44200/1948. (IX. 12.) ÉKM rendelet

a társbérletek megszüntetése céljából a lakások műszaki megosztásának előmozdításáról szóló 8650/1948. Korm. számú rendelet végrehajtása tárgyában

A 8650/1948. Korm. rendelet (Magyar Közlöny - Rendeletek Tára 188. szám - a továbbiakban: R.) 17. §-ának (2) bekezdésében foglalt felhatalmazás, valamint az 1946. évi XXIV. tc. 1. §-a (1) bekezdésének a) pontja alapján a következőket rendelem:

A megosztásra jogosultak

1. § A lakásnak a R. alapján való megosztására jogosult a tulajdonos, továbbá az ingatlannal a magánjog szabályai szerint rendelkezni jogosult személy (a megoszlás szempontjából ilyennek tekintendő a gyámhatóság álTal a tulajdonos részére kirendelt gondnok, a haszonélvező, valamint az is, akit a tulajdonos a megoszlásra feljogosított, továbbá, ha az ingatlan több személy osztatlan közös tulajdona, az a tulajdonostárs, aki az ingatlannak legalább egytized részben tulajdonosa), végül a bérlő (társbérlő).

2. § (1) Ha nincsen olyan személy, aki az ingatlannal rendelkezni jogosult volna, a gondnok kirendelésére a 26000/1947. ÉKM rendelet (Magyar Közlöny - Rendeletek Tára 178. szám) 3. §-ában foglalt rendelkezéseket kell megfelelően alkalmazni.

(2) Tulajdonközösség esetében a tulajdonostársak képviseletére a 26000/1947. ÉKM rendelet 6. §-ában foglalt rendelkezések irányadók.

3. § (1) Az 1921: XII. törvénycikk hatálya alá eső társasházban lévő lakások megosztására a megosztásra kerülő lakás tulajdonosa és nem a közös képviselő jogosult.

(2) Ha azonban a társasházban lévő lakást nem annak tulajdonosa, hanem bérlője szándékozik megosztani, a megosztás iránti eljárásban az ismeretlen helyen távollevő vagy a rendelkezési jogának gyakorlásában egyéb okból gátolt tulajdonos nevében a közös képviselő is jogosult eljárni, feltéve, hogy a tulajdonos képviseletére jogosult más személy (meghatalmazott, gondnok) nincsen.

(3) Részvénytársaság vagy szövetkezet tulajdonában lévő úgynevezett öröklakás tekintetében az (1) és (2) bekezdés rendelkezéseit akként kell alkalmazni, hogy a lakás kizárólagos használatára jogosult részvényes vagy szövetkezeti tag a tulajdonossal, az igazgatóság pedig a közös képviselővel esik egy tekintet alá.

4. § (1) A lakás megoszlása szempontjából csak az tekinthető bérlőnek, akinek a lakásügyi hatóságok működésük megkezdése után a lakást legalább részben jogerősen kiutalták, vagy aki ezt megelőző időben a magánjog szabályai szerint (például a tulajdonossal kötött bérleti szerződés alapján) vált a lakás bérlőjévé.

(2) A bérlőnek a lakás megoszlására vonatkozó jogosultságát nem szünteti meg az a körülmény, hogy a bér kiszámítása tekintetében a 14000/1947. Korm. rendelet (Magyar Közlöny - Rendeletek Tára 261. szám) rendelkezései alkalmazandók.

5. § (1) A tulajdonoson és a bérlőn kívülálló harmadik személy részére a megoszlás csak akkor engedélyezhető, ha a megosztást kérő kérelméhez csatolja a tulajdonossal a megosztásra nézve kötött írásbeli megállapodását.

(2) Harmadik személy állal az (1) bekezdés alapján végzett megosztás esetében a tulajdonos állal végzett megosztásra vonatkozó szabályokat kell megfelelően alkalmazni. A tulajdonos és a megosztást végző harmadik személy közötti jogviszony tekintetében, tehát a megosztás költségcinek megtérítése tekintetében is, a felek közötti megállapodás az irányadó.

A megosztás tervezése

6. § A megosztás tervezésénél általában az országos építésügyi szabályzat, és ha az valamely vonatkozásban nem intézkedik, a Budapest székesfővárosi építésügyi szabályzat rendelkezései irányadók; ettől eltérő intézkedést a R. 4. §-a alapján szervezett lakásmegosztási bizottság (a továbbiakban: Bizottság) csak a R. 2. §-ában és a jelen rendeletben foglalt korlátozásokon belül lehet.

7. § (1) A lakás bérlőit a megosztás engedélyezésének idejében a 6000/1948. Korm. rendelet (Magyar Közlöny - Rendeletek Tára 111. szám) 40. §-a szerint megillető szobák száma csak az érdekelt bérlő hozzájárulásával csökkenthető.

(2) A megoszlás során a közös, valamint az egyes bérlők kizárólagos használatára rendelt helyiségek alapterülete csökkenthető, de csak a 6. §-ban megjelölt szabályzatokban meghatározott legkisebb mértékig. Nincsen helye az egye bérlő kizárólagos használatára rendelt helyiségek alapterülete csökkentésének, ha az a bérlőt keresetszerű foglalkozásában akadályozná (például a nagyobb helyiség tervező építész műterme).

(3) Engedélyezhető a lakás megosztása akkor is, ha az önálló lakások kialakításához szükséges terület más lakás rovására vagy toldalék épülettel biztosítható, feltéve, hogy ehhez a tulajdonos és az érdekelt bérlő vagy bérlők hozzájárulnak.

8. § A lakás kizárólagos használatára jogosult bérlő csak a tulajdonos beleegyezésével oszthatja a lakását két önálló lakássá. Ilyen esetben a bérlőink a megoszlás engedélyezése iránti kérelmében meg kell jelölnie azt a lakást, melynek továbbra is bérlője kíván maradni. A másik lakásra vonatkozóan a megoszlás befejezésével a bérleti viszony megszűnik.

A megosztás engedélyezése

9. § (1) Akár tulajdonos, akár bérlő kéri a lakás megosztásának engedélyezéséi, a megoszlás engedélyezése iránt a lakás fekvése szerint illetékes építés- és közmunkaügyi főigazgatóhoz kérelmet kell benyújtani.

(2) A kérvényhez öt példányban mellékelni kell:

1. a tervezett megosztás 1: 100 méretarányú alaprajz: terveit,

2. a főfalakat és a födémet érintő átalakítás esetében a; erre vonatkozó statikai számításokat, melyet mérnök aláírásával kell ellátni,

3. műleírást

4. költségvetést.

5. az ingatlan telekkönyvi betétéről készült és az A) és B) lapok fennálló, haszonélvezet cselében a C) lapnak erre vonat kozó Bejegyzését feltüntető telekkönyvi szemlét,

6. bérlő állal tervezett megosztás esetében bérlői minőségének igazolására alkalmas okiratot (például lakáskiutaló vég határozatot, a házmegbízott vagy a házfelügyelő nyilatkozatát).

(3) A kérvényhez mellékelni kell továbbá a tervezett meg oszlásra vonatkozóan esetleg a felek között létrejött írásbeli megállapodást és a megosztásra vonatkozó költségvetés végösszegének 2%-át kitevő összegnek az építés- és közmunka ügyi főigazgató pénztárába történt befizetését igazoló elismervényt.

(4) Ha a megosztást kérő beadványához a szükséges mellék leteket nem csatolta, az építés- és közmunkaügyi föigazgató a kérelmezőt a hiányunk záros határidő alatti pótlására hívja fel azzal, hogy ha a felhívásnak kellő időben eleget nem lesz a Bizottság a kérelmet zárt ülésben vissza fogja utasítani.

10. § (1) A Bizottság a megosztás engedélyezése tárgyában a feleknek szóbeli tárgyaláson való meghallgatása után határoz.

(2) A tárgyaláson a Bizottság előadója az ügyet ismerteti. A felek nyilatkozatai után az elnök a Bizottságnak zárt ülésben hozott határozatát kihirdeti. Az ügyet lehetőleg egy tárgyaláson be kell fejezni.

(3) A Bizottság összehívásáról, a felek megidézéséről az építés- és közmunkaügyi főigazgató gondoskodik. A feleket a tárgyalásra azzal kell megidézni, hogy a tárgyalás előtt az ügy iratait tekintsék meg és észrevételeiket legkésőbb a tárgyaláson tegyék meg. Az észrevételek előadása érdekében a tárgyalás el nem halasztható.

(4) A tárgyalás vezetéséről és a rend fenntartásáról a Bizottság elnöke gondoskodik.

(5) A Bizottság elnökének és tagjainak kizárása tekintetében a 26000/1947. ÉKM rendelet VIII. fejezetében foglalt rendelkezéseket kell alkalmazni.

(6) A Bizottság előtt a felek személyesen vagy törvényes képviselőjük, esetleg meghatalmazottjuk útján járhatnak el. A szabályszerűen idézett fél elmaradása a tárgyalás megtartását nem akadályozza.

(7) A Bizottság hivatalból vagy a felek kérelmére megteheti mindazokat az intézkedéseket (tanuk kihallgatása, okiratok beszerzése, helyszíni szemle, stb.), amelyek a tényállás felderítése végett szükségesek.

11. § (1) A Bizottság a felek meghallgatása nélkül határozhat, ha a tulajdonos a megoszlás engedélyezését olyan lakásra nézve kéri. melyre vonatkozóan bérleti viszony nem áll fenn, vagy ha a megosztáshoz az érdekelt felek az 1: 100 méretarányú tervrajzok egyik példányára jegyzett nyilatkozatukban hozzájárultak

(2) A megosztás szempontjából érdekelt feleknek kell tekinteni a tulajdonost, illetőleg azt, aki az ingatlannal a magánjog szabályai szerint rendelkezni jogosult, továbbá azokat a bérlőket, akiknek bérleményét a megosztás érinti.

12. § (1) A Bizottság határozatát az érdekelt felekkel kézbesítés útján is közölni kell. Az érdekelt felekre nézve a jogorvoslati határidő a kézbesítéstől számit. A felek a határozat kihirdetése után jegyzőkönyvbe foglalt nyilatkozatukban vagy a jogorvoslati határidő eltelte előtt a Bizottsághoz intézett beadványukban a jogorvoslatra vonatkozó jogukról lemondhatnak.

(2) A Bizottságnak megosztást engedélyező jogerős hatá-rozalát a tervrajzokra vezetett jóváhagyási záradékkal ellátva - a kérelem mellékleteinek egy-egy példányával együtt - meg kell küldeni a lakás fekvése szerint illetékes pénzügy-nttgatöságnak, elsőfokú lakásügyi és építésügyi halóságnak (Budapesten a polgármesternek).

(3) A lakásügyi halósággal való közlésnek az a hatálya, hogy a megosztás folytán keletkező lakás vagy lakások az igénybevétel alól mentések, ha annak megosztását a határozatban megállapított idő alatt megkezdik, illetőleg befejezik. Ha e határidők megtartása felől vita támad, a Bizottság határoz.

13. § A Bizottság a megosztást engedélyező véghatározatában a megosztást kérő által bemutatott terveken a R. és a jelen rendeletben a tervezésre vonatkozóan megállapított szempontok figyelembevételével változtatást tehet. Ha a megoszlásra kerülő lakásban bérlő lakik, a megoszlást engedélyező vég-határozatban meg kell állapítani az elvégzendő munkálatok sorrendjét abból a szempontból, hogy a bentlakó bérlő nyugalma lehetőleg biztosíttassék. A véghatározatban egyúttal meg kell állapítani a munkálatok kezdésének és befejezésének időpontját is. Ha a költségvetésben olyan munka is szerepel, amely a 198000/1946. VII. PM rendelet szerint ház-adókedvezmény megállapítására jogalapot nem szolgáltat, a megosztási végző felet figyelmeztetni kell arra, hogy az ilyen munka költségét a Bizottság nem fogja megállapítani. A véghatározatban a megosztást végző felet figyelmeztetni kell továbbá arra is, hogy a megoszlott lakásokra vonatkozóan szerzett használatbavételi engedély kézbesítésétől számított 60 nap alatt kérje a megosztás költségeinek megállapítását, mert különben a költség megállapítására vonatkozó joga és az ebből eredő kedvezmények elenyésznek.

14. § Ha a munkálatok elvégzése során előre nem látott és a költségvetésbe fel nem vett munka szüksége merülne fel, az erre vonatkozó műleírást és költségvetést szintén öt példányban, hivatkozással a Bizottság véghatározatára, a Bizottságnak be kell mutatni és egyúttal kérni az előre nem látott munka engedélyezését. A Bizottság ebben a kérdésben - szükség esetén a felek meghallgatása után - határoz.

A megosztás költségeinek megállapítása

15. § (1) A R.-ben meghatározott kedvezményekre a megoszlást végző csak akkor tarthat igényt, ha a megosztás folytán keletkezeti lakásokra vonatkozó használatbavételi engedély kézbesítésétől számított 60 nap alatt a Bizottságtól a megosztás költségeinek megállapítását kéri.

(2) Az illetékes építés- és közmunkaügyi főigazgatónál benyújtandó és a költség megállapítását kérő beadványhoz csatolni kell:

a) a megosztás folytán keletkezett lakásokra vonatkozó használatbavételi engedélyt,

b) a számlákat, illetőleg a költség megállapítására alkalmas egyéb okiratot,

c) a megosztott lakás alapbérének és ténylegesen fizetett bérének igazolására alkalmas okiratot (ilyenek például az adóhivatal, illetve az adószámviteli osztály igazolása, a házbérvallomási ív, a tulajdonos, a házfelügyelő vagy a házgondnok nyilatkozata).

(3) A hiánypótlásra a 10. § (4) bekezdésében foglalt rendelkezéseket kell alkalmazni.

16. § (1) A Bizottság a megosztás költségét a feleknek szóbeli tárgyaláson való meghallgatása után állapítja meg.

(2) A Bizottság a felek meghallgatását mellőzheti, ha a megoszlott lakásra nézve bérleti viszony nem állott fenn és a költségmegállapítás iránti kérelem meghallgatása nélkül is elbírálható.

(3) A szóbeli tárgyalásra a 10. § rendelkezéseit kell alkalmazni.

17. § (1) A megosztás költségeinek megállapításánál csak azoknak a munkálatoknak a költségeit lehet figyelembe venni, amelyek a 198000/1946. VII. PM rendelet (Magyar Közlöny 275. szám) értelmében házadókedvezmény megállapítására jogalapot szolgáltatnak.

(2) A megosztás költségeit megállapító véghatározatnak a megosztás költségein felül tartalmaznia kell tulajdonos állal végzett megosztás esetében a R. 12. §-a szerint fizetendő bérpótlék összegét, illetőleg a R. 13. §-a szerinti szabad bérbeadási jognak a megállapítását; bérlő állal végzett megosztás esetében a beszámítás jogának, illetőleg a megtérítés kötelezettségének, a lakószobatöbbletnek, a bérleti jognak a tulajdonos beleegyezése nélkül való átruházására vonatkozó jog megállapítását és végül, ha a felek a megoszlott lakások bérében nem állapodlak meg, a megosztott lakások bérének összegét.

18. § (1) A Bizottság a költségmegállapítás tárgyában zárt ülésben határoz; határozatát a feleknek a 12. § (1) bekezdésében foglaltak szerint kell kihirdetni és kézbesítetni.

(2) A jogerős véghatározatot meg kell küldeni az elsőfokú lakásügyi hatóságnak és a házadókedvezmény előírása végeit a lakás fekvése szerint illetékes adóhivatalnak, illetőleg adófelügyelőségnek.

(3) A megoszlást végző bérlő megállapított költségeinek a bérbe való beszámítását a véghatározat jogerőre emelkedését követő második hónap 1. napján kezdheti meg az adófelügyelőség, illetőleg az adóhivatal által külön határozatban megállapított összegben és időn át.

19. § Ha a felek a megoszlás költségeiben és annak megtérítésére nézve megegyeztek, a felek a megoszlásból eredő házadókedvezményre és a R.-ben megállapított egyéb kedvezményre csak akkor jogosullak, ha a Bizottság a megosztás költségét jogerős véghatározattal megállapította. Ilyen esetben a megosztás költségének megtérítési módja tekintetében a véghatározatban a felek megállapodására kell utalni.

20. § Ha a felek a megosztást közösen végezték, a megoszlás költségét egy véghatározatban lehet megállapítani, az egyes érdekeltekre eső költségeket azonban külön-külön kell megállapítani. A megosztásból eredő jogokat is a megoszlásban résztvevőkre nézve külön-külön kell megállapítani a rájuk eső költségnek megfelelően.

Jogorvoslati eljárás

21. § (1) A Bizottság határozatai ellen használható előterjesztésre és felfolyamodásra vonatkozóan a 26000/1947. ÉKM rendelet VIII. fejezetében és a 46000/1948. ÉKM rendelet (Magyar Közlöny - Rendeletek Tára 45. szám) 10. §-ában foglalt rendelkezéseket kell megfelelően alkalmazni azzal a kiegészítéssel, hogy a Bizottságnak a megosztás tárgyában hozott határozata ellen használt jogorvoslat esetében a költségvetésben feltüntetett összeg 2%-át kell eljárási költség fejében a 167000. "ÉKM Letéti számla, Budapest" csekkszámlára befizetni.

(2) Az előterjesztést az illetékes építés- és közmunkaügyi főigazgatónál kell annyi példányban beadni, hogy egy példány a Bizottságnak, egy-egy példány pedig az érdekelt feleknek jusson.

Megosztást végző tulajdonos eljárása

22. § Ha a tulajdonos szándékozik a megosztási elvégezni, a megosztás engedélyezése iráni a Bizottsághoz intézendő kérvényében elő kell adni, hogy a megosztandó lakásra nézve áll-e fenn bérleti viszony vagy sem. Ha bérleti viszony áll fenn, a kérvényben meg kell jelölni a megosztás állal érintett bérlők nevét és lakcímét.

23. § Ha a Bizottság a tulajdonos kérelmére a megoszlást engedélyezte, a tulajdonos köteles a bérlőt legalább 8 nappal előbb ajánlott levélben értesíteni arról, hogy a munkál mikor kezdi meg.

24. § Ha a tulajdonos a R. 12. §-a alapján bérpótlék megállapítását kéri a bérlővel szemben, a megosztás költségeinek megállapítása érdekében a Bizottsághoz intézeti kérelméhez csatolni kell a bérlőnek a pótlék fizetését vállaló írásbeli nyilatkozatát

Megosztást végző bérlő eljárása

25. § (1) A bérlőnek a lakás megosztása iránt a Bizottsághoz csak akkor kell kérelmet előterjesztenie, ha a R. 14. §-ának (2) bekezdése értelmében a megosztás már a tulajdonos hozzájárulása nélkül elvégezhető.

(2) Ha a tulajdonos a R. 14. §-ának (3) bekezdése alapján a megosztás módját kifogásolja és azt a bérlő nem fogadja el, erre vonatkozóan a Bizottság döntését a megosztás engedélyezése iránti kérelmében kell kérnie.

A rendelet hatálybalépése

26. § A jelen rendelet kihirdetésének napján lép hatályba.

Budapest, 1948. évi szeptember hó 10-én.

Darvas József s. k.,

építés- és közmunkaügyi miniszter