BH 2015.7.191 A társasház közös képviselőjének képviseleti joga nem korlátlan, ezért ha olyan szerződést köt, amelyről csak a közgyűlés dönthet és ilyen döntés nincs, akkor a társasház részéről nem áll fenn szerződéskötési akarat és a szerződés nem jön létre [2003. évi CXXX. tv. 28. §, 50. § (1) bek. 1959. évi IV. tv. (Ptk.) 205. §].

[1] A társasház felperes a képviseletében eljárt közös képviselő, H. J.-né útján - a lakóépület közös tulajdonú részeinek a felújítása céljából - 2007. október 9-én 7 163 558 forint kölcsön felvételére kötött szerződést az I. r. alperessel. A szerződés szerint a képviselő a felperes közgyűlésén felvett jegyzőkönyvvel és jelenléti ívvel igazolta a képviseleti jogosultságát. A kölcsön első részletének folyósításához szükséges első lehívó levél megküldéséig a felperes köteles volt átadni az I. r. alperesnek - egyebek mellett - a közgyűlés határozatát a beruházásról és az összeg pontos megjelölésével a hitel felvételéről.

[2] A kölcsön a társasház részére folyósításra került, annak részbeni felhasználásával elkészült a tervezett nyílászárócsere, de a felvonó felújítása nem történt meg, mivel a társasház felvonóval nem rendelkezik. A szerződés biztosítására a felperes és a II. r. alperes által kötött támogatási szerződés alapján 2007. október 9-én óvadéki szerződés jött létre az I. és II. r. alperesek között. A felperes a felvett kölcsön egy részét visszafizette, majd a törlesztések elmaradása miatt az I. r. alperes a szerződést 2011. május 11-én felmondta.

[3] A felperes keresetében elsődlegesen kérte annak a megállapítását, hogy a kölcsönszerződés akarathiba folytán nem jött létre, mert azt a közös képviselő közgyűlési felhatalmazás nélkül írta alá. A közgyűlés nem hozott határozatot hitel felvételéről, a jegyzőkönyv és a jelenléti ív pedig hamisítvány. Másodlagosan előadta, hogy a szerződés, az aláíró képviseleti jogának megfelelő igazolása és a szerződés szerinti egyéb iratok csatolásának hiányában, nem lépett hatályba. Harmadlagosan a szerződés semmisségére hivatkozott, mert azt bűncselekmény elkövetéséhez használták fel eszközül, így az jogszabályba ütközik. Negyedlegesen előadta, hogy a szerződés a jó erkölcsbe ütközése folytán semmis, mert jogszabályba ütköző módon, hamis dokumentumok felhasználásával jött létre. Ötödlegesen annak a megállapítását kérte, hogy a szerződés a felvonó korszerűsítésére vonatkozó részében semmis, mert lehetetlen szolgáltatásra irányult.

[4] Az I. r. alperes a kereset elutasítását kérte, míg a II. r. alperes álláspontja szerint az óvadéki szerződés érvénytelen.

[5] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.

[6] Az ítélet indokolása szerint a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 50. §-ának (1) bekezdése alapján a kölcsönszerződés közgyűlés általi jóváhagyása a felperes társasház belső ügye, kívülálló, harmadik személyekkel szemben a közgyűlés jóváhagyásának a hiányára nem lehet hivatkozni. A közgyűlési jóváhagyás elmaradása tehát nem eredményezhette a szerződés létre nem jöttét.

[7] Az elsődleges és másodlagos kereset megállapításra irányult, de azok tekintetében a Pp. 123. §-a szerinti feltételek nem álltak fenn, mert a felperes a kölcsönszerződés létre nem jöttére, illetve hatálybalépésének az elmaradására vonatkozó előadását az I. r. alperes által a kölcsönösszeg megfizetése iránt indított eljárásban védekezésként előadhatja. A Btk. nem rendelkezik polgári jogi szerződések érvénytelenségéről, a kölcsönszerződés a célzott joghatás kiváltására alkalmas volt és nincs olyan jogszabály, amely ennek a beálltát kizárta volna. A kölcsönszerződés megkötése az általánosan elfogadott erkölcsi normákat nem sértette, az elkülönül a kölcsönösszeg felhasználásától, így a szerződés jó erkölcsbe való ütközése sem volt megállapítható. A felek kölcsön folyósításában állapodtak meg, a felhasználás mikéntjének a meghatározása pedig nem azonos a szerződéses szolgáltatás meghatározásával. A felvonófelújítás nem volt a szerződés tárgya, így a szerződés semmissége a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) 227. §-ának (2) bekezdése alapján sem volt megállapítható.

[8] A felperes és az I. r. alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. A jogerős ítélet indokolásában kiemelte, hogy a relatív jogképességgel rendelkező felperes közös képviselője törvényes képviselő és e minősége nemcsak a bírósági és a hatósági eljárások során áll fenn, hanem az anyagi jogi jognyilatkozatai körében is. A közös képviselő felhatalmazás nélküli eljárásának a jogkövetkezményeit a társasház és a közös képviselők közötti belső jogviszonyban kell levonni. A szerződés hatálybalépéséről maga a szerződés rendelkezett és az annak alapján hatályba is lépett, a jó erkölcs körében pedig a szerződést és nem az azt megkötő képviselő eljárását kell értékelni.

[9] A jogerős ítélettel szemben a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte, hogy a Kúria azt helyezze hatályon kívül, az elsőfokú bíróság ítéletét változtassa meg és adjon helyt a kereseti kérelmének.

[10] A felülvizsgálati kérelem indokolásában előadta, hogy a Tht. 28. §-ának (1) bekezdése alapján a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik a közösséget terhelő kötelezettségek vállalásáról szóló döntés meghozatala. A közös képviselő tehát ebben a körben csak korlátozott képviseleti joggal rendelkezik, ha túllépi hatáskörét, akkor ahhoz joghatás csak akkor fűződik, ha a nyilatkozatát a közgyűlés utóbb jóváhagyja. A Thtv. 50. §-ának (1) bekezdése szerinti korlátlan képviseleti jog a közös képviselőt csak a bíróság és más hatóság előtti eljárásban illeti meg.

[11] Kifejtette a felperes azt is, hogy a jogainak védelme érdekében indokolt volt a megállapítás iránti kereset benyújtása, az I. r. alperes ugyanis választottbíróság előtt kezdeményezte követelése érvényesítését. A harmadlagos, negyedleges és ötödleges kereseti kérelmei tekintetében kiemelte, hogy a kölcsön célhoz kötött volt, a cél pedig részben eleve lehetetlen dologra irányult. A szerződés megkötése egy bűncselekmény elkövetésének mozzanata, eszköze volt és így az jogszabályba és a jó erkölcsbe ütközött.

[12] A Kúria álláspontja szerint felülvizsgálati kérelem annyiban megalapozott, hogy az eljárás során a tényállás nem került kellő mértékben feltárásra, ezért az annak alapján meghozott érdemi döntés nem volt megalapozott.

[13] Az ügyben volt helye megállapítás iránti kereset előterjesztésének. 2012. május 26-tól hatályba lépett a régi Ptk. 239/A. §-ának rendelkezése, amelynek alapján a jogkövetkezmények levonása nélkül is kérhető lett a szerződés érvénytelenségének a megállapítása. Az ezen a jogalapon indított perekben az 5/2013. PJE határozat értelmében nem kell vizsgálni a Pp. 123. §-ában megfogalmazott feltételek fennállását. A nem a szerződés érvénytelenségének a megállapítására irányuló kereseti kérelmek körében viszont fennálltak a Pp. 123. §-a szerinti feltételek, mert a perindításra a felperes jogai védelme érdekében volt szükség. A felperes a per eredményeképpen kerülhet ugyanis abba a helyzetbe, hogy tisztázott legyen, áll-e fenn tartozása és ha igen milyen mértékben az I. r. alperessel szemben. Nem köteles bevárni ezzel az I. r. alperes perindítását, illetve azt, hogy ez - általa sérelmezett módon - a választottbíróság előtt következzen be.