GK-PK 1. szám

[1]Az építési szerződések körében az átadás-átvételi eljárástól számított egy éven belül tartott utófelülvizsgálati eljárásról [Ptk. 405. § (2) bek., 7/1978. (II. 1.) MT r. 58. §] felvett jegyzőkönyvben feltüntetett hibákra (hiányokra) vonatkozó szavatossági jogok az utófelülvizsgálati eljárás befejezését követő három hónapon belül akkor is érvényesíthetők, ha az elévülési idő [Ptk. 308. § (1) bek.] már eltelt, vagy abból három hónapnál kevesebb van hátra.

A Ptk. 283. §-ának (1) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a jogosult - ha jogszabály kivételt nem tesz - a körülmények által lehetővé tett legrövidebb időn belül köteles meggyőződni arról, hogy a teljesítés megfelelő-e. Hibás teljesítés esetén a Ptk. 308. §-ának (1) bekezdése szerint a jogosult a szavatossági jogait a teljesítéstől számított hat hónapos elévülési határidő alatt érvényesítheti, a (2) bekezdés szerint pedig, ha az igényét menthető okból nem tudja érvényesíteni, így különösen, ha a hiba jellegénél vagy a dolog természeténél fogva az (1) bekezdésben meghatározott határidőn belül nem volt felismerhető - a teljesítéstől számított egy évig, tartós használatra rendelt dolog esetében három évig érvényesítheti.

A gazdálkodó szervezetek és az ezzel egy tekintet alá eső szervek [Ptk. 685. § c) pont] egymás közötti építési szerződései körében a Ptk. a teljesítés megvizsgálására - a 283. § (1) bekezdésében engedett jogszabályi kivételként - külön szabályozást tartalmaz. A 405. § (1) bekezdése kimondja, hogy a megrendelő köteles a munkát a vállalkozó értesítésében megjelölt időpontra kitűzött átadás-átvételi eljárás során megvizsgálni és a vizsgálat alapján felfedett hiányokat, hibákat a hibás munkarészre eső költségvetési összegeket, valamint az érvényesíteni kívánt szavatossági igényeket jegyzőkönyvben rögzíteni, a (2) bekezdés pedig úgy rendelkezik, hogy az átadás-átvételi eljárástól számított egy éven belül - a felek eltérő megállapodása hiányában - a munkát az (1) bekezdésben foglaltak szerint újból meg kell vizsgálni.

A Ptk. 406. §-ának (1) bekezdése arról rendelkezik, hogy ha a felek vagy egyikük nem gazdálkodó szervezet, építési szerződésükre a törvénynek a vállalkozási szerződésre vonatkozó rendelkezéseit kell alkalmazni; a (2) bekezdés szerint azonban - ha a vállalkozó gazdálkodó szervezet - a felek megállapodhatnak az építési szerződésre vonatkozó külön rendelkezések alkalmazásában is. A (3) bekezdés kimondja, hogy az építési szerződés részletes szabályait külön jogszabály állapítja meg.

A Ptk.-nak a szolgáltatás átadás-átvételtől számított egy éven belül történő újbóli megvizsgálásáról szóló említett rendelkezéséhez kapcsolódik a Ptk. végrehajtására kiadott, a gazdálkodó szervezetek szállítási és vállalkozási szerződéseiről szóló 7/1978. (II. 1.) MT rendelet 58. §-a. Ennek (1) bekezdése előírja, hogy a Ptk. 405. §-ának (2) bekezdése szerinti utófelülvizsgálati eljárást a megrendelőnek kell előkészítenie és arra az általa észlelt hibákról összeállított hibajegyzék egyidejű megküldésével a vállalkozókat meg kell hívnia; a (2) bekezdésnek megfelelően viszont az utóbbiak az eljárásra - szükség szerint - az alvállalkozóikat és egyéb közreműködőiket is meghívhatják. A (3) bekezdés szerint a megrendelő az eljárásról a meghívottak jelenlétében jegyzőkönyvet vesz fel, amelyben fel kell tüntetni a résztvevőknek a hibákkal (hiányokkal) kapcsolatos nyilatkozatát és a vállalkozók által elismert hibák kijavítására, illetőleg a hiányok pótlására vállalt határidőt. Ez a rendelkezés természetesen nem ismétli meg a Ptk. 405. §-a (2) bekezdésének az (1) bekezdés alkalmazásáról szóló azt a szabályát, hogy a jegyzőkönyvnek tartalmaznia kell a hibás munkarészre eső költségvetési összegeket, valamint az érvényesíteni kívánt szavatossági igényeket is, de erre utal annak előírásával, hogy a jegyzőkönyvbe fel kell venni a vállalkozónak a hibákkal (hiányokkal) kapcsolatos nyilatkozatát és az elismert hibák kijavítására, illetőleg a hiányok pótlására vállalt határidőt.

Az utófelülvizsgálatra vonatkozó rendelkezéseknek a Ptk. általános szabályaival való összevetéséből nyilvánvaló, hogy az utófelülvizsgálat is annak a vizsgálatnak a körébe tartozik, amelynek alapján a jogosult (a megrendelő, illetve az annak helyébe lépő használó, üzemeltető) meggyőződést szerez arról, hogy az építési szerződés teljesítése megfelelő-e, vagy sem. Az utófelülvizsgálati eljárás alkalmával felvett - ismertetett tartalmú - jegyzőkönyv sokszor a közösen megállapított hibák és hiányok miatt érvényesített igények peren kívüli rendezését eredményezi, illetve az ebben a jegyzőkönyvben foglalt nyilatkozatoktól függően válik szükségessé a vállalkozók által vitatott hibákra vonatkozó szavatossági jogok, valamint a szerződésszegéssel kapcsolatos el nem ismert más (kötbér és kártérítési) követelések bíróság előtti érvényesítése.

Az építési szerződésekre vonatkozólag a Ptk. 405. §-ának (2) bekezdésében foglalt, illetőleg a 7/1978. (II. 1.) MT rendelet 58. §-ában felvett külön rendelkezések jogi és gazdasági szempontból egyaránt helyes értelmezése szerint az utófelülvizsgálat szerepe és célja az, hogy az addigi használat során észlelt - többnyire sokféle hibát egyidejűleg és közösen állapítsák meg és a jogosult ne kényszerüljön külön-külön fellépni, hanem a szavatossági jogait egyszerre érvényesíthesse. Ez pedig az elévülés nyugvásának megfelelő helyzetet idéz elő.

Az elévülés nyugvását a Ptk. 326. §-ának (2) bekezdése szabályozza. E szerint, ha a követelést a jogosult menthető okból nem tudja érvényesíteni, az akadály megszűnésétől számított egy éven belül - egyéves vagy ennél rövidebb elévülési idő esetében pedig három hónapon belül - a követelés akkor is érvényesíthető, ha az elévülési idő már eltelt vagy abból egy évnél, illetőleg három hónapnál kevesebb van hátra.

Az építési szerződés esetében ilyen menthető okot jelent -a már említett szerepét és célját tekintve - a Ptk. 405. §-ának (2) bekezdésében, illetőleg a 7/1978. (II. 1.) MT rendelet 58. §-ában foglalt, az utófelülvizsgálatra vonatkozó rendelkezés. Ezért az utófelülvizsgálati eljárás befejezéséig a szavatossági jogok érvényesítésének a Ptk. 308. §-a (1) bekezdése szerinti elévülési ideje nyugszik. Ebből következik, hogy a jogosult az utófelülvizsgálat befejezésétől - mint az akadály megszűnésétől - számított három hónapon belül még érvényesítheti a szavatossági jogait.

Az ettől eltérő értelmezés azt eredményezné, hogy a Ptk. 308. §-ának (1) bekezdése általános szabályának alkalmazásával egyes szavatossági igények addigra elévülnének, mire a jogszabály szerint az építési szerződéseknél intézményesített utófelülvizsgálatra kerülne sor. Így a Ptk. 405. §-a (2) bekezdésének, mint speciális rendelkezésnek nem lenne értelme és jelentősége.

A gyakorlatban előfordul, hogy az épület (építmény) átadás-átvételét követőhasználata során - az utófelülvizsgálati eljárásra a jogszabályban meghatározott időpont előtt - olyan jellegű (pl. a rendeltetésszerű használatot akadályozó, az épület állagát veszélyeztető, illetőleg a kijavítás késedelme esetén jelentős kárt okozó) hiba is jelentkezik, amellyel kapcsolatos igények érvényesítésével a jogosult nem kívánja megvárni az utófelülvizsgálati eljárást. Ilyen esetben - a gazdaságossági szempontok ellenére is - indokolt, hogy a jogosult a hibát ne az utófelülvizsgálati eljárásra összeállított hibajegyzékben, hanem külön és haladéktalanul közölje, és az azzal kapcsolatos igényeit - a vállalkozó elismerő nyilatkozata, illetve megfelelő vállalás hiányában - az általános szabályoknak megfelelően a bíróság előtt már korábban is érvényesítse.