EH 2003.867 Jogszabály nem tiltja, hogy az eladó olyan dologra kössön adásvételi szerződést, ami a szerződés időpontjában még nem áll tulajdonában. Ilyen esetben az eladó köteles a dolog tulajdonjogát megszerezni annak érdekében, hogy azt a vevőre átruházhassa. Az átruházásért jogszavatosság terheli [Ptk. 117. § (3) bek., 365. § (1) bek., 367. § (2) bek., 375. § (1) bek., 1972. évi 31. tvr. 30. § (1) bek. a) pont, 27/1972. (XII. 31.) MÉM r. 86. §, Pp. 51. § a) pont, 213. § (2) bek., 215. §].
A földhivatalánál, a B.-i 5201 számú tulajdoni lapon 10385/1. hrsz; az 5202 számú tulajdoni lapon 10386 hrsz., valamint az 5214 számú tulajdoni lapon 10395/2. hrsz. alatt felvett ingatlanok a B.-i Önkormányzat tulajdonában álltak. A három ingatlan tekintetében az önkormányzat 1996. augusztus 30-án csereszerződést kötött a perben nem álló G. H. Rt.-vel, amelyben más ingatlanok ellenében a G. H. Rt.-re ruházta azok tulajdonjogát. A G. H. Rt. tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét az ingatlan-nyilvántartásban a földhivatal széljegyzésbe vette. A három ingatlan műszaki összevonásával és újabb megosztásával négy új - 10385/3-4-5-6. hrsz. alatt ingatlant kívántak kialakítani. A felperes az ingatlanokra a G. H. Rt. eladóval 1996. december 13-án adásvételi szerződést kötött. A felperes tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét a földhivatal ugyancsak széljegyzésbe vette.
Az I. r. alperes az 1997. június 30-án kötött kölcsönszerződéssel 540 000 000 Ft kölcsönt nyújtott a felperesnek. A kölcsönszerződést egyéb mellett a felperes által megvásárolt említett ingatlanokra alapított jelzálogjoggal biztosították. Az 1998. augusztus 13-án kelt szerződésmódosítás szerint a felperes vételi jogot engedett az I. r. alperesnek a kizárólagos tulajdonába kerülő, de az ingatlan-nyilvántartás szerint még az önkormányzat tulajdonában álló három ingatlanra. A felperes és az I. r. alperes 1998. augusztus 13-án a vételi jog alapítására vonatkozóan külön megállapodást is kötöttek, eszerint a vételi jog az újonnan kialakítandó négy ingatlan közül a 10385/3., 4., 5. hrsz. alatti ingatlanokra terjed ki, tekintve, hogy a 10385/6. hrsz. alatti ingatlan az Önkormányzat tulajdonába került. Az opciós vételárat 413 000 000 Ft-ban + áfában határozták meg.
Az I. r. alperes a vételi jog gyakorlására a II. r. alperes jogelődjét a H. Kft.-t (a továbbiakban: a II. r. alperest) jelölte ki. A II. r. alperes 1998. szeptember 10-én bejelentette, hogy élni kíván a vételi jogával. A felek az opciós szerződést 1998. szeptember 25-én módosították. A felperes ellen felszámolási eljárás indult, annak kezdő időpontja 1998. december 7-e.
A felperes a módosított keresetében elsődlegesen az 1998. augusztus 13-án kötött opciós szerződés és annak 1998. szeptember 25-ei módosítása érvénytelenségének megállapítását kérte. Másodlagos kereseti kérelmében - a Ptk. 201. §-ának (2) bekezdésére alapítva - megtámadta a szerződést és a szerződés érvénytelenségének a megállapítását kérte a szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltűnő aránytalanságára tekintettel; harmadlagos kereseti kérelmében a Ptk. 203. §-ának (1) bekezdése szerint fedezetelvonó jellege miatt a szerződés relatív hatálytalanságának megállapítását kérte. Ez utóbbi keresetében arra hivatkozott, hogy a szerződéssel az alperesek elvonták egy másik hitelező a P. Rt. kielégítési alapját.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték. A perbe a felperes pernyertessége érdekében az R. A. Rt. beavatkozott. A felperes kérelmére a jelen per megindításának tényét a földhivatal az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte.
A földhivatal a G. H. Rt. tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmét alaki okokból jogerősen elutasította.
A jelen per alperesei, valamint Cs. K. magánszemély, továbbá a T. Kft. és az R. Kft. a bíróságnál pert indítottak az ingatlan-nyilvántartásban az ingatlan tulajdonosaként bejegyzett B.-i Önkormányzat I. rendű, valamint M. C. Ügynökség II. r. alperesek ellen a tulajdonjoguk megállapítása végett. Az alperesek elismerése folytán a bíróság 2000. június 6-án kelt ítéletében megállapította, hogy mindhárom - eredeti helyrajzi szám alatt szereplő - ingatlan 1/20 tulajdoni illetősége Cs. K., 1/20 tulajdoni illetősége a T. Kft., 1/20 tulajdoni illetősége az R. Kft., 12/20 tulajdoni illetősége a II. r. alperes tulajdonában áll. Megállapította, hogy nevezettek a tulajdoni illetőségüket vétel jogcímén szerezték. A földhivatal nevezettek tulajdonjogát a jelen per kimenetelétől függő hatállyal az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte. Valamennyi ingatlan 5/20 része a B.-i Önkormányzat tulajdonában maradt.
Az elsőfokú bíróság a jelen perben megállapította, hogy a felperes és az I. r. alperes között 1998. augusztus 13-án létrejött opciós szerződés, valamint annak az 1998. szeptember 25-én kelt módosítása érvénytelen, míg ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Kötelezte az alpereseket, hogy fizessenek meg a felperesnek egyetemlegesen 15 000 000 Ft perköltséget és az államnak 750 000 Ft elsőfokú eljárási illetéket. Ítéletének indokolása szerint a Ptk. 117. §-ának (3) bekezdése értelmében az ingatlan tulajdonjogának megszerzéséhez annak telekkönyvi bejegyzése is szükséges, - és mert a G. H. Rt. bejegyzési kérelmét az illetékes földhivatal jogerősen elutasította - a G. H. Rt. nem szerezte meg az ingatlanok tulajdonjogát. A felperes a tulajdonjogát maga is a G. H. Rt.-vel kötött adásvételi szerződésre alapította, az ingatlanok tulajdonjogát ezért a felperes sem szerezte meg, így azokra az I. r. alperessel a Ptk. 375. §-ának (1) bekezdése szerinti opciós szerződést nem köthetett. Tekintve, hogy a szerződés a Ptk. 117. §-ának (3) bekezdésébe ütközik, az a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése szerint a módosításával együtt semmis. Alaptalannak ítélte a felperes másod- és harmadsorban előterjesztett keresetét is, és azokat elutasította.
Az ítélet ellen valamennyi peres fél fellebbezett. A felperes fellebbezésében a másodlagos és a harmadlagos kereseti kérelmének elutasítását sérelmezte. Arra hivatkozott, hogy az elsődleges kereseti kérelmének a bíróság helyt adott, ezért a további kereseti kérelmek tárgyában döntést nem hozhatott volna. Azzal, hogy döntést hozott a másodlagos és a harmadlagos kérelem tekintetében is, túlterjeszkedett a kereseti kérelmen.
Az I. r. alperes fellebbezésében az ítélet megváltoztatását és a kereset teljes elutasítását kérte. Előadta, hogy a hivatkozott másik ügyben hozott ítélet rendelkező része megállapította, miszerint a II. r. alperes a G. H. Rt., valamint a felperes közbenső szerzésén keresztül szerezte meg az ingatlanok tulajdonjogát. A közbenső szerzők tulajdonjoga bejegyzésének elmaradása a Legfelsőbb Bíróság XXV. számú Polgári Elvi Döntése alapján a közvetlen jogszerzők tulajdonjogának megállapítását nem akadályozta. Tekintve, hogy a felperes maga is azt állította, hogy nem szerezte meg az ingatlan tulajdonjogát, nem volt jogosult a jelen per megindítására. Előadta továbbá, hogy a hivatkozott ítélet anyagi jogereje a Pp. 229. §-ának (1) bekezdése szerint kizárja a jelen per megindíthatóságát. Az ítélet mindenkivel szemben hatályos, azt utóbb megállapítási perben vita tárgyává tenni nem lehet.
A II. r. alperes fellebbezésében az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatását és a kereset elutasítását kérte. Fellebbezésének indokolásában ugyanazokat az érveket hozta fel, mint az I. r. alperes, azon túl sérelmezte a felperes részére megállapított perköltség összegét és annak leszállítását kérte.
A felperes a fellebbezési ellenkérelmében az általa a fellebbezésében előadottakon túl az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérte.
A fellebbezések a következők szerint részben alaposak.
Az elsőfokú bíróság a jogszabályok téves értelmezésével minősítette a Ptk. 117. §-a (3) bekezdésébe ütközőnek - ezáltal semmisnek - a perbeli opciós szerződést és annak módosítását. A Ptk. 117. §-ának (3) bekezdése szerint ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonos változásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. E jogszabályhely azonban nem érinti a vagyonátruházás jogcímét megalapozó egyes szerződések, így az adásvételi szerződés kötelmi jogi szabályait. A Ptk. 365. §-ának (1) bekezdése értelmében adásvételi szerződés alapján az eladó köteles a dolog tulajdonjogát a vevőre átruházni és a dolgot a vevő birtokába bocsátani. Jogszabály nem tiltja, hogy az eladó olyan dologra kössön adásvételi szerződést, ami a szerződése időpontjában még nem áll a tulajdonában. Ilyen esetben az eladó köteles a dolog tulajdonjogát megszerezni annak érdekében, hogy azt a vevőre átruházhassa, az átruházásért jogszavatosság terheli. Ekkor az adásvételi szerződés nem érvénytelen, hanem a szerződés alapján az eladó kötelessége az eladott ingatlan tulajdonjogának megszerzése és a telekkönyvi állapot rendezése. A Ptk. 367. §-ának (2) bekezdése szerint az eladó viseli az átadással és az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos valamennyi költséget. Az időközben hatályon kívül helyezett, de az opciós szerződés megkötésének időpontjában hatályban volt, ezért a jelen perben még irányadó, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972. évi 31. tvr. végrehajtása tárgyában kiadott 27/1972. (XII. 31.) MÉM rendelet (továbbiakban: Vhr.) 86. §-a szerint tulajdonjogot azzal szemben lehet bejegyezni, aki az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szerepel, vagy pedig azzal szemben, aki az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonostól bejegyzés nélkül szerzett tulajdonjogot, illetőleg érvényes szerződés alapján vagy más jogcímen tulajdoni igényt. Utóbbi esetben bejegyzésre alkalmas okirattal kell igazolnia a közbenső jogszerzést, és erre a bejegyzésben utalni kell. A Ptk. 375. §-ának (1) bekezdésében szabályozott vételi (opciós) jog az adásvételi szerződésnek egy különös a Ptk.-ban külön szabályozott esete, így ugyanazok a szabályok vonatkoznak rá - a jogszabályban írt eltéréssel - mint az adásvételi szerződésre. A II. r. alperes a perbeli ingatlanok tekintetében kérte is a tulajdonjogának a bejegyzését, és e kérelmet a földhivatal a jelen per kimenetelétől függő hatállyal teljesítette.
A Legfelsőbb Bíróság már több, - így a PJD IV. kötet 179. és 180. sorszáma, valamint a VI. kötet 246. sorszáma alatt közzétett - eseti döntésében kimondta, hogy az ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés érvényességét nem érinti és a vevő tulajdonszerzésének nem akadálya, ha az eladó tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyezték be, de szerződés alapján kötelmi jogcímet szerzett arra, hogy a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék. Mindezek alapján megállapítható, hogy az opciós szerződés nem ütközött jogszabályba, ezért annak semmisségét tévesen állapította meg az elsőfokú bíróság.
Alaptalanul hivatkoztak az alperesek arra, hogy a megállapítási keresetnek hiányoztak a Pp. 123. §-ában írt feltételei. A felperes teljesítést az 1972. évi 31. tvr. 30. §-a (1) bekezdésének a) pontja szerint nem kérhetett, mert nem volt nyilvántartott joga és a bíróság jogerős ítélete alapján történt bejegyzés sem volt még hatályos, viszont az opciós szerződésből eredő kötelezettség alóli mentesüléshez jogi érdeke fűződött.
Alappal hivatkozott a felperes a fellebbezésében arra, hogy az elsőfokú bíróság a másodlagos és harmadlagos kereset elbírálásával túlterjeszkedett a kereseti kérelmen. Az iratokból megállapítható, hogy a felperes a másodlagos és harmadlagos kereseti kérelmet eshetőlegesen terjesztette elő, azok elbírálását csak arra az esetre kérte, ha az elsőfokú bíróság az elsődleges, kereseti kérelmét elutasítaná. Amennyiben tehát a bíróság az elsődleges keresetnek helyt ad, a többi kereseti kérelem tárgytalanná válik, abban érdemi döntést nem hozhat. Az elsőfokú bíróság azzal, hogy az eshetőlegesen előterjesztett másodlagos, mind a harmadlagos kereseti kérelem tárgyában döntést hozott, - annak ellenére, hogy az elsődleges kereseti kérelemnek helyt adott - túlterjeszkedett a kereseti kérelmen, és ezzel súlyos eljárási szabálysértést követett el. (Pp. 215. §)
A kifejtettekre figyelemmel a Legfelsőbb Bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének azt a rendelkezését, amellyel a felperes elsődleges keresetének helyt adott, a Pp. 213. §-ának (2) bekezdése értelmében hozott részítéletben a Pp. 253. §-ának (2) bekezdése szerint megváltoztatta, és e tekintetben a felperes keresetét elutasította. A másodlagos és harmadlagos kereseti kérelmet elutasító rendelkezést a teljes perköltségre is kiterjedően a Pp. 252. §-ának (2) bekezdése szerint hatályon kívül helyezte, és ebben a keretben az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat hozatalára utasította, tekintettel arra, hogy az elsődleges kereseti kérelmet a másodfokú bíróság elutasította. Az újabb eljárásban a szükséges bizonyítás felvétele után kell a másodlagos, illetve esetleg a harmadlagos kereset tárgyában dönteni.
Az eljárás folyamatban marad, ezért a Legfelsőbb Bíróság a feleknek járó másodfokú perköltség összegét a Pp. 252. §-ának (4) bekezdése szerint csupán megállapította, annak viseléséről az eljárást befejező határozatában az elsőfokú bíróságnak kell rendelkeznie. A peres felek másodfokú perköltség 8/2002. (III. 30.) IM rendelet 2. §-a szerint felszámítható ügyvédi munkadíj, nevezetesen a felperes 5 000 000 Ft ügyvédi munkadíját, valamint az alperesek mint a Pp. 51. §-ának a) pontja alá eső pertársakat, mint együttes jogosultakat megillető összesen 6 000 000 Ft ügyvédi munkadíjat, továbbá az I. r. alperes által lerótt 750 000 Ft fellebbezési eljárási illetéket foglalja magában.
Tekintve, hogy az I., II. r. alperesek a Pp. 51. §-ának a) pontja szerinti pertársak a II. r. alperes részéről külön fellebbezési eljárási illeték lerovására nincs szükség, a felperes által le nem rótt fellebbezési eljárási illeték összege az 1990. évi XCIII. törvény 48. §-a szerint 3000 Ft. (Legf. Bír. Gf. I. 32.095/2001. sz.)