BH 2005.9.317 Megbízási szerződésben többleteredmény elérése esetére "sikerdíj" kikötése nem ütközik a jóerkölcsbe - Az ingatlanközvetítés egyes résztevékenységei - osztható szolgáltatás lévén - önállóan díjazhatóak [Ptk. 200. §, 474. §; 13/1988. (XII. 27.) ÉVM r. 1. §].

A felperesi jogelőd 2001. október 9-én megbízási szerződést kötött a II. r. alperessel az alperesek tulajdonát képező Sz., H. u. z. szám alatti családi házas ingatlan értékesítésének a közvetítésére. A felperes a II. r. alperessel a szerződést 2001. november 21-én módosított tartalommal ismételten megkötötte, az ingatlan értékesítésére kizárólagos jogot kötött ki. Az ingatlan eladási irányárát 11 millió forintban, végső árát 10,5 millió forintban határozták meg. A megbízási díjat a szerződés teljesítése esetére az eladási ár 1%-a + áfa összegben, a felperes szerződés­elő­készítő tevékenységének díját az eladási ár 0,4% + áfa összegben állapították meg.

Kikötötték, hogy amennyiben a felperes a végső ár felett biztosít vevőt az ingatlanra, a vételár és a végső ár közötti különbözet 50%-a is megilleti őt.

A felperesi jogelőd 2001. november 13-án az ingatlan címét P. L.-nek kiadta, akivel a felperes 2001. december 13-án megbízási szerződést is kötött. A szerződésre 2001. december 19-én rávezették, hogy P. L. az alperesek ingatlanát 11 millió forintért meg kívánja vásárolni. Majd az I. r. alperes úgy nyilatkozott, hogy a fenti ajánlatra tekintettel a felperestől további közvetítést nem kérnek. Az alperesek 2002. február 1-jén adásvételi szerződést kötöttek P. L.-lel, melynek alapján a vevő az ingatlant 11 millió forint vételárért megvásárolta. Az adásvételi szerződést a vevő által meghatalmazott ügyvéd készítette. Az alperesek 2002. március 4-én kifizettek 131 250 forintot a felperesnek, a "sikerdíj" és a szerződés előkészítéséért járó díj megfizetésétől azonban elzárkóztak.

Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alpereseket, hogy egyetemlegesen fizessék meg a felperesnek a fenti ki nem fizetett díjakat 305 000 forint összegben a tőke kamataival együtt.

Az ítélet indokai szerint a felek között létrejött megbízási szerződésre a Ptk. és a 49/1982. (X. 7.) MT rendelet rendelkezéseit kellett alkalmazni. Az elsőfokú bíróság bizonyítottnak találta, hogy az alperesek és P. L. között az adásvételi szerződés a felperes közvetítő tevékenysége eredményeként jött létre. A szerződés érvényes rendelkezései alapján a szerződésben foglalt díjak megfizetésére egyetemlegesen kötelezte az alpereseket a Csjt. 30. § (1) és (2) bekezdésének az alkalmazásával.

Az alperesek fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet megváltoztatta és a felperes keresetét elutasította. A 49/1982. (X. 7.) MT rendelet végrehajtásáról szóló 13/1988. (XII. 27.) ÉVM rendelet (1) bekezdés a) pontja alapján arra következtetett, hogy a felperes érvényesen nem köthetett ki külön díjazást a szerződés előkészítésével és lebonyolításával kapcsolatban, mivel a jogszabály rendelkezéséből következően az az alaptevékenységéhez tartozott. Ebből következően a megbízási díjban ennek a szolgáltatásnak az ellenértéke is benne foglaltatott. A másodfokú bíróság álláspontja szerint az úgynevezett sikerdíj iránti felperesi követelés is alaptalan, mivel a szerződés jogszabálynak megfelelő módon [Ptk. 474. § (2) bekezdés] való teljesítéséért külön díj kikötése, és az irreálisan magas megbízási díj realizálása a Ptk. 200. § (2) bekezdése szerint a jóerkölcsbe ütközött. Ezért a szerződés vonatkozó 5. pontja érvénytelen.

A jogerős ítélet ellen előterjesztett felülvizsgálati kérelmében a felperes sérelmezte, hogy a másodfokú bíróság a perbeli jogvitát a jogszabályokkal és a korábban közzétett elvi határozattal ellentétesen döntötte el. Előadta, hogy a Ptk. 474. § (2) bekezdése és 201. § (2) bekezdése szerint a megbízó által meghatározottnál kedvezőbb eredmény elérése esetére kikötött megbízási díj nem ütközik a jóerkölcsbe. A másodfokú bíróság jogszabálysértéssel utasította el a "sikerdíj" iránti felperesi követelést. A magasabb vételárat fizető vevő biztosításával ugyanis a felperes többet teljesített, mint amire a szerződés alapján köteles volt. A többletteljesítésért a többlet díjazás megilleti.

Vitatta a másodfokú bíróságnak a szerződés előkészítési díjjal kapcsolatos jogi álláspontját is arra hivatkozva, hogy az ingatlanközvetítésről szóló jogszabály a közvetítő szolgáltatását nem oszthatatlan szolgáltatásként határozta meg. Mivel az alperesek a szerződéskötés előkészítésére is igényt tartottak, a 0,4% megbízási díjat is kötelesek megfizetni.

Az alperesek felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában fenntartására irányult. Változatlanul állítottak, hogy az adásvételi szerződést nem a felperes közvetítő tevékenységének az eredményeként kötötték meg. A felperes a szerződéskötést előkészítő tevékenységet nem folytatott. A másodfokú bíróság helyesen állapította meg, hogy az alaptevékenysége körébe tartozó tevékenységért a felperes önálló díjazást egyébként sem köthetett volna ki. A sikerdíj kikötése a Ptk. 200. § (2) bekezdésébe, 209/B. § (1) és (3) bekezdésébe is ütközött.