BH 2008.4.105 Életjáradéki szerződés megszüntetése esetén nem jegyezhető be az ingatlan-nyilvántartásba a kötelezett tulajdonjoga adásvétel jogcímén, ha az annak bejegyzését megalapozó adásvételi szerződést a felek nem kötnek, hanem csak utalnak az adásvételi szándékra [1959. évi IV. tv. 319., 591. §, 1997. évi CXLI. tv. 29. §].

A B. 138204 hrsz.-ú ingatlan 1/2 részben a beavatkozó, a másik 1/2 részben D. I. tulajdonát képezte. 2003. február 13. napján a felperes és D. I. életjáradéki szerződést kötöttek, amelynek alapján az elsőfokú földhivatal jogerős határozatával a felperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba - életjáradék jogcímén - az ingatlan 1/2 hányadára bejegyezte, és ugyanezen hányadra vonatkozóan bejegyezte a D. I.-t megillető életjáradéki jogot és holtig tartó haszonélvezeti jogot.

2004. november 9. napján a felperes és D. I. írásban az életjáradéki szerződés megszüntetéséről állapodtak meg. A szerződés 1. pontja szerint a szerződő felek a szerződést a jövőre nézve módosítják (megszüntetik).

Az 1.a) pont szerint a szerződő felek kölcsönös megállapodásának megfelelően a felperesi kötelezett átad D. I. jogosult kezeihez készpénzben 1 600 000 Ft-ot abból a célból, hogy meg kívánja váltani a további életjáradék-fizetési kötelezettségét, amely összeget a jogosult teljesítésként elfogad.

Az 1.b) pont értelmében ezen összeg kifizetésével az életjáradéki szerződést a felek egymás között a jövőre nézve megszüntetik, egymással elszámoltak és kijelentették, hogy egymással szemben az életjáradéki szerződésből következően további követelésük, illetőleg tartási igényük nincs.

Az 1.c) pont szerint, tekintettel arra, hogy a felperesi kötelezett tulajdonjoga az ingatlan 1/2 része vonatkozásában özvegyi haszonélvezeti joggal terhelten az ingatlan-nyilvántartásba már bejegyzésre került életjáradék jogcímén - amely jogcím a jelen szerződés-módosítással adásvétel jogcímévé változott -, a szerződő felek az okirat aláírásával feltétlen és visszavonhatatlan beleegyezésüket adják ahhoz, hogy a szerződés jogcímét az ingatlan-nyilvántartásban adásvétel jogcímén jegyezzék be, úgyszintén a már bejegyzett életjáradéki jog és holtig tartó haszonélvezeti jog vonatkozásában a jogosult feltétlen és visszavonhatatlan beleegyezését adja ahhoz, hogy ezek az ingatlan-nyilvántartásból törlésre kerüljenek.

A felperes kérte az elsőfokú földhivataltól tulajdonjogának az ingatlan 1/2 tulajdoni hányadára vonatkozóan vétel jogcímén való bejegyzését, ugyanakkor D. I. javára a korábban bejegyzett holtig tartó haszonélvezeti jog és életjáradéki jog törlését.

Az elsőfokú földhivatal határozatával a felperes tulajdonjog-bejegyzésének jogcímét adásvételre változtatta, és törölte a tulajdoni hányadot terhelő életjáradéki jogot és holtig tartó haszonélvezeti jogot.

Az alperesi beavatkozó fellebbezése folytán eljárt alperes határozatával az elsőfokú határozatot megváltoztatta, a felperes tulajdonjog-bejegyzés iránti kérelmét elutasította, egyben elrendelte az elsőfokú határozat meghozatala előtti ingatlan-nyilvántartási állapot visszajegyzését.

A felperes keresetében az alperesi határozatának megváltoztatását és D. I. életjáradéki jogának, valamint haszonélvezeti jogának ingatlan-nyilvántartásból való törlését kérte.

A Fővárosi Bíróság jogerős ítéletében a felperes keresetét elutasította.

Ítéletének indokolásában az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 5. § (1) és (2) bekezdése, 6. § (1) bekezdése, 8. §-a, 26. § (1) bekezdése, 29. §-a, 30. § (2) bekezdése, 32. § (1) bekezdés f) pontja, 39. § (3) bekezdés f) pontja, 39. § (2) bekezdése, 40. § (2) bekezdése és 39. § (4) bekezdés a) pontja, valamint az Inytv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Vhr.) 6. § (3) bekezdése, 75. § (1) bekezdése, illetve a Ptk. 591. § (1) és (2) bekezdése, továbbá 586. § (4) bekezdése alapján kifejtette, hogy a földhivatalt az ingatlan-nyilvántartási kérelem köti, attól eltérő jogot nem jegyezhet be, tényt nem jegyezhet fel.

A bíróság kiemelte az okirati elv jelentőségét, és utalt a bejegyzési engedély szükségességére.

Hangsúlyozta, hogy a felperes tulajdonjogának vétel jogcímén történő bejegyzését és a D. I. javára bejegyzett jogok törlését kérte. E két kérelem egymástól szét nem választható, bármelyik kérelmi elem elutasítása a másik kérelmi elem elutasítását vonja maga után.

A Fővárosi Bíróság kifejtette, hogy a felek az életjáradéki szerződést a jövőre nézve szüntették meg, amelynek érdekében a szerződő felek elszámoltak egymással.

Az életjáradéki szerződés megszüntetése következtében az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot állt vissza, vagyis D. I. az ingatlan 1/2 részében tulajdonos, akit életjáradéki jog és holtig tartó haszonélvezeti jog már nem illet meg, a felperest pedig az ingatlan 1/2 hányadára nézve a tulajdonjog életjáradék jogcímén már nem illeti meg. Az életjáradéki szerződés - miután a jogosult nem halt meg - maradéktalanul nem ment teljesedésbe, ezért a szerződés megszüntetésével mind D. I. életjáradékra és holtig tartó haszonélvezeti jogra vonatkozó jogosultsága, mind a felperes életjáradék jogcímén való tulajdonszerzése megszűnt.

Hangsúlyozta továbbá, hogy a felperes tulajdonosi jogállása az életjáradék jogcímtől elválaszthatatlan, ezért a szerződés megszüntetésével a felperes életjáradék jogcímén történő tulajdonszerzése is megszűnt.

Miután a felek nem állapodtak meg az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállításáról, és nem adtak bejegyzési engedélyt ennek ingatlan-nyilvántartási visszajegyzéséhez, az okirat olyan hiányosságban szenved, amely az Inytv. 39. § (3) bekezdés f) pontja alapján utólag sem pótolható.

A Fővárosi Bíróság azt állapította meg, hogy a felek lényegében adásvételi szerződést kívántak kötni oly módon, hogy a felperes megszerzi az ingatlan 1/2-részének tulajdonjogát. E szándék azonban csak akkor teljesülhet, ha visszaáll D. I. 1/2 tulajdoni aránya, míg a felperest tulajdonjog nem illeti meg. Adásvétel jogcímén azonban csak az arra alkalmas, bejegyzés alapjául szolgáló okirat alapján szerezhet a felperes tulajdonjogot, aminek további feltétele, hogy az elővásárlásra jogosult elővásárlási jogának gyakorlásáról lemondó nyilatkozatot csatoljon.

Miután a felperes nem csatolta a beavatkozó - mint jogosult - lemondó nyilatkozatát, és az életjáradéki szerződés megszüntetése elnevezésű okirat tartalma pusztán utal az adásvételre, erre vonatkozó megállapodást azonban ténylegesen nem tartalmaz, a felperes tulajdonjogának bejegyzésére nincs lehetőség.

A Fővárosi Bíróság álláspontja szerint - miután a felperes tulajdonjogának vétel jogcímén történő bejegyzésére nincs lehetőség - nincs mód a D. I. javára bejegyzett holtig tartó haszonélvezeti jog és életjáradéki jog törlésére sem.

A jogerős ítélet ellen a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben annak hatályon kívül helyezését, és a keresetnek helyt adó határozat meghozatalát kérte.

Előadta, hogy a jogerős ítélet a Ptk. 319. § (1) és (2) bekezdésébe, valamint 240. § (1) bekezdésébe, továbbá az Inytv. 40. § (2) bekezdésébe ütközik.