EH 2005.1215 A lakásbérleti jog felmondása és az azt megelőző felszólítás akkor tekinthető hatályosnak, ha az érdekelt fél tudomására jut, vagy ha azért nem jut a tudomására, mert azt saját hibájából meghiúsítja [1993. évi LXXVIII. tv. 25. §].
Az alperes a bérlőtársával, a 2002 májusában elhunyt nagyanyjával együtt lakott a perbeli a felperes tulajdonában álló lakásban.
A felperes a képviselője útján a 2002. április 30. napjáig keletkezett lakbérhátralék megfizetésére a 2002. május 31-én és a 2002. június 26-án kelt levelében szólította fel az alperest. Az alperes a leveleket nem vette át, azok "nem kereste" postai jelzéssel érkeztek vissza a feladóhoz, legutóbb 2002. július 15-én. Ezt követően a felperes a 2002. július 18-án kelt levelében az alperes bérleti jogviszonyát 2002. augusztus 31. napjára felmondta. A felmondás is "nem kereste" postai jelzéssel érkezett vissza a felpereshez.
A felperes keresete az ingatlan kiürítésére és az ítélethozataltól a lakás kiürítéséig havi 7097 forint használati díj megfizetésére irányult.
Az alperes a kereset elutasítását kérte. Azzal védekezett, hogy nincs postaládája, ezért a felperes leveleit nem kapta meg. A bérleti díjakat bérlőtársával felváltva fizették. Nagyanyja betegsége, majd halála miatt esett késedelembe, tartozását azonban utóbb rendezte.
Az elsőfokú ítéletben a bíróság a keresetet elutasította. Megállapította, hogy a felmondás nem tekinthető érvényesnek. A második felszólítás visszaérkezése (2002. július 15.) után még nyolc nap állt az alperes rendelkezésére, ehhez képest a felperes már július 18-án felmondott, megsértve ezzel a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lt.) 24. § (1) bekezdés a) pontját és a 25. §-ának (1) bekezdését. Érvényes felmondás esetén sem lenne azonban alapos a kereset az elsőfokú ítélet szerint. A Legfelsőbb Bíróság PK. 60. számú állásfoglalása értelmében a lakbérfizetési késedelem kimentésére ugyan nincs lehetőség, de a felmondási jog nem gyakorolható rendeltetésével összhangban nem álló célra.
A felperes fellebbezése folytán a másodfokú bíróság a részítéletében az elsőfokú ítéletet részítéletnek tekintette és kötelezte az alperest a perbeli ingatlan hatvan napon belüli kiürítésére. Ezt meghaladóan az elsőfokú ítéletet hatályon kívül helyezte és a használati díj tekintetében az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította. A másodfokú ítélet indokolása szerint a felszólítás és a felmondás megfelelt a jogszabályi követelményeknek. A Ptk. 214. §-ának (1) bekezdése értelmében az írásbeli nyilatkozat akkor is hatályossá válik, ha arról a címzett ténylegesen nem szerez tudomást, mert a nyilatkozat megismerésének a hiányából származó hátrány nem hárítható el akkor sem, ha a címzett vétlen volt. A kézbesítés pedig az alperes címére megtörtént, ezért az érvényes felmondásra tekintettel a Ptk. 193. §-a alapján köteles az alperes a lakás kiürítésére.
Az alperes felülvizsgálati kérelme a jogerős részítélet részbeni hatályon kívül helyezésével, elsődlegesen az elsőfokú ítéletet helybenhagyó, másodlagosan a másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasító döntés meghozatalára irányult. Jogi álláspontja szerint a jogerős ítélet több okból is jogszabálysértő, és eldöntendő jogkérdéseket vet fel. Az alperes azzal érvelt, hogy nem minősülhet "felszólításnak" az, amelynek kézbesítése sikertelen volt. Nincs olyan jogszabály, amely a nem hivatalos fizetési felszólítás kézbesítetlenségéhez határidő megnyíltát fűzi. Nem vonható le ilyen következtetés a postai szolgáltatások ellátásról szóló 254/2001. (XII. 18.) Korm. rendelet 16-19. §-ai alapján sem. A "nem kereste" postai jelzés éppen a kézbesítés eredménytelenségét bizonyítja. Az R. 18. §-ának (1) bekezdése szerint a küldeményt postaládába nem is lehetett volna kézbesíteni.
Az alperes szerint a jogi képviselő által tett nyilatkozat esetén az alakszerű meghatalmazást is közölni kellett volna. A Ptk. 298. §-ának b) pontja és a 321. §-ának (1) bekezdése alapján is az állapítható meg, hogy a nyilatkozatról a kötelezettnek tudomást kell szereznie. A nyilatkozattevőt terheli annak bizonyítása, hogy a nyilatkozat a másik félhez megérkezett, miként ezt a BH 1996/661 számú és a BH 1983/164. számú döntések is tartalmazzák.
A felperes megsértette a Ptk. 4. §-ának (1) bekezdését is, amikor felmondott, nem értékelve, hogy a bérlőtárs is tartozott, aki időközben meghalt. A felszólítás azt sem tartalmazza, hogy a hátralék milyen tételekből állt. Erre a bíróság sem hívta fel az alperes figyelmét a Pp. 3. §-a (3) bekezdésének megfelelően. A felmondás érvényességét és hatályát érintő összes körülményt a bíróság kellően nem vizsgálta, a jogerős ítélet ennél fogva a Pp. 206. §-ában foglaltakat is sérti.
A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelem előzetes megvizsgálása alapján a felülvizsgálati eljárás lefolytatását elrendelte.
A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
A perben nem volt vitatott, hogy a peres felek között az Lt. 2. §-a által szabályozott lakásbérleti szerződés jött létre. Az Lt. a bérleti jogviszony egyes kérdéseit, így a bérleti díj teljesítésének feltételeit (12. §) szabályozza; az Lt. 1. §-ának (3) bekezdése értelmében pedig a törvényben nem szabályozott kérdésekben a Ptk. rendelkezései az irányadóak.
Az Lt. 24. § (1) bekezdésének a) pontja szerint a bérbeadó felmondhat, ha a bérlő a lakbért a fizetésre megállapított időpontig nem fizeti meg, miként az az adott esetben megtörtént. Az Lt. 4. §-ának (5) bekezdése szerint a bérlőtársak kötelezettsége a bérbeadóval szemben egyetemleges, a felmondás azonban valamennyi bérlőtársra csak akkor terjed ki [Lt. 24. § (2) bek.], ha a felmondási ok valamennyiükkel szemben megvalósult és a bérbeadó a felmondást valamennyi bérlőtárssal közölte. Ebből következően a bérlőtársak egymásközti megállapodása a bérleti díj megfizetésére, a bérbeadóra nem hat ki, és a bérlőtársaknak külön-külön is fel lehet mondani. A kereset kapcsán azonban a bíróságnak azt kellett vizsgálnia, hogy az alperessel közölt felmondás érvényes-e az Lt. 25. §-ának (1) és (5) bekezdésében foglalt kógens rendelkezések alapján.
A felszólítás és a felmondás alakilag és tartalmilag is megfelelt a jogszabályoknak, tehát joghatás kiváltására (a szerződés megszüntetésére) alkalmas, érvényes polgári jogi (egyoldalú) nyilatkozatok. Az adott ügyben felvetődött kérdés e nyilatkozatoknak a hatályos közlése volt. A másodfokú bíróság helyesen nem tekintette a felszólítást és a felmondást hivatalos iratnak, azok ugyanis a szerződéses jogviszony keretébe tartozó polgári jogi egyoldalú nyilatkozatok, és a polgári jog alanyaitól származnak. A felmondás a másik félhez címzett olyan egyoldalú nyilatkozat, amely a szerződést a jövőre szóló hatállyal szünteti meg. Olyan alakító jog, amely az érvényes szerződést megszünteti, és ez a joghatása a közléssel áll be. Az Lt. a bérlő szerződésszegése miatt a bérbeadó számára biztosít jogot azzal, hogy az alaki és tartalmi előírásoknak megfelelő megtartása eredményezi a jognyilatkozat érvényességét és azt a következményt, hogy ipso iure a felmondás megszünteti a lakásbérleti szerződést. Az egymásra épülő nyilatkozatok közlése szükséges a hatályossághoz. Ez pedig nem feltétlenül azonos a nyilatkozatok tartalmának a megismerésével. Az Lt. nem tartalmaz előírásokat a közlés hatályosságát illetően. A közlés nyilvánvalóan megvalósulhat személyes átadással, vagy megbízott személy útján történő átadással. Miután a nyilatkozatoknak a közlése írásbeli formát kíván meg, és a szerződés fennállta alatt a szerződő felek a szerződés teljesítésében együttműködésre kötelesek, társadalmilag elfogadott forma az írásbeli nyilatkozat postai úton történő továbbítása is. A postai szolgáltatás igénybevétele esetén azonban a küldemény továbbításának több módja van. Nyilvánvalóan bizonyításra szorul a küldemény feladásának a ténye, valamint az, hogy a nyilatkozatok tartalma a jogszabálynak megfelelő volt. A felperes e körben a Pp. 164. §-ának (1) bekezdése szerint őt terhelő bizonyítási kötelezettségének eleget tett. További kérdés, hogy a postai úton továbbított küldemény mikor tekinthető közöltnek, illetőleg hogyan kell értékelni azt a körülményt, hogy a küldemény az érdekelt fél tudomására jutására alkalmas ugyan, de az vagy azért nem történik meg, mert az érdekelt a küldemény átvételét megtagadta, vagy más módon a kézbesítést megakadályozta. A nyilatkozatok ugyan nem minősülnek hivatalos iratnak, nem volt azonban akadálya annak, hogy a polgári jog alanya a nyilatkozatokat tértivevényes levélben küldje meg az érintett részére. A visszaérkezett küldemény alkalmas annak a bizonyítására, hogy a bérlő hibájából maradt el a tudomásszerzés. Mindezekből következően a felszólítás és a felmondás akkor tekinthető közöltnek, ha az érdekelt fél tudomására jut, vagy azért nem jut a tudomására, mert a felszólítást, illetőleg a felmondást tartalmazó irat átvétele az érdekelt fél hibájából hiúsult meg. A másodfokú részítélet indokolásában a bíróság helyesen utalt arra, hogy a mulasztás az alperes érdekkörében következett be, amire nem hivatkozhat, és a közölt felmondás a bérleti szerződést megszüntette, ennélfogva az alperes köteles a perbeli lakás kiürítésére.
A felülvizsgálati kérelemben hivatkozott PK 60. számú állásfoglalás már nincs hatályban. A Legfelsőbb Bíróság több döntésében kifejtette, hogy a bíróságnak méltányosság gyakorlására nincs lehetősége, erre csak a bérbeadó jogosult azzal, hogy a szerződés megszegése ellenére nem él felmondási jogával. A bérhátralék fennállását és minden tekintetben a felmondás érvényességét a perben egyébként maga az alperes is elismerte. A per során kizárólag arra hivatkozott, hogy nem volt tudomása a hátralékról, mert postaláda hiányában a leveleket nem kapta meg, illetőleg hogy a bérleti díjat a bérlőtársával felváltva fizették. Ehhez képest a felülvizsgálati kérelmében a felmondás érvényességét más okok miatt is vitatja, amelyekre azonban kitérni nem lehetett, mert a felülvizsgálatnak csak olyan jogi álláspont vagy mulasztás szolgálhat alapul, amely az eljárás korábbi szakaszaiban is a per tárgya volt [Pp. 275. § (2) bek.].
A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság azt állapította meg, hogy a jogerős részítélet nem jogszabálysértő, ezért azt a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta.