3/1964. (VI. 28.) OT-PM-ÉM együttes rendelet

a lakóépületek átadás-átvételének megszigorításáról, a hibák bejelentéséről, felméréséről és kijavításáról

A lakóépületek hibáinak bejelentésével kapcsolatos eljárás egységesítése, a szavatossági igények időbeni érvényesítése és a hibáknak a lakáshasználók lehető legkisebb mérvű zaklatásával járó kijavítása céljából - az 1/1961. (XII. 9.) OT-PM-ÉM számú együttes rendelet kiegészítéseként - a Központi Döntőbizottság elnökével egyetértésben az alábbiakat rendeljük el.

A rendelet hatálya

1. §

Az 1964. július hó 1. napja után átadás-átvételre kerülő lakóépületek, illetőleg lakások átadás-átvételére, a hibák bejelentésére és kijavítására az 1/1961. (XII. 9.) OT-PM-ÉM számú együttes rendelet (a továbbiakban: Vhr.) rendelkezéseit ebben a rendeletben foglalt kiegészítésekkel kell alkalmazni, feltéve, hogy a kivitelezésre irányuló szerződés megkötése és teljesítése során a szerződő felek - jogszabály rendelkezése folytán - a 45/1961. (XII. 9.) Korm. számú rendeletnek és a Vhr-nek az építési szerződésre vonatkozó rendelkezéseit alkalmazták.

A lakóépületek átvételének szempontjai

2. §

A Vhr. 124. §-a a következő bekezdéssel egészül ki:

"(6) A lakóépületet [3/1964. (VI. 28.) OT-PM-ÉM számú együttes rendelet 1. §-a] - az előző bekezdésben foglaltaktól eltérően - az építtető csak akkor köteles átvenni, ha a szerződésben meghatározott munkák elkészültek és

a) csak a rendeltetésszerű használatot nem gátló, kisebb jelentőségű hibák, illetve hiányok fordulnak elő, feltéve, hogy azok kijavítása, illetve pótlása - a 133. § (6) bekezdésében említett kivételtől eltekintve - 30 napon belül megtörténhet, vagy

b) olyan hibák vannak, amelyek kijavítása nem lehetséges, feltéve, hogy a kijavítás elmaradása a rendeltetésszerű használhatóságot, szilárdságot, illetve tartósságot nem csökkenti."

Az átadás-átvételi eljárás során megállapított hibák kijavítása, illetve hiányok pótlása

3. §

A Vhr. 133. §-a az alábbi bekezdésekkel egészül ki:

"(5) A lakóépület átadás-átvételi eljárása során felvett jegyzőkönyvben feltüntetett, a kivitelező által elismert hiba kijavítását, illetve hiány pótlását a kivitelező köteles haladéktalanul, még az átadás-átvételi eljárás során megkezdeni. Ha e munkákat az eljárás befejezése után is folytatni kell, a kivitelező ezek befejezésére az átadás-átvételi jegyzőkönyvben 30 napnál nem hosszabb határidőt köteles vállalni.

(6) Ha a lakóépület rendeltetésszerű használatát nem gátló, kisebb jelentőségű, külső (pl. homlokzati, tereprendezési) munkát igénylő hibák kijavítása, illetve hiányok pótlása a téli időjárás miatt 30 napon belül nem lehetséges, a felek ennél hosszabb határidőben is megállapodhatnak."

A rejtett hibák bejelentése és kijavítása

4. §

A Vhr. kiegészül az alábbi 135/A. §-sal:

"Vhr. 135/A. § (1) A lakóépület rejtett hibáinak bejelentésére és kijavítására vonatkozóan - a Vhr. 135. §-ában foglaltaktól eltérően - a következő (2)-(5) bekezdésekben foglaltak az irányadók.

(2) A lakóépület kezelője a lakóépületben észlelt rejtett hibát haladéktalanul köteles az építtetőnek bejelenteni. A lakás használója a rejtett hibát akár a lakóépület kezelőjének, akár közvetlenül az építtetőnek is bejelentheti.

(3) A bejelentéseket az építtető a lakóépület kezelőjének bevonásával - szükség szerint a helyszínen - köteles felülvizsgálni. Ha az építtető megállapítása szerint a rejtett hiba a lakások, a nem lakás céljára, illetve a közös használatra szolgáló helyiségek rendeltetésszerű használatát gátolja, vagy a késedelem nélküli kijavítást a hiba jellege szükségessé teszi, a kivitelezőt a rejtett hibáról a bejelentéstől számított 5 napon belül köteles értesíteni. Egyéb esetekben az építtető az utófelülvizsgálati eljárás megkezdéséig bejelentett rejtett hibák miatt szavatosságiigényeit az utófelülvizsgálati eljárás során érvényesítheti.

(4) A kivitelező köteles haladéktalanul közölni az építtetővel a helyszíni eljárás időpontját, amely az értesítés kézhezvételétől számított 5 napnál későbbi nem lehet. Az építtető ennek alapján köteles a helyszíni eljárásra meghívni, illetve arról értesíteni

a) a lakóépület kezelőjét (lakásszövetkezet esetében az igazgatóságot, társasház esetében az Országos Takarékpénztárt és a társasház közös képviselőjét);

b) a lakóbizottság elnökét és

c) azokat a lakáshasználókat, akiknek a lakásában hibát észleltek.

(5) Az építtető és a kivitelező köteles a helyszíni eljárás során jegyzőkönyvet felvenni és a hiba kijavítására kötbérterhes határidőt megjelölni. Egyebekben a Vhr. 133. §-ának (2)-(4) bekezdéseiben foglalt rendelkezéseket kell alkalmaznia."

Utófelülvizsgálati eljárás

5. §

A Vhr. kiegészül az alábbi 135/B. §-sal:

"Vhr. 135/B. § (1) Az építtetőnek a lakóépület átadás-átvételére irányuló eljárás befejezésétől számított tizenegyedik hónapban utófelülvizsgálati eljárást kell lefolytatni.

(2) Az utófelülvizsgálati eljárás célja a lakóépület esetleges rejtett hibáinak együttes felmérése, illetve rögzítése annak érdekében, hogy

a) az építtető szavatossági igényeit kellő időben érvényesíthesse;

b) a kivitelező a hibákat a lakások használóinak minél kisebb mérvű zavarása mellett, egyszerre javíthassa ki.

(3) Az utófelülvizsgálati eljárást az építtető köteles előkészíteni. Az előkészítés kiterjed:

a) a lakóépület kezelőjének, illetve a lakások használóinak a hibák bejelentésére való felszólítására;

b) az építtető által a helyszínen - a bejelentések figyelembe vételével - végzett hibafelmérésre;

c) a hibafelmérés során észlelt hibák, valamint a lakóépület kezelője, illetve a lakás használója által korábban bejelentett, de a kivitelezővel még nem közölt hibák jegyzékének (hibajegyzék) összeállítására;

d) az eljárás kitűzésére és az azon résztvevők meghívására.

(4) A hibajegyzék az utófelülvizsgálati eljárás alapirata. A lakáshasználók felesleges zaklatásának elkerülése céljából a hibajegyzéket olyan gondossággal kell összeállítani, hogy annak alapján az utófelülvizsgálati eljárás rövid idő alatt lefolytatható legyen.

(5) A meghívót az eljárás megkezdésének időpontját megelőzően legalább 15 nappal kell kézbesíttetni.

(6) Az eljárásra meg kell hívni a) a generálkivitelezőt,

b) a generáltervezőt,

c) a Vhr. 135/A. §-ának (4) bekezdésében említett szerveket és személyeket.

(7) A meghívónak tartalmaznia kell az utófelülvizsgálati eljárás helyét és megkezdésének időpontját. A generálkivitelező meghívójához a hibajegyzék 4 példányát mellékelni kell.

(8) A generálkivitelező a hibajegyzék alapján szükség szerint gondoskodik az alvállalkozók meghívásáról. Az alvállalkozók részére a meghívót az eljárás megkezdésének időpontját megelőzően legalább 8 nappal kell megküldeni, és csatolni kell ahhoz a hibajegyzéket, vagy annak az alvállalkozót érintő részét.

(9) Az utófelülvizsgálat az építtető és a generálkivitelező közös eljárása, annak lefolytatása és vezetése azonban az építtető kötelessége.

(10) Az eljárás során a meghívottak jelenlétében jegyzőkönyvet kell felvenni, amelyhez a hibajegyzék egy példányát mellékelni kell.

(11) Ha az eljáráson az alvállalkozó meghívás ellenére nem jelenik meg, utóbb nem kifogásolhatja a generálkivitelező által vállalt kijavítási kötelezettséget és határidőt.

(12) A jegyzőkönyv készítéséért az építtető felelős. A jegyzőkönyvben fel kell tűntetni az építtetőnek a rejtett hibákkal kapcsolatos véleményét, a kivitelezőnek a jegyzőkönyvben foglaltakra vonatkozó észrevételeit és az eljárásban résztvevők nyilatkozatait. A jegyzőkönyvet az eljáráson résztvevőknek alá kell írniok. Ha valamelyik résztvevő a jegyzőkönyv tartalmával nem ért egyet, ellenvéleményét a jegyzőkönyvben feltüntetheti.

(13) Az építtetőnek a jegyzőkönyvet annak felvétele után a jelenlévőknek azonnal át kell adnia, a távolmaradottaknak pedig a felvétel napját követő első munkanapon postára kell adnia. A meghívott, de meg nem jelent alvállalkozóknak a jegyzőkönyvet a generálkivitelező köteles megküldeni.

(14) Az utófelülvizsgálati eljárás lefolytatása és ennek alapján a rejtett hibákból eredő szavatossági igények érvényesítése nem érinti az utófelülvizsgálati eljárás után észlelt hibákért fennálló szavatosi felelősséget.

(15) A kivitelezővel szemben a lakóépület hibái miatt a szavatossági jogok gyakorlása, valamint a szerződésszegésből eredő egyéb igények érvényesítése az építtető feladata."

Hatálybaléptető rendelkezés

6. §

E rendelet hatálybalépésével egyidejűleg a 47/1962. ÉM számú utasítás (megjelent: sokszorosítva) hatályát veszti.

Lázár György s. k.,

az Országos Tervhivatal elnökhelyettese

Dr. Kardos Géza s. k.,

pénzügyminiszterhelyetettes

Dr. Trautmann Rezső s. k.,

építésügyi miniszter