7/1996. (VII. 9.) MKM rendelet

a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény végrehajtásáról

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló - többször módosított - 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.) 87. §-ában kapott felhatalmazás alapján a következőket rendelem el:

A rendelet hatálya

1. § E rendelet rendelkezéseit

a) az állam tulajdonában álló és az 1. számú mellékletben felsorolt költségvetési szervek (a továbbiakban: költségvetési szerv) kezelésében lévő lakás (a továbbiakban: lakás) bérletére és elidegenítésére, továbbá a nem lakás céljára szolgáló helyiség (a továbbiakban: helyiség) elidegenítésére kell alkalmazni;

b) az önkormányzati lakásokra fennálló bérlőkiválasztási jog gyakorlása során úgy kell alkalmazni, hogy a költségvetési szerv a bérlő személyére és a szerződés időtartamára javaslatot tesz a bérbeadónak. A bérlőkijelölési jog gyakorlására - a lakbér mértéke és az Lt. 6-18. §-aiban meghatározott jogok, kötelezettségek kivételével - e rendelet előírásait kell alkalmazni.

A LAKÁSBÉRLET SZABÁLYAI

Bérleti jogviszony létesítése, a felek jogai és kötelességei

2. § (1) A lakás a költségvetési szervvel szolgálati (közszolgálati és közalkalmazotti) jogviszonyban álló személynek adható bérbe.

(2) Ha az ilyen személynek vagy vele közös háztartásban élő házastársának, kiskorú gyermekének a munkahellyel azonos településen önálló lakása van, részére lakás csak akkor adható bérbe, ha a lakása a szolgálati jogviszonyával összefüggő feladatára tekintettel nem minősül megfelelőnek.

(3) A lakásra a bérleti szerződést a költségvetési szerv köti meg, illetve gyakorolja a lakásra fennálló bérlőkiválasztási vagy a bérlőkijelölési jogot.

(4) A költségvetési szervvel szolgálati jogviszonyban álló házastársak részére csak egy lakás adható bérbe.

3. § (1) A bérleti szerződés csak a szolgálati jogviszony fennállásáig, illetőleg ennél rövidebb határozott időtartamra köthető.

(2) Nem teljesíthető a lakás bérbeadása iránti kérelme annak, aki:

a) a költségvetési szervtől korábban kapott lakásban jogcím nélküli lakáshasználót hagyott vissza, és elhelyezéséről nem gondoskodott;

b) lakásbérleti jogviszonyáról a költségvetési szerv javára 1994. január 1-jét megelőzően pénzbeli térítés ellenében lemondott, vagy ezt követően a bérleti szerződés közös megegyezéssel történt megszüntetéséért pénzbeli térítést kapott;

c) a munkahellyel azonos településen lévő magasabb komfortfokozatú, vagy nagyobb szobaszámú lakását pénzbeli térítés ellenében alacsonyabb komfortfokozatú vagy kisebb szobaszámú lakásra cserélte (kivéve, ha a lakásigénylést a családtagok számában történt változás indokolja);

d) a bérbeadás szempontjából lényeges tény, körülmény, elhallgatásával, vagy valótlan tény, körülmény állításával a költségvetési szervet megtévesztette.

4. § (1) A bérlő a lakásba más személyt - a házastársa és kiskorú (örökbefogadott, mostoha- és nevelt) gyermeke, valamint a befogadott gyermekétől az együttlakás ideje alatt született unokája kivételével - csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be. A hozzájárulás csak határozott időre, legfeljebb a bérleti jogviszony fennállásának időtartamáig adható. Ezek lejártakor a bérlő köteles gondoskodni arról, hogy a befogadott személy a lakásból kijelentkezzen, és azt a megadott határidőre elhagyja.

(2) A költségvetési szerv nem adhat hozzájárulást a lakás (a lakás egy része) albérletbe adásához, vagy másnak a használatába adásához, a lakásbérleti jog folytatására irányuló tartási szerződéshez, illetőleg a lakásra bérlőtársi jogviszony nem létesíthető, annak a bérleti joga nem folytatható.

Az elhelyezés vállalása

5. § (1) A volt bérlő a bérleti szerződés megszűnése után csak akkor tarthat igényt elhelyezésre, ha a lakásba költözés előtt határozatlan időre bérbeadott lakást bocsátott a költségvetési szerv rendelkezésére. A lakás bérlőjének házastársa a házasság jogerős felbontása után a költségvetési szervvel szemben elhelyezésre, pénzbeli térítésre nem tarthat igényt.

(2) A bérlő özvegye és kiskorú gyermeke a bérlő halála után - a lakásra fennálló rendelkezési jog megtartása mellett - legfeljebb 2 évig bérelheti a lakást a korábbi bérleti szerződésben foglalt feltételekkel, feltéve, hogy a bérlő halálának időpontjában abban életvitelszerűen lakott.

(3) A bérlő özvegye és kiskorú gyermeke a (2) bekezdés szerinti időtartam lejártával elhelyezési igény nélkül köteles a lakást elhagyni, kivéve, ha a lakásba költözés előtt határozatlan időre bérbeadott lakást bocsátottak a költségvetési szerv rendelkezésére, és ugyanazon vagy más településen önálló lakással nem rendelkeznek.

(4) A költségvetési szerv a nyugdíjba vonulásakor a vele legalább 10 éve szolgálati jogviszonyban álló bérlővel másfél szobás lakásnál nem nagyobb lakásra a jogosult haláláig tartó bérleti szerződést köthet.

Az állami tulajdonú, a költségvetési szerv kezelésében lévő lakás lakbére

6. § (1) A lakások lakbérének mértékét a 2. számú melléklet tartalmazza.

(2) Ha a bérlő a lakást saját költségén a bérbeadóval kötött megállapodás alapján és a költségek megtérítése nélkül úgy alakítja át vagy korszerűsíti, hogy a lakás alapterülete vagy komfortfokozata megváltozik, a lakbér összege a lakásbérleti jogviszony megszűnéséig e jogcímeken nem módosítható.

(3) A bérbeadót az általa a bérlő részére nyújtott - a 2. számú mellékletben meghatározott - külön szolgáltatásokért a bérleti szerződésben (vagy külön megállapodásban) meghatározott díj illeti meg.

Lakáshasználati díj

7. § (1) A lakást jogcím nélkül használó a lakbérrel azonos összegű lakáshasználati díjat köteles fizetni a bérbeadónak.

(2) A jogcím nélküli használat kezdetétől számított 6 hónap elteltével - ha a jogcím nélküli lakáshasználó elhelyezésre nem tarthat igényt - a lakáshasználati díj a lakbér összegének kétszeresére, újabb 3 hónap elteltével a háromszorosára növekszik.

Lakáscsere feltételei

8. § (1) A lakások bérlői bérleti jogukat - a bérbeadó előzetes hozzájárulása alapján - egymással elcserélhetik.

(2) A feltétel bekövetkezéséig, illetőleg a határozott időtartamra szóló lakásbérleti szerződés esetén a lakáscserével megszerzett másik lakásra is a feltétel bekövetkezéséig, illetőleg a határozott időtartamra szóló szerződést kell kötni.

(3) Az állami tulajdonú, a költségvetési szerv kezelésében lévő lakás cseréjéhez a költségvetési szerv nem adhatja meg a hozzájárulást, ha a leendő új bérlő a költségvetési szervvel nem áll szolgálati jogviszonyban.

LAKÁSOK ÉS HELYISÉGEK ELIDEGENÍTÉSE

Az állami tulajdonú, a költségvetési szerv kezelésében lévő lakás elidegenítésének feltételei

9. § (1) A lakás a következő feltételek együttes fennállása esetén idegeníthető el a költségvetési szerv vezetője előzetes hozzájárulásával:

a) a lakás a költségvetési szerv lakásgazdálkodási feladatainak ellátására feleslegessé vált, és

b) az épület és a hozzátartozó földterület tulajdonjogi helyzete az ingatlan-nyilvántartásban rendezett.

(2) Nem idegeníthető el a lakás, ha

a) a költségvetési szerv alapfeladatai ellátására szolgáló ingatlanon álló épület(ek)ben van;

b) műemléképületben van, és a műemléki hatóság az elidegenítéshez nem járult hozzá;

c) az ingatlant (vagy a benne lévő lakást és helyiséget) elidegenítési és terhelési tilalom terheli.

(3) A bérbeadó költségére végzett átalakítás, felújítás vagy korszerűsítés esetén a lakás a munkák elvégzésétől számított 5 évig nem idegeníthető el.

(4) A bérlőkijelölési vagy a bérlőkiválasztási joggal terhelt önkormányzati tulajdonú lakások elidegenítése esetében is az (1)-(2) bekezdésekben foglalt rendelkezéseket kell alkalmazni.

10. § (1) Az elidegeníthető lakásra a bérlőt vagy hozzájárulásával egyenesági rokonát és örökbefogadott gyermekét elővásárlási jog illeti meg.

(2) Ha a jogosult az elidegeníthető lakásra nem él elővásárlási jogával, az általa lakott lakást a szolgálati jogviszony fennállása alatt, de legfeljebb az ajánlati kötöttség lejártától számított 5 év elteltéig harmadik személynek csak a bérlő írásbeli hozzájárulásával szabad elidegeníteni.

A vételár megállapítása és megfizetése

11. § (1) A lakás vételárát a hasonló adottságú lakások - ingatlanforgalmi szakértői véleménnyel meghatározott - helyi forgalmi értéke alapján, különösen

a) az épület településen belüli fekvése,

b) az épületben levő lakások száma, az épülethez tartozó földterület, a közös használatra szolgáló helyiségek és a közös használatra szolgáló területek nagysága,

c) az épület felszereltsége, műszaki állapota, építése, a felújítás óta eltelt idő,

d) a lakás alapterülete és komfortfokozata,

e) a lakottság ténye

figyelembevételével kell megállapítani.

(2) Ha a lakást a 10. § (1) bekezdése szerinti jogosult vásárolja meg, a vételár a lakás üres, beköltözhető forgalmi értékének 50%-a. A vételár megállapításakor az üres, beköltözhető forgalmi értékből le kell vonni a bérlő által a lakásra fordított és meg nem térített értéknövelő beruházásainak értékét.

(3) Az üresen, illetőleg harmadik személy részére lakottan elidegeníthető lakást pályázat útján kell értékesíteni. Ebben az esetben a lakást annak a pályázónak kell eladni, aki a helyi forgalmi értékhez viszonyítva a legmagasabb összegű vételi ajánlatot teszi.

12. § (1) Ha a lakást a 10. § (1) bekezdése szerinti jogosult vásárolja meg, a szerződés megkötésekor a vételár 10%-át egy összegben köteles megfizetni. A fennmaradó vételárhátralékra - a jogosultat kérelmére - havi egyenlő összegű, 25 évi részletfizetési kedvezmény illeti meg.

(2) Az adásvételi szerződés megkötésekor a vételár egy összegben történő megfizetése esetén a jogosultat a vételár teljes összege után 40% árengedmény illeti meg.

(3) A szerződés megkötését követően a vételárhátralék egy összegben történő megfizetése esetén a jogosultat a fennálló tartozásából 20% engedmény illeti meg.

(4) A jogosultat a szerződés megkötésétől számított 6 évig kamatfizetési kötelezettség nem terheli. E határidőt követő időszakra a jogosult a fennmaradó tartozás után évi 8% kamatot köteles fizetni.

(5) Az üresen, illetőleg harmadik személy részére lakottan értékesített lakás vevőjét az (1)-(4) bekezdésekben meghatározott kedvezmények nem illetik meg.

13. § (1) Ha a lakás elidegenítése részletfizetési kedvezménnyel történik, a vételárhátralék és járulékai erejéig a költségvetési szerv javára jelzálogjogot, valamint elidegenítési és terhelési tilalmat kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni. E jogok fennállása alatt a lakás tulajdonjoga csak a vételárhátralék és járulékainak kiegyenlítése után ruházható át.

(2) A vételárhátralék és járulékainak kiegyenlítése esetén a költségvetési szerv a jelzálogjogot, illetőleg az elidegenítési és terhelési tilalmat az ingatlan-nyilvántartásból töröltetni köteles.

14. § (1) A vevőt a törlesztési határidő elmulasztása esetén - legfeljebb 30 napos teljesítési határidő kitűzésével - írásban kell felszólítani kötelezettsége teljesítésére. A felszólítás eredménytelensége esetén a részletfizetési kedvezményt meg kell vonni, és a vételárhátralék megfizetése egy összegben esedékessé válik.

(2) A vevőnek késedelme esetén a Polgári Törvénykönyv 301. §-ának (2) bekezdésében meghatározott késedelmi kamatot kell megfizetnie.

A lakás birtokbaadása

15. § (1) A költségvetési szerv az adásvételi szerződés megkötését követő 15 napon belül a lakást a vevő birtokába köteles adni. Az átadásra kerülő berendezések leltárát a birtokbaadásról készült jegyzőkönyvbe kell foglalni.

(2) Ha a társasház első közgyűlésének időpontja eltér a birtokbaadás időpontjától, a költségvetési szerv kezelési kötelezettsége az első közgyűlést követő hónap első napjával szűnik meg.

(3) A költségvetési szerv a kezelési kötelezettsége megszűnését követő 60 napon belül a (2) bekezdés szerinti időtartamra eső kezelői bevételekkel és kiadásokkal köteles írásban elszámolni a társasház-közösséggel.

A helyiség elidegenítése

16. § (1) A költségvetési szervvel szolgálati jogviszonyban álló bérlőt a helyiségre elővásárlási jog illeti meg.

(2) A helyiségek elidegenítésére e rendeletnek a lakások elidegenítésére vonatkozó szabályait a következő eltérésekkel kell alkalmazni:

a) a helyiség vételára - a költségvetési szervvel szolgálati jogviszonyban álló bérlő által történő megvásárlása esetén - a helyiség üres, beköltözhető forgalmi értékénél nem lehet magasabb;

b) az üres állapotban, pályázat útján - a költségvetési szervvel szolgálati jogviszonyban nem álló személy részére - értékesített helyiség vételára a benyújtott legkedvezőbb ajánlat esetén az üres, beköltözhető forgalmi értéket meghaladhatja;

c) ha a gépkocsitárolás céljára szolgáló helyiséget a költségvetési szervvel szolgálati jogviszonyban álló bérlő vásárolja meg, az adásvételi szerződés megkötésekor a vételár legalább 50%-át köteles egy összegben megfizetni; a fennmaradó összeg megfizetésére legfeljebb 5 évi részletfizetési kedvezmény adható 10%-os kamat mellett;

d) ha a c) pont szerinti vevő az adásvételi szerződés megkötésekor a vételárat egy összegben megfizeti, vagy a vételár 50%-át meghaladó fizetést teljesít, a vételár, illetőleg a többletfizetés összege után a vevőt 20% vételárengedmény, illetőleg engedmény illeti meg.

Az elidegenítéssel összefüggő egyéb rendelkezések

17. § (1) Az elidegenítésből származó bevételeket a költségvetési szervnek a kezelésében maradó lakások, helyiségek építésére, felújítására, korszerűsítésére, átalakítására, illetőleg lakáscélú támogatásra kell felhasználni.

(2) A lakás és helyiség e rendelet szerinti elidegenítéséből származó bevételből kell levonni

a) az épület elidegenítésre való előkészítésének,

b) a földrészlet megosztásának,

c) a forgalmi érték megállapításának,

d) a társasházzá történő alakításnak, és

e) az elidegenítés lebonyolításának

a költségeit.

18. § Ez a rendelet a kihirdetését követő 15. napon lép hatályba, rendelkezéseit a folyamatban lévő ügyekben is alkalmazni kell.

1. számú melléklet a 7/1996. (VII. 9.) MKM rendelethez[1]

A rendelet hatálya alá tartozó költségvetési szervek

Az Oktatási Minisztérium intézményi címrendje[2]

2. számú melléklet a 7/1996. (VII. 9.) MKM rendelethez

I. A havi lakbér mértékének megállapítása:[4]

1. A havi lakbér mértékének megállapításánál a helyi önkormányzati rendeletben a hasonló adottságú önkormányzati bérlakásokra megállapított lakbért kell alapul venni.

2. A bérbeadó a havi lakbér mértékét a lakások településen belüli fekvése és műszaki állapota alapján 25%-kal növelheti.

3. A lakbér mértékét növelő tényezők:

a) zöldövezet,

b) a lakás olyan 1-6 lakásos lakóépületben van, melyhez legalább 200 m2 nagyságú udvar vagy kert tartozik.

4. Több növelő tényező figyelembevétele esetén sem haladhatja meg az emelés együttes mértéke a 25%-ot.

II. Külön szolgáltatások:

a) bútorhasználat,

b) a vízellátás és csatornahasználat, illetve szennyvízelszállítás biztosítása,

c) a felvonó használatának biztosítása,

d) a kapunyitás,

e) a központi fűtés és melegvízellátás,

f) a közös használatra szolgáló helyiségekben lévő olyan berendezések használata, melynek egyedi fogyasztása mérhető,

g) elektronikus (távközlési és média) hálózathoz csatlakozás biztosítása,

h) a bérbeadó és a bérlő megállapodása alapján nyújtott egyéb külön szolgáltatás.