BH 2006.1.12 A lakásbérleti jog felmondása és az azt megelőző felszólítás akkor tekinthető hatályosnak, ha az érdekelt fél tudomására jut, vagy ha azért nem jut a tudomására, mert azt saját hibájából meghiúsítja [1993. évi LXXVIII. tv. 25. §].

Az alperes a bérlőtársával, a 2002 májusában elhunyt nagyanyjával együtt lakott a perbeli, a felperes tulajdonában álló lakásban.

A felperes a képviselője útján a 2002. április 30. napjáig keletkezett lakbérhátralék megfizetésére a 2002. május 31-én és a 2002. június 26-án kelt levelében szólította fel az alperest. Az alperes a leveleket nem vette át, azok "nem kereste" postai jelzéssel érkeztek vissza a feladóhoz, legutóbb 2002. július 15-én. Ezt követően a felperes a 2002. július 18-án kelt levelében az alperes bérleti jogviszonyát 2002. augusztus 31. napjára felmondta. A felmondás is "nem kereste" postai jelzéssel érkezett vissza a felpereshez.

A felperes keresete az ingatlan kiürítésére és az ítélethozataltól a lakás kiürítéséig havi 7097 forint használati díj megfizetésére irányult.

Az alperes a kereset elutasítását kérte. Azzal védekezett, hogy nincs postaládája, ezért a felperes leveleit nem kapta meg. A bérleti díjakat bérlőtársával felváltva fizették. Nagyanyja betegsége, majd halála miatt esett késedelembe, tartozását azonban utóbb rendezte.

Az elsőfokú ítéletben a bíróság a keresetet elutasította. Megállapította, hogy a felmondás nem tekinthető érvényesnek. A második felszólítás visszaérkezése (2002. július 15.) után még nyolc nap állt az alperes rendelkezésére, ehhez képest a felperes már július 18-án felmondott, megsértve ezzel a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Lt.) 24. § (1) bekezdés a) pontját és a 25. §-ának (1) bekezdését. Érvényes felmondás esetén sem lenne azonban alapos a kereset az elsőfokú ítélet szerint. A Legfelsőbb Bíróság PK 60. számú állásfoglalása értelmében a lakbérfizetési késedelem kimentésére ugyan nincs lehetőség, de a felmondási jog nem gyakorolható rendeltetésével összhangban nem álló célra.

A felperes fellebbezése folytán a másodfokú bíróság a részítéletében az elsőfokú ítéletet részítéletnek tekintette és kötelezte az alperest a perbeli ingatlan hatvan napon belüli kiürítésére. Ezt meghaladóan az elsőfokú ítéletet hatályon kívül helyezte és a használati díj tekintetében az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította. A másodfokú ítélet indokolása szerint a felszólítás és a felmondás megfelelt a jogszabályi követelményeknek. A Ptk. 214. §-ának (1) bekezdése értelmében az írásbeli nyilatkozat akkor is hatályossá válik, ha arról a címzett ténylegesen nem szerez tudomást, mert a nyilatkozat megismerésének a hiányából származó hátrány nem hárítható el akkor sem, ha a címzett vétlen volt. A kézbesítés pedig az alperes címére megtörtént, ezért az érvényes felmondásra tekintettel a Ptk. 193. §-a alapján köteles az alperes a lakás kiürítésére.

Az alperes felülvizsgálati kérelme a jogerős részítélet részbeni hatályon kívül helyezésével, elsődlegesen az elsőfokú ítéletet helybenhagyó, másodlagosan a másodfokú bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasító döntés meghozatalára irányult. Jogi álláspontja szerint a jogerős ítélet több okból is jogszabálysértő, és eldöntendő jogkérdéseket vet fel. Az alperes azzal érvelt, hogy nem minősülhet "felszólításnak" az, amelynek kézbesítése sikertelen volt. Nincs olyan jogszabály, amely a nem hivatalos fizetési felszólítás kézbesítetlenségéhez határidő megnyíltát fűzi. Nem vonható le ilyen következtetés a postai szolgáltatások ellátásról szóló 254/2001. (XII. 18.) Korm. rendelet 16-19. §-ai alapján sem. A "nem kereste" postai jelzés éppen a kézbesítés eredménytelenségét bizonyítja. Az R. 18. §-ának (1) bekezdése szerint a küldeményt postaládába nem is lehetett volna kézbesíteni.

Az alperes szerint a jogi képviselő által tett nyilatkozat esetén az alakszerű meghatalmazást is közölni kellett volna. A Ptk. 298. §-ának b) pontja és a 321. §-ának (1) bekezdése alapján is az állapítható meg, hogy a nyilatkozatról a kötelezettnek tudomást kell szereznie. A nyilatkozattevőt terheli annak bizonyítása, hogy a nyilatkozat a másik félhez megérkezett, miként ezt a BH 1996.661 számú és a BH 1983.164 számú döntések is tartalmazzák.

A felperes megsértette a Ptk. 4. §-ának (1) bekezdését is, amikor felmondott, nem értékelve, hogy a bérlőtárs is tartozott, aki időközben meghalt. A felszólítás azt sem tartalmazza, hogy a hátralék milyen tételekből állt. Erre a bíróság sem hívta fel az alperes figyelmét a Pp. 3. §-a (3) bekezdésének megfelelően. A felmondás érvényességét és hatályát érintő összes körülményt a bíróság kellően nem vizsgálta, a jogerős ítélet ennél fogva a Pp. 206. §-ában foglaltakat is sérti.