BH 2017.1.37 A haszonbérletre vonatkozó szerződések alkalmazása szempontjából a "közvetlen megelőző" kifejezés nem a haszonélvező személyére, hanem az ajánlat közlésére és a jogszabály által előírt három éven keresztül fennálló haszonélvezetre vonatkozik [2013. évi CXXII. tv. (Fftv.) 45. § (1) bek., 46. § (1), (4) bek., 47. § (1) bek., 52. § (1) bek., 48. § (2) bek., 51. § (2) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Osztatlan közös tulajdon megszüntetése folytán jött létre a szombathelyi hrsz.-ú ingatlan. Ezen földterületek tulajdonosai földhaszonbérleti szerződést kötöttek a felperessel mint haszonbérbe vevővel, a használat kezdő időpontja 2009. augusztus 31. napja volt. A felperes használati joga a haszonbérleti szerződések alapján 2015. január 1. napján szűnt meg. A felperes tárgyalásokat kezdett az ingatlanok tulajdonosaival, melynek eredményeként ezen két ingatlanra vonatkozóan a tulajdonosok mint haszonbérbe adók 2015. március 23-án kötöttek határozott idejű haszonbérleti szerződést a felperesi haszonbérbe vevővel. A szerződések szerint a használat kezdő időpontja 2015. április 1-je, míg a lejárat időpontja 2025. április 1-je. A felperes a szerződésekben nyilatkozott arról, hogy megfelel a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Fftv.) 40. § (1)-(4) bekezdéseiben, valamint 41. §-ában foglalt feltételeknek és vállalta, hogy ezen feltételeknek a szerződés teljes időtartama alatt meg fog felelni. A felek tudomásul vették, hogy a felperest előhaszonbérleti jog illeti meg, a felperes nyilatkozata szerint az Fftv. 46. § (1) bekezdése a) pontján alapulóan.

[2] A szerződéseket a Szombathely Megyei Jogú Város Polgármesteri Hivatalának hirdetőtáblájára 2015. április 8-án függesztették ki, a kifüggesztés időtartama alatt más előhaszonbérletre jogosult elfogadó nyilatkozatot nem tett.

[3] Az alperes határozataival a haszonbérleti szerződések jóváhagyását arra hivatkozással tagadta meg, hogy a felperes 2009. szeptember 11-től 2015. január 1-jéig volt haszonbérlő, az Fftv. 46. § (1) bekezdésének a) pontján alapulóan nem minősül előhaszonbérletre jogosultnak. Az Fftv. 47. § (1) bekezdéséből következően a földet 2012. április 8. és 2015. április 7. között, három éven keresztül kellett volna haszonbérelnie. Idézte az Fftv. 51. § (2) bekezdését, 53. § (1) bekezdés a) pontját, valamint 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) 52. § (1) bekezdését.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[4] A felperes keresetében az alperes határozatainak megváltoztatását és közte és a haszonbérletbe adók között létrejött haszonbérleti szerződések jóváhagyását kérte. Arra hivatkozott, hogy előhaszonbérletre jogosultnak minősül nemcsak az a személy, aki az ajánlat közlésének napján haszonbérlő, hanem az is, akinek haszonbérleti jogviszonya az ajánlat közlésekor már nem áll fenn, azonban ezt közvetlenül megelőzően három éven keresztül folyamatosan haszonbérlő volt. A törvény a "közvetlenül" fordulatot nem időbeli, hanem alanyi értelemben használja az esetlegesen versengő, volt haszonbérlők közül kívánja a későbbi haszonbérlőt preferálni.

[5] Az alperes a kereset elutasítását kérte. Utalt arra, hogy a haszonbérleti szerződések 2015. január 2. napján lejártak, szerződés hiányában a használat a tulajdonosokra, illetve a haszonélvezőkre szállt vissza. A közhiteles nyilvántartás szerint a felperesnek ezen ingatlanokra nem volt bejegyzett földhasználati joga sem.

Az elsőfokú ítélet

[6] Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét alaposnak értékelte és az alperes határozatait megváltoztatta akként, hogy a perbeli ingatlanok vonatkozásában a használatba adók és a felperes mint használatba vevő között 2015. március 23. napján kötött haszonbérleti szerződést jóváhagyta. Az ítélet indokolása szerint a "volt haszonbérlő" fogalmát meghatározó Fftv. 47. § (1) bekezdését nyelvtanilag akként kell értelmezni, hogy a "feltéve" szó előtti szövegrészt a maga egységében kell vizsgálni. E jogszabályhely első mondata a "haszonbérli" vagy "haszonbérelte" szövegrésszel zárul, így szemügyre kellett venni azt, hogy a két igeidő együttes előfordulását mi indokolja. Mivel a "volt haszonbérlő" nem lehet olyan személy, aki (amely) az ajánlat közlésének napján haszonbérlőnek minősül, ezért az első releváns időpont az ajánlat közlését megelőző nap. A jelen idejű igealak azt az esetet jelenti, amikor az ajánlat közlését megelőző napon valamely személy vagy szervezet haszonbérli a földet. Ehhez képest a múlt idő alkalmazása arra az esetre vonatkozik, amikor az ajánlat közlését megelőző napon a korábbi haszonbérlő nem volt ugyan szerződéses kapcsolatban a használatbaadóval, de ezt megelőzően az adott ingatlant haszonbérelte. A "közvetlen" szónak pedig annyiban van jelentősége, hogy a használatbaadónak a korábbi haszonbérlő haszonbérleti szerződésének megszűnése és az új ajánlat közlése közötti időszakban más haszonbérlővel nem állhat fenn szerződése, ugyanis ellenkező esetben ez utóbbi minősülne volt haszonbérlőnek. Az Fftv. preambulumában megjelenő egyik cél az, hogy a földműves zavartalan mezőgazdasági termelést folytathasson, melynek egyik biztosítéka az előhaszonbérleti jog. Az alperes álláspontjából az is következne, ha a korábbi haszonbérlő legalább három évig használta a tulajdonos földjét, viszont a szerződés a határozott idő eltelte folytán az új ajánlat közlését közvetlenül megelőző második napon megszűnik, úgy előhaszonbérleti jogával nem élhet.

[7] Az elsőfokú bíróság ítélete ellen annak megváltoztatását és a kereset elutasítását kérve az alperes fellebbezett. Fellebbezésében a határozatában foglalt jogi álláspontját fenntartotta.

[8] A törvényszék, mint másodfokú bíróság az alperes fellebbezését alaposnak értékelte, a közigazgatási és munkaügyi bíróság ítéletét megváltoztatta és a keresetet elutasította.

Ítéletének indokolásában az elsőfokú bíróság által megállapított tényállást annyiban egészítette ki, hogy az alperes határozata a szombathelyi 01063/71 hrsz.-ú ingatlan esetében állapította meg, hogy a felperes 2009. szeptember 11-től volt haszonbérlő, a szombathelyi 01063/86 hrsz. alatti ingatlan esetében kezdő időpontul 2009. augusztus 31-ét jelölte meg.

[9] Kifejtette a másodfokú bíróság, hogy a per eldöntése szempontjából annak volt döntő jelentősége, hogy miként kell helyesen értelmezni az Fftv. 47. § (1) bekezdése szerinti "volt haszonbérlő" fogalmat. Eszerint a 45. § (1) bekezdés a) pontja, 46. § (1) bekezdés a) pontja, valamint 46. § (4) bekezdése irányadó.

[10] Megállapította a másodfokú bíróság, hogy mindkét ingatlanra vonatkozóan a haszonbérleti szerződések kifüggesztésére 2015. április 8-án került sor, az Fftv. 49. § (3) bekezdéséből következően az ajánlat közlésének kezdő napja a kifüggesztést követő nap 2015. április 9-e volt. A törvényszék álláspontja szerint az Fftv. 47. § (1) bekezdése alapján volt haszonbérlőként azt a természetes személyt, illetve mezőgazdasági termelőszövetkezetet is előhaszonbérleti jog illeti meg, aki (amely) az ajánlat közlésekor is haszonbérlő, vagyis akinek a haszonbérleti szerződése legkorábban az ajánlat közlése előtti napon szűnik meg, feltéve, hogy az ezt megelőző legalább három éven keresztül is haszonbérelte a haszonbérleti ajánlat tárgyát képező földet és nem áll fenn az Fftv. 47. § (1) bekezdés utolsó fordulatában írt egyik kizáró körülmény sem. A haszonbérelni ige jelen idejű alakja csak az ajánlat közlésekor még fennálló haszonbérleti szerződésre utal. A haszonbérelni ige múlt idejű alakja csak az ajánlat közlése előtti napra vonatkozik. A "közvetlenül megelőző" kifejezés nem a haszonélvező személyére, hanem az ajánlat közlésére és a jogszabály által előírt három éven keresztül fennálló haszonélvezetre vonatkozik. Az érdemét illetően - időpontbeli pontosítással - a törvényszék az alperes indokait osztotta és egyetértett azzal, hogy a szerződések tévesen nevesítik a felperest olyan volt haszonbérlő mezőgazdasági termelőszövetkezetként, melyet az Fftv. 46. § (1) bekezdés a) pontja alapján előhaszonbérleti jog illet meg. Mivel a Fétv. 48. § (2) bekezdése értelmében haszonbérleti szerződésben rögzíteni kell azt is, hogy a haszonbérlő előhaszonbérletre jogosult-e, és ha igen, úgy mely törvényen és az ott meghatározott sorrend mely ranghelyén áll fenn, továbbá a Fétv. 52. § (1) bekezdése alapján az egységes okiratba foglalt haszonbérleti szerződésnek a szerződés lényeges tartalmi elemeit is magában kell foglalnia, melybe az előhaszonbérleti jog jogalapjának megjelölése is besorolandó, az Fftv. 51. § (2) bekezdésére alapítottan az alperes helyesen határozott a haszonbérleti szerződések jóváhagyásának megtagadásáról.