegűvé teszi a felek jogviszonyát, mivel a díjazás technikája nem határozhatja meg a jogviszony jellegét.

A törvény alkalmazására vonatkozó másodfokú ítéleti álláspont elfogadása esetére a törvény 9. § (2) bekezdésének rendelkezésére hivatkozott, mivel a szerződésben kizárólagos közvetítői jogot kötöttek ki a felperesi jogelőd javára. Ugyanakkor a felperes hangsúlyozta, hogy álláspontja szerint közvetítő tevékenysége eredményes volt, de annak kétséget kizáró bizonyítása az ingatlanközvetítés adatainak nyilvánosságára tekintettel nagyobb nehézségekbe ütközik.

Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában fenntartására irányult.

Előadta, hogy a felperes közvetítői tevékenységének igénybevétele nélkül, saját ismeretségi körében értékesítette az ingatlant, ami nem sértette a szerződés 8. pontjában a felperes javára kikötött kizárólagosságot. A felperes az eredményes közvetítői tevékenységét a perben nem bizonyította, az általa erre vonatkozóan becsatolt okira­tok aggályosak. Vitatta a kereset összegszerűségét is a szerződés 5. pontja alapján.