BH 2022.6.155 A hibás teljesítés miatt a károsultat ért vagyoni hátrány (kár) nem a hiba kiküszöböléséhez/csökkentéséhez szükséges javítási költségek tényleges ráfordításával keletkezik, azok a már előállott vagyoncsökkenést (damnum emergens), illetve elmaradt vagyoni előnyt (lucrum cessans) küszöbölik ki, illetve csökkentik [2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:522. § (2) bek. c) pont].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A felperes mint vevő és az alperes mint eladó 2014. július 25-én adásvételi szerződést kötöttek, melynek tárgya a perbeli ingatlan 3756/30000 eszmei hányada volt, amely az ingatlanon emelt 8 lakásos társasház alapító okirat szerinti tetőtéri II/7. számú lakásának, P9 számú teremgarázs beállóhelynek és a pinceszinti 9. számú fitneszteremnek felelt meg (a továbbiakban: ingatlan). A vételár 36 000 000 forint volt (ebből 33 000 000 forint a lakás, 1 000 000 forint a beállóhely, 2 000 000 forint a fitneszterem ára), amelyet a felperes az alperesnek megfizetett, majd 2014. augusztus 14-én birtokba lépett.

[2] Az adásvételi szerződés V.1. pontja szerint az eladó a kivitelezéssel a V. Zrt.-t bízta meg, akit az építési kivitelezéssel kapcsolatos szavatossági felelősség és jótállási kötelezettség terhelt. Az V.2. pont értelmében az eladó a birtokbaadással a vevőre engedményezte a kivitelezővel szemben fennálló szavatossági és jótállási igényeit azzal, hogy az engedményezett igényekért való felelősségét kizárta.

[3] Az ingatlan hirdetése tartalmazta, hogy a hőszigetelési, akusztikai, illetve energetikai szempontok kiemelt kezeléssel kerültek megvalósításra.

[4] Az alperes hibásan teljesített, a hibákat a kivitelezővel részben kijavíttatta. A fennmaradó hibajelenségek: az ingatlan nappalijának időszakonkénti enyhe penészedése, hőhidak jelenléte, az ingatlan - rendeltetésszerű használatot meghaladó mértékű - áthallása. A fennmaradó hibák javítására nem került sor.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[5] A felperes keresetében összesen 11 167 000 forint és járulékai megfizetésére kérte kötelezni az alperest annak hibás teljesítése miatt, elsődlegesen kártérítés, másodlagosan árleszállítás jogcímén. Kártérítésként a vagyonában beállott értékcsökkenés és az őt ért vagyoni hátrány kiküszöböléséhez szükséges költség megtérítésére tartott igényt. A felperes - egyéb, a felülvizsgálattal már nem érintett hibajelenségek mellett - hibaként állította a lakás rendeltetésszerű használatot meghaladó mértékű áthallását.

[6] Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Arra hivatkozott, hogy a hibákat a kivitelezővel maradéktalanul kijavíttatta, a további hibás teljesítést vitatja, az igények egyébként is csak a kivitelezővel szemben érvényesíthetők a szerződés V.2. pontja értelmében.

Az első- és a másodfokú ítélet

[7] Az elsőfokú bíróság ítéletével 6 265 100 forint (ebből az áthallással összefüggésben a lentebb részletezettek szerint: 4 659 700 forint) és járulékai megfizetésére kötelezte az alperest, ezt meghaladóan a keresetet elutasította.

[8] A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:157. §-ára alapított jogi indokolása szerint a felek szerződése fogyasztói jellegű, mert az alperes vállalkozóként szolgáltatott, amely körülményre tekintettel a szavatossági felelősségét nem zárhatta ki, a hibás teljesítés ezért érdemben vizsgálandó volt.

[9] A beszerzett szakvélemények alapján az elsőfokú bíróság az áthallással kapcsolatos hibát bizonyítottnak ítélte, a hiba okaként a bejárati ajtók hibáját, a tetőtéri lakások közötti határoló fal elégtelen hangszigetelését és önálló kürtős szellőzőrendszer helyett gyűjtőkürtős szellőzőrendszer létét állapította meg.

[10] A hibát részben ítélte javíthatónak (az áthallásokat enyhíthetőknek), ennek módjaként a tetőtéri két lakás bejárati ajtajai cseréjét, a tetőtéri lakások közötti határoló fal hangszigetelését, a gyűjtőkürtő (minden lakást érintő) önálló kürtőre cserélését tartotta indokoltnak. Ezek javítási költségét a következők szerint határozta meg: 480 000 forint a 2 bejárati ajtó cseréje, 230 000 forint a fal két oldali hangszigetelése, 1 400 000 forint a kürtőcsere, összesen: 2 110 000 forint + áfa = 2 679 700 forint. Az áthallások miatti értékcsökkenést 1 980 000 forintban állapította meg (a lakás 33 000 000 forint vételárának 6%-a). Ebben a körben társasházi lakók tanúvallomásait és szakértői véleményeket (a perben felhasznált két szakértői vélemény) vett alapul.

[11] Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett rendelkezését a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: Pp.) 253. § (2) bekezdése alapján megváltoztatta és a marasztalás tőkeösszegét 3 853 250 forintra leszállította.

[12] A hibás teljesítésből eredő igény tekintetében helytállónak ítélte az elsőfokú bíróság álláspontját abban a kérdésben, hogy a felperes a szavatossági igényét az alperessel szemben érvényesíthette, nem a kivitelezővel szemben. Helyesbítve az elsőfokú bíróság e körben adott indokolását kiemelte, az adásvételi szerződés V.2. pontját - a Ptk. 6:8. § (1) bekezdése szerinti nyilatkozati elv szem előtt tartásával - értelmezve az engedmény tárgya az eladó alperes és a kivitelező jogviszonyából származó, és nem az eladó alperes és a vevő felperes jogviszonyából származó jog volt, aminek megfelelően az alperes a szavatossági felelősségét az ő mint eladó és a felperes mint vevő közötti jogviszonyból származó jog tekintetében nem zárta ki, amiből következően nem volt jelentősége annak sem, hogy a szerződés fogyasztói vagy sem.

[13] A másodfokú bíróság rámutatott: annak vizsgálatánál, hogy az alperes szolgáltatása a teljesítéskor megfelelt-e a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek (szerződéses és törvényes kellékeknek) figyelembe kellett venni a kötelezettnek a szolgáltatás konkrét tulajdonságaira vonatkozó nyilvános kijelentését is [Ptk. 6:123. § (1) bekezdés c) pont]. Ez a konkrét esetben a perbeli társasházban található lakásokra vonatkozó hirdetés tartalmát is jelenti, ezen belül azt, hogy - egyebek mellett - az akusztikai szempontok kiemelt kezeléssel kerültek megvalósításra.

[14] Ebből kiindulva az ingatlan - rendeltetésszerű használatot meghaladó mértékű - áthallásos voltát bizonyítottnak ítélte a társasház meghallgatott lakóinak vallomásával, továbbá az egyik szakvélemény tartalmával: a szakértő saját tapasztalásával, a léghang- (beszéd, rádió, TV, hifi) és lépéshangszigetelés vizsgálatok eredményével, mely a vonatkozó szabványnak nem felelt meg. Kiemelte, hogy a szabvány alap- és emelt szintű akusztikai komforthoz tartozó hangszigetelési követelményt különböztet meg, a szükséges minimum értéket társítva ahhoz. Az emelt szintű léghang-szigetelés minimum értékeit a felperesi ingatlanban mért értékek a szakértő által elvégzett 5 vizsgálat közül egy esetben sem, az alapszintű léghang-szigetelés minimum értékeit pedig az 5 vizsgálat közül kettőben érik el (hálószobák), további egy esetben kis mértékben elmarad, a maradék két esetben pedig jelentősen elmarad attól. A lépéshang-szigetelés szabvány szerinti alap- és emelt szintű akusztikai komforthoz társított minimum értékeit a felperesi ingatlanban mért értékek - a laminált padlónak is köszönhetően - elérik.