EH 2002.817 A nem lakás célú helyiségre, illetőleg az ilyen helyiségekből álló társasházra a lakásokra (és lakóépületekre) vonatkozó rendelkezéseket megfelelően kell alkalmazni [1997. évi CLVII. tv. 4. §, 12. §]
Az 1992. évi június hó 1. napján kelt alapító okirat szerint a T., Gy. u. 1/a. szám alatti K. Üzletközpont társasház, amelynek egyik alapító tulajdonosa a b.-i székhelyű I. Rt. volt. Az I. Rt. a 317 m2 alapterületű leszámoló, négy iroda, étkező, öltöző, két WC, irattár, tárgyaló, ügyféltér helyiségekből álló "üzlet" tulajdonát - a közös tulajdonból hozzá tartozó 767/10 000 hányaddal - az A. Kft., H. Kft. és G. Kft. részére eladta az új tulajdonosok osztatlan közös tulajdona mellett. Az albetétnek a három tulajdonos közötti megosztása megindult. Az elsőfokú építésügyi hatóság építési engedélyt adott az A. Kft. részére a K. Üzletközpont társtulajdonában lévő ingatlanon üzletek átalakítására; az alperes határozatával az elsőfokú határozatot - annak indokolása részbeni megváltoztatásával - helybenhagyta. A T. város jegyzője a 2000. évi március hó 30. napján kelt határozatával végleges használatba vételi engedélyt adott az A. Kft. részére a perbeli ingatlanon kialakított két kiskereskedelmi üzlet használatára.
Az A. Kft. az 1999. évi december hó 1. napján kelt bérleti szerződés szerint a K. Üzletközpont Társasházban lévő 30 m2 alapterületű üzlethelyiséget bérbe adta a V & V C. Kft.-nek. A bérlő az üzlethelyiség rendeltetésének megváltoztatása, büféként való használatának engedélyezése iránt kérelmet terjesztett elő. Az elsőfokú építésügyi hatóság a 2000. évi február hó 23. napján kelt határozatával a szakhatóságok véleményének beszerzését követően kikötésekkel és feltételekkel engedélyt adott a kiskereskedelmi üzlet rendeltetésének megváltoztatására, annak büfékénti használatára a felperesi társasház vonatkozó nyilatkozatának bevárása nélkül. A társasház fellebbezése folytán eljárt alperes a 2000. évi június hó 28. napján kelt határozatával az elsőfokú határozatot helybenhagyta. Álláspontja szerint a kiskereskedelmi üzlet büfékénti használata nem jelent rendeltetésmódosítást, ezért a K. Üzletközpont Társasház hozzájáruló határozatát a társasházról szóló 1997. évi CLVII. törvény (a továbbiakban: Ttv.) 12. §-ának (4) bekezdése alapján nem kellett bekérni, nem kellett bevárni, de a társasház a tiltó közgyűlési határozatot nem is igazolta.
A felperes keresetében az alperesi határozat hatályon kívül helyezését arra való hivatkozással kérte, hogy az építésügyi hatóságok nem vették figyelembe a Ttv. 12. §ának (4) bekezdésében foglaltak alapján meghozott és a közigazgatási szervek részére eljuttatott rendeltetésmódosítást tiltó határozatot. Álláspontja szerint az I. Rt. által irodaként használt helyiségben büfé kialakítása nyilvánvalóan rendeltetésmódosítást jelent, és a rendeltetésmódosítás csak akkor engedélyezhető, ha ahhoz a közgyűlés hozzájárult, illetve nem hozott tiltó határozatot.
Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasító ítéletében megállapította, hogy az országos településrendezési és építési követelményekről szóló 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (a továbbiakban: OTÉK) 1. sz. mellékletének 61. pontjában foglaltak értelmében a bérlő által a kiskereskedelmi üzletben üzemeltetni kívánt büfé nem jelent rendeltetésváltozást, ezért ahhoz a társasház hozzájárulását sem kellett kérni. Megállapította továbbá, hogy a Ttv. 12. §-ának (4) bekezdéséhen foglaltak értelmében sem kellett a felperesi üzletközpont társasház hozzájáruló nyilatkozatát bekérni, mert nem újonnan kialakítandó kiskereskedelmi, vendéglátóipari célú üzlethelyiség engedélyeztetését kérték, hanem egy már működő üzlet profiljának megváltoztatásáról döntött a hatóság. Az üzlethelyiség profilváltása nem rendeltetésmódosítás, ezért tévesen kérte az elsőfokú hatóság a felperesi társasház vonatkozó határozatát.
A felperes a jogerős ítélet ellen előterjesztett felülvizsgálati kérelmében az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatásával a közigazgatási határozatok hatályon kívül helyezését kérte arra való utalással, hogy az elsőfokú bíróság tévesen értelmezte a Ttv. vonatkozó rendelkezéseit, és nem vette figyelembe, hogy iroda helyett büfé üzemeltetése rendeltetésmódosításnak minősül. Sérelmezte, hogy a bíróság nem tulajdonított kellő súlyt a társasház igazolt tiltó határozatának.
Az alperes álláspontját fenntartva a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérte.
A felperes felülvizsgálati kérelme - az alábbiak szerint - alapos.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet a Pp. 274. §-ának (1) bekezdése alapján tárgyaláson kívül bírálta el, a jogerős határozatot a Pp. 275. §-ának (2) bekezdése értelmében a felülvizsgálati kérelem (ellenkérelem) keretei között vizsgálva felül.
A felülvizsgálati kérelem csak jogszabálysértésre alapítottan terjeszthető elő, és eltérő jogszabályi rendelkezés hiányában mind eljárási, mind anyagi jogi sérelemre utalva egyaránt benyújtható. Abban a kérdésben kellett tehát a Legfelsőbb Bíróságnak állást foglalnia, hogy a felperes által a felülvizsgálati kérelemben megjelölt jogszabálysértés az elsőfokú bíróság ítéletével szemben megállapítható-e.
Tévedett az elsőfokú bíróság, amikor ítéletében azt állapította meg, hogy a kiskereskedelmi üzlet büfékénti működtetése nem jelent rendeltetésváltozást. Az OTÉK 1. sz. mellékletének 61. pontja szerint ugyanis rendeltetésmódosítás az építmény használati céljának, üzemelés-technológiájának olyan megváltoztatása, amely az állékonyság, a közbiztonság, az egészségvédelem, a környezetre gyakorolt hatás, a használati biztonság, az energiafelhasználás, a zaj- és rezgéskibocsátás tekintetében változást eredményez a megelőző használathoz képest. A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint az utazási, idegenforgalmi iroda büfévé való átalakítása és az ekkénti üzemeltetés jelentős használati mód változást jelent (üzemelés-technológiájában, a környezetre gyakorolt hatásában, zaj- és rezgéskibocsátása tekintetében mindenképpen). Ezt támasztja alá az üzletek működéséről szóló 4/1997. (I. 22.) Korm. rendeletnek az üzletkörökről szóló 1. sz. melléklete is.
Tévedett továbbá az elsőfokú bíróság, amikor a Ttv. 12. §-ának (4) bekezdésében foglaltakat nem találta alkalmazhatónak. A társasházak nagy többsége ugyanis lakóépületre létesült, az üzleti életben azonban egyre gyakoribb a nem lakás célú helyiségeket magába foglaló iroda-, üzletházakra-, garázsokra történő társasház alapítás. A Ttv. 4. §-ában foglaltak értelmében a törvény hatálya kiterjed az ilyen nem lakóépületekre vonatkozó társasházakra is. A nem lakás célú helyiségre, illetve az ilyen helyiségekből álló társasházra a lakásokra vonatkozó rendelkezéseket megfelelően alkalmazni kell. A Ttv. 12. §ának (3) és (4) bekezdésében foglaltak helyes értelmezése szerint ezért a nem lakóépületben lévő nem lakás céljára szolgáló külön tulajdonban lévő helyiség használatának, hasznosítási módjának megváltoztatását is megtilthatja a társasház, ha az a társasház rendes működését vagy a használat nyugalmát zavarná. A Ttv. 12. §-ának (4) bekezdése szerint, ha a nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltoztatott használata jogszabályban meghatározott engedélyhez kötött tevékenységhez szükséges, az engedély akkor adható ki, ha a hatóság felhívására - 30 napos határidőn belül - a közgyűlés nem hozott tiltó határozatot. Ezért tévedett az elsőfokú hatóság, amikor a társasház erre vonatkozó határozatának bevárása nélkül döntött. Tévedett az alperes is akkor, amikor a felperes által csatolt tiltó határozat ellenére az elsőfokú határozatot helybenhagyta. Alaptalanul hivatkozott az alperes arra, hogy a felperes a társasház tiltó határozatát nem igazolta, mivel a felperes az elsőfokú hatósághoz 2000. évi március 1. napján megérkezett bejelentésében közölte, hogy a tiltó határozatot hozott a tulajdonosok többsége, és csatolta a vonatkozó nyilatkozatot is. Az a körülmény, hogy a felperes a tiltó határozat közlése mellett a tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatait nem csatolta, a döntés mellőzését nem tette lehetővé.
A társasház közgyűlése a Ttv. 12. §-ának (3) és (4) bekezdésén alapuló tiltó határozata meghozatalára jogosult volt, a határozathozatalra a Ttv. 30. §-a alapján írásbeli nyilatkozattal is mód volt. Amennyiben az alperesnek a határozat tartalma vagy valósága körében kétsége merült fel, úgy a tulajdonostársak írásbeli nyilatkozatainak (szavazatainak), benyújtására hívhatta volna fel a felperest. Mivel a közgyűlési határozat jogszerűtlenségét polgári bíróság ítélete a rendelkezésre álló peradatok szerint nem állapította meg, így azt mind a közigazgatási szerveknek, mind a bíróságnak figyelembe kellett vennie.
Mindezek folytán a Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 275/A. §-ának (2) bekezdésében foglaltak alapján hatályon kívül helyezte, és a Pp. 339. §-ának (1) bekezdésében foglaltak megfelelő alkalmazásával az alperes másodfokú határozatát ugyancsak hatályon kívül helyezte, továbbá az alperest új eljárásra kötelezte. (Legf. Bír. Kfv. II. 39.304/2001. sz.)