BH 2011.3.68 A felmondás akkor is közöltnek minősül, ha azért nem jut az érdekelt fél tudomására, mert az a kézbesítést megakadályozza [Ptk. 214. §, 1993. évi LXXVIII. tv. 24. §, 43. §, 77. §].

Az alperes 1985. és 1986. években a B. város, B. út 22. 189 m2 alapterületű ingatlanból a perbeli 112 m2 alapterületű műhelyt kizárólagosan használta. Ennek fejében az eredeti bérlőnek, az F. Szövetkezetnek megállapodás alapján az 1985. és 1986. évben 50 000 forintot, majd 425 000 forintot, végül 17 000 forintot fizetett meg. 2001. március 6. napján a felperes mint bérbeadó és az alperes mint bérlő bérleti szerződést kötöttek a 101 m2 alapterületű helyiség alperes általi határozatlan idejű bérletére. A szerződést a 2001. évben módosították. A felperes 2004. május 24-én a perbeli helyiségre vonatkozó bérleti jogviszonyt 2005. június 30-ai határidővel felmondta, mely a perbeli ingatlan címéről "nem kereste" postai jelzéssel érkezett vissza a feladóhoz.

A felperes keresete alapján az elsőfokú bíróság kötelezte az alperest, hogy az ingatlan 112 m2 alapterületű helyiségét 15 napon belül ingóságaitól kiürítve hagyja el és bocsássa azt a felperes kizárólagos rendelkezésére. Kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 15 napon belül 1 894 393 forintot, ezen összeg után 2007. július 15-étől a kifizetésig minden naptári félév teljes idejére az érintett naptári félévet megelőző utolsó napon érvényes jegybanki alapkamattal megegyező mértékű kamatot, valamint 2008. október 1-jétől az ingatlan kiürítéséig havi 99 533 forintot. A bíróság ezt meghaladóan a keresetet és a viszontkeresetet elutasította. Az ítélet indokai szerint az Ltv. 43. § (1) bekezdése értelmében a bérbeadó a határozatlan időre kötött szerződést - ha a felek másként nem állapodtak meg - cserehelyiség biztosítása és a 24. § (1) a)-d) pontjaiban meghatározott okok fennállása nélkül egyéves felmondási idővel felmondhatta. Az Ltv. idézett rendelkezése a felmondás felperes részéről való közlése idején hatályos volt, és annak ellenére alkalmas volt a jogviszony megszüntetésére, hogy a postai küldemény "nem kereste" jelzéssel visszaérkezett. Az alperes a perbeli ingatlan címén volt elérhető, más postacímet a felperessel nem is közölt, a felmondás "nem kereste" jelzéssel visszaérkezése a jogviszony megszüntetését eredményezte, mivel az alperes érdekkörében felmerülő oknak minősül, hogy a felmondólevél tartalmát ténylegesen nem ismerte meg.

A helyiséget jogcím nélküli használó alperest a Ltv. 20. § (1) és (3) bekezdése alapján valamint a XI. kerületi önkormányzat 41/2001. (XII. 29.) Ök. rendeletének 54. §-a alapján a felperes által kimunkált 2 191 393 forint használati díj megfizetésében marasztalta - mely összeget az alperes is elismert - és ebbe beszámította az alperes által a perbeli időszakban fizetett 57 000 forintot. Az alperes beszámítási kifogásának összegét - a szakértői véleményben meghatározott természetben ki nem adható beruházásokat alapul véve - 297 000 forintban állapította meg, mellyel az alperest terhelő marasztalás összegét csökkentette. Elutasította a 492 000 forint, a jogelődnek fizetett összeg szerződésen kívüli kár megtérítése címén érvényesített követelését, a kár megtérítéséhez szükséges tényállási elemek bizonyítatlansága miatt. Az alperest kötelezte továbbá 3529 forint közüzemi díj megfizetésére is.

Az alperes fellebbezése alapján a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett részét nem érintve, fellebbezett rendelkezését részben megváltoztatva a keresetet teljes egészében elutasította.

Azt az álláspontot foglalta el, hogy a felperes felmondása nem minősül a postai szolgáltatások ellátásáról és minőségi követelményeiről szóló 79/2004. (IV. 19.) Korm. rendelet 29. § (1) bekezdése szerinti hivatalos iratnak, így a "nem kereste" jelzéssel visszaérkezett felmondást nem lehet szabályszerűen kézbesítettnek tekinteni. Ezért a felperes felmondása a bérleti jogviszonyt nem szüntette meg, az alperest sem a helyiség kiürítésére, sem használati díj fizetésére nem lehet kötelezni. A fentiek következtében az alperes viszontkeresetét elutasító ítéleti rendelkezéseket helybenhagyta, míg a kereset elutasítása folytán az alperes beszámítási kifogását nem vizsgálta.

A jogerős ítélet hatályon kívül helyezése és az elsőfokú ítélet helybenhagyása, másodlagosan a jogszabályoknak megfelelő új határozat hozatala, az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítása érdekében a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet.

Arra hivatkozott, hogy a felperes felmondása az alperestől "nem kereste" jelzéssel érkezett vissza, ezért a felmondást tartalmazó irat átvétele az alperes hibájából hiúsult meg, ami a Ptk. 214. § (1) bekezdése szerint nem akadálya a felmondás, mint egyoldalú nyilatkozat hatályosulásának. A felmondást tartalmazó nyilatkozat megismerésének hiányából származó hátrányokat ugyanis nem lehet áthárítani a bérbeadóra. Ezen álláspontot támasztja alá a felülvizsgálati kérelmében megjelölt és közzétett ítélkezési gyakorlat is.

Az alperes elkésett csatlakozó felülvizsgálati kérelmét a Legfelsőbb Bíróság elutasította, az abban foglaltakat mint felülvizsgálati ellenkérelmet vette figyelembe.

Eszerint a felperes felmondása érvénytelen volt, mert a felperes és az alperes közötti szerződés megkötése óta 10 év nem telt el. Ha a felmondás érvénytelen, az alperes nem jogcím nélküli használója az ingatlannak, ezért a bérleti díjon felüli felperesi követelés is alaptalan. A felperes felülvizsgálati kérelmével érintett részében a jogerős ítélet hatályában fenntartását indítványozta.