ÍH 2019.89 KÁRTÉRÍTÉS ÉRVÉNYESÍTÉSÉNEK FELTÉTELEI

I. Nincs szükség a kártérítés további elemeinek vizsgálatára, ha a károsult - a Ptk. ezt előíró rendelkezése miatt - nem érvényesítheti kárigényét közvetlenül a biztosítóval szemben.

II. Az ügyvéd jogellenes, illetve szerződésszegő magatartása is csak abban az esetben alapozhatja meg a kártérítési felelősségét, ha azzal okozati összefüggésben a kár bekövetkezése is bizonyított.

[az ügyvédekről szó 1998. évi XI. törvény (Üttv.) 3. § (2) bekezdése, 10. §-a, 23. § (2) bekezdése, 27. § (1) bekezdés b) pontja; a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:142. §, Ptk. 6:473. § (1) bekezdés]

A felperes legutóbb módosított keresetében az ügyvédekről szó 1998. évi XI. törvény (a továbbiakban: Ügyvédi törvény) 3. § (2) bekezdése, 10. §-a, 23. § (2) bekezdése, 27. § (1) bekezdés b) pontja és a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:142. §-a alapján elsődlegesen az I. rendű alperes, másodlagosan ha az I. rendű alperes nem teljesít, akkor a II-III. rendű alperesek egyetemleges marasztalását kérte 31 200 000 forint kártérítésben és késedelmi kamatára.

A felperes előadta, hogy 2015. április 24-én az I. D. Zrt.-vel (a továbbiakban: eladó) a Budapest /0/A/41. helyrajzi számú ingatlanra adásvételi előszerződést kötött, amely alapján az eladónak 19 000 000 forint vételárat megfizetett. Az előszerződésben meghatározott 2015. október 24-i határidő leteltéig a felek az adásvételi szerződést nem kötötték meg, ehelyett 2015. október 30-án a B./0/A/51. helyrajzi számú ingatlanra kötöttek adásvételi szerződést. Ezt a szerződést ügyvédként az I. rendű alperes tagjaként eljárt II. rendű alperes szerkesztette és ellenjegyezte. Az eladó ennek az ingatlannak is csupán várományosa volt, azonban nem tudta a tulajdonjogát megszerezni, mert a szintén az I-II. rendű alperesek által szerkesztett és ellenjegyzett 2015. július 23-án kelt és október 22-én módosított adásvételi szerződés alapján a vételárat nem fizette meg, emiatt a földhivatal a tulajdonjogának bejegyzése iránti kérelmét 2016. január 29-én elutasította. Az I. D. Zrt. pénzügyi helyzete ezt követően megrendült, elrendelték a felszámolását.

A felperes a II. rendű alperes felelősségét abban látta, hogy az adásvételi szerződéssel kapcsolatban külön megbízási szerződést vagy tényvázlatot nem készített, a szerződéskötésnél nem volt jelen, emiatt az arra vonatkozó tájékoztatási kötelezettségének sem tudott eleget tenni, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlant az I. D. Zrt. 11 500 000 forinttal magasabb vételáron kívánja megvásárolni. A vételár ügyvédi letétbe való teljesítésének elrendelése helyett a II. rendű alperes egyoldalú, az érdekeit nem védő jogi konstrukciót választott, az adásvételi szerződés földhivatalhoz történő benyújtása során nem tartotta be az ügyintézési határidőt. Mindezek eredményeként a kifizetett vételárból 19 000 000 forint, az ingatlan elmaradt hasznosításából pedig 12 200 000 forint kára keletkezett.

Az alperesek a jogalapot és összegszerűséget egyaránt vitatva a kereset elutasítását kérték. Az I-II. rendű alperesek vitatták magatartásuk jogellenességét és az ok-okozati összefüggés fennállását. Arra hivatkoztak, hogy az előszerződés elkészítésében nem vettek részt, annak aláírásánál a II. rendű alperes nem volt jelen, a felperes a vételárat az előszerződés alapján teljesítette. Állították, hogy a fél évvel korábban már kifizetett vételár ügyvédi letétbe helyeztetésére nem volt lehetőségük. A II. rendű alperesnek az I. D. Zrt. pénzügyi nehézségeiről 2016 januárja előtt nem volt tudomása.

A III. rendű alperes álláspontja szerint vele szemben a felperesnek nincs kereshetőségi joga. A felperessel nem állt szerződéses jogviszonyban, a Ptk. 6:473. § (1) bekezdése alapján a károsult kárigényét a biztosítóval szemben közvetlenül nem érvényesítheti. Arra is hivatkozott, hogy az ügyvédi felelősségbiztosítási feltételek 3.1.8. pontja értelmében nem téríti meg azt a kárt, ami a biztosított által elkövetett bűncselekmény miatt következett be, a felperes pedig feljelentést tett a biztosított ügyvéddel szemben.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította és a felperest kötelezte perköltség megfizetésére.

Ítéletének indokolásában megállapította, hogy az I-II. rendű alperesek nem működtek közre a felperes és az I. D. Zrt. közötti, a B./0/A/41. helyrajzi számú ingatlanra vonatkozó adásvételi előszerződés létrehozásában. Az azt tartalmazta, hogy az eladó üzletszerűen foglalkozik ingatlanok értékesítésével, a szerződés tárgyát képező ingatlan a szerződéskötés időpontjában nem áll a tulajdonában, a vevő a szerződéskötésre megállapított 2015. október 24-i határidő lejártát megelőzően, 2015. május 8-ig köteles a teljes vételárat megfizetni. Mindezek, valamint a foglaló jogi sorsára és az elállási jogra vonatkozó szerződési rendelkezések alapján az elsőfokú bíróság arra következtetett, hogy mindkét fél értette a konstrukció lényegét és az abban rejlő kockázatot. Megállapítása szerint a felperes az előszerződés megkötésekor nem volt szorult helyzetben és jogi szakember igénybevételétől sem volt elzárva. Az adásvétel létrejötte esetén a felperes oldalán mutatkozó többletkockázatot a piaci árnál alacsonyabb vételár kompenzálta volna.

Ugyanezen felek között immár az I-II. rendű alperesek közreműködésével 2015. október 30-án létrejött egy másik, a /A/51. helyrajzi szám alatti ingatlanra is egy adásvételi szerződés. A szerződésben a felek a vételárat az előszerződésben meghatározottal egyező összegben állapították meg, és azt már megfizetettnek tekintették. Az elsőfokú bíróság szerint ebből az a nyilvánvaló következtetés vonható, hogy az újabb szerződéskötés oka az előszerződés teljesítésének meghiúsulása volt. Az I. D. Zrt. valóban megvásárolta a /51. helyrajzi számú ingatlant, a vételár megfizetésének hiánya miatt azonban tulajdonjogának bejegyzése iránti kérelmét a földhivatal elutasította. Az adásvételi szerződés megkötésekor a felperes bízott az I. D. Zrt. tulajdonszerzésében, ezért nem élt a /41. helyrajzi számú ingatlanra kötött szerződéstől való elállás és a vételár visszakövetelésének lehetőségével.

Az elsőfokú bíróság megállapította azt is, hogy az I-II. rendű alperesek tudtak arról, hogy a felek korábban a /41. helyrajzi számú ingatlanra előszerződést kötöttek, és az adásvételi szerződés az eladó tulajdonszerzésének a hiánya miatt meghiúsult. Ebben a helyzetben a szerződő felek szándéka egy azonos értékű, hasonló adottságú másik ingatlan adásvételére irányult. Az előzmények alapján azonban a felperesnek számítania kellett arra, hogy az I. D. Zrt. tulajdonszerzése az /51. helyrajzi számú ingatlan tekintetében sem biztos. Figyelemmel arra, hogy az okiratszerkesztő ügyvéd részletesen körülírta az ingatlan jogi helyzetét, és a felperes kockázatát érintő valamennyi körülményt a szerződésbe foglalta, az elsőfokú bíróság álláspontja szerint az I-II. rendű alperesek eljárása az Ügyvédi törvénynek megfelelt.

A felvetett lehetőségeket a felperes jogainak biztosítására alkalmatlannak találta. Kifejtette: a már átadott vételár ügyvédi letétbe helyezése nem volt elrendelhető, illetve annak hiányáért az okiratszerkesztő ügyvéd nem felelt. Álláspontja szerint a felperes által hivatkozott eseti döntések alapjául szolgáló tényekkel szemben a perbeli esetben az okiratszerkesztő ügyvéd nem mulasztott, az adásvételi szerződést és annak módosítását is haladéktalanul benyújtotta a földhivatalhoz. Arra vonatkozó adat nem merült fel, hogy az általa képviselt jogi személy gazdasági helyzetét az ügyvéd átlátta volna. Az pedig rajta kívülálló körülmény volt, hogy az eladó a vételárat nem tudta teljesíteni, ezért a földhivatal hiánypótlási felhívásának nem tudott eleget tenni.