BH 2018.9.254 A társasházközösség a Szervezeti és Működési Szabályzatban (SzMSz) a külön tulajdonú lakások használatát is szabályozhatja, ennek során - a Tht.-ban foglalt kivételtől eltekintve - a jogszabályokban előírtaknál szigorúbb feltételeket is előírhat. A külön tulajdonú lakás használata ugyanakkor a tulajdonosi autonómiából fakad, ezért nincs lehetőség arra, hogy az SzMSz valamely tevékenység gyakorlásához a tulajdonostársak előzetes engedélyét írja elő [2003. évi CXXXIII. tv. (Tht.) 16. § (1) bek., 17. § (1) bek., 42. § (1) bek., 1998. évi XXVIII. tv. (Ávtv.) 49. § (6) bek.].

Kapcsolódó határozatok:

Kúria Pfv.20284/2017/9. (*BH 2018.9.254*), 3401/2023. (VII. 27.) AB végzés

***********

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Az I. rendű felperes tulajdonosa a 12 lakásos alperes társasházban található 39 m2 alapterületű lakásnak, amelyben életvitelszerűen a lánya, a II. rendű felperes lakik. A II. rendű felperes a lakásban hobbi célból nyolc spániel fajtájú kutyát tart.

[2] Az alperes 2015. március 5-i közgyűlése 4. számú határozatával elfogadta a társasház Szervezeti és Működési Szabályzatát (a továbbiakban: SzMSz), és elválaszthatatlan mellékletét, a Házirendet. Utóbbi "Állattartás" címszó alatt szabályozza az állattartást a közös és a külön tulajdonú területeken, egyebek mellett rögzítve, hogy a közös területeken állat nem tartható, a külön tulajdonú lakásban pedig csak az önkormányzati rendelet szabályainak megfelelően. A 2. pont értelmében a háziállatot a lakás lakója köteles a jegyzőnél bejelenteni, míg az állattartás rendjére az önkormányzat rendelete az irányadó. A Házirend 4. pontja úgy rendelkezik, hogy lakásonként egy kutya és egy macska, vagy két macska, vagy két közepes testű kutya tartható. A háziállatok tartására vonatkozó jogszabályi rendelkezéseket minden lakó köteles betartani.

[3] A 2015. március 5-i közgyűlés jegyzőkönyve a határozatképesség megállapításánál nem tüntette fel a megjelentek tulajdoni arányát, a jelenlétet a jelenléti ívre utalással rögzítette, amelyet 12 tulajdonos írt alá. A közgyűlésen hozott határozatok mellett a jegyzőkönyv (amelyet a közgyűlés levezető elnöke utólag írta alá) tartalmazza a szavazati arányokat.

A felperesek keresete, az alperes védekezése

[4] A felperesek keresete a közgyűlés 4. számú határozata érvénytelenségének megállapítására irányult, alaki és tartalmi okok, valamint kisebbségi érdekeik sérelme miatt. Érvelésük szerint a Házirend állattartásra vonatkozó szabályainak 4. pontja a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.), valamint az állatok védelméről szóló törvény szabályait sérti, ezen túlmenően pedig a kedvtelésből tartott állatok tartásáról és forgalmazásáról szóló 41/2010. (II. 26.) Korm. rendelet (R), továbbá a Házirend 7. pontjába ütközik, a Házirend 3. és 4. pontja, valamint 4. és 7. pontja pedig egymással ellentétesek. A Házirend 2. pontja érthetetlen és végrehajthatatlan, mert az állatok nyilvántartásáról szóló kormányrendelet nem ír elő bejelentési kötelezettséget, a jegyzőnek az állatvédelem körében hatásköre sincs. A közgyűlés határozata a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (Tht.) 28. § (2) bekezdését is sérti, mert nem tartalmazza a határozat végrehajtásának módját, ezenkívül a visszamenőleges jogalkotás tilalmába ütközik, mert a hatálybalépése előtt keletkezett jogviszonyokra is kiterjed, ezáltal jóhiszeműen szerzett jogokat sért. A kisebbségi érdeksérelem körében arra hivatkoztak, hogy a Házirend állattartásra vonatkozó szabályai értelmében a II. rendű felperes nem tarthat tovább kutyát az ingatlanban, ezért az I. rendű felperesnek a lakást el kellene adnia, ez pedig - idős kora miatt - felzaklatná őt. A jelenlegi állapot az I. rendű felperes számára biztonságérzetet ad, mert a II. rendű felperes a perbeli ingatlanból könnyen eljut hozzá. A II. rendű felperes arra hivatkozott, hogy nem költözhet vissza a XI. kerületi otthonába, mert ott az önkormányzat helyi rendelete korlátozza a kutyatartást. Hangsúlyozták a felperesek: a közgyűlési határozat kifejezetten ellenük irányul, a tulajdonostársak a Házirend elfogadásával többségi helyzetükkel éltek vissza. Nézetük szerint a tulajdonostársaknak arra van csupán lehetősége, hogy szükségtelen, tartós zavarás esetén birtokvédelmi eljárásban kérjenek jogvédelmet.

[5] Az alperes a II. rendű felperes vonatkozásában kereshetőségi jogának hiánya miatt a per megszüntetését kérte, érdemi ellenkérelme pedig a kereset elutasítására irányult. A Tht. 17. § (1) bekezdésére hivatkozott, amely álláspontja szerint biztosítja a társasházközösség számára a külön tulajdonú lakások használatának korlátozását, a felperesek által hivatkozott rendelet ehhez képest alacsonyabb szintű jogforrás és a szabályozás tárgya is eltérő. Hangsúlyozta: az SzMSz a jövőre vonatkozó szabályokat tartalmaz, a bejelentés és a regisztráció pedig az SzMSz erre vonatkozó rendelkezése nélkül is elvárható az állattartó tulajdonostól. A kisebbségi jogsérelemmel kapcsolatban mutatott rá, hogy az I. rendű felperes tulajdonos nem él életvitelszerűen a társasházban, ezért alappal nem hivatkozhat kisebbségi érdeksérelemre, a II. rendű felperes pedig tulajdonjoga hiányában nem rendelkezik perbeli legitimációval. Az utólagos jogvédelem lehetősége a közösségi együttéléshez nem elegendő, azon kívül nem a társasházat, hanem a szomszédot illeti meg.

Az első- és a másodfokú ítélet

[6] Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasító ítéletében egyetértett az alperesnek a II. rendű felperes perbeli legitimációja hiányára vonatkozó érvelésével, ezért a keresetet e vonatkozásban elutasította. Az I. rendű felperes keresetét érdemben vizsgálta és kifejtette, hogy a társasházi külön tulajdon használatára, és használatának szabályozására a Tht. rendelkezései az irányadók. A felperesek által hivatkozott rendelet (R) szabályozási köre eltérő, a Tht. viszont kifejezetten felhatalmazza a társasházközösséget a külön tulajdon használatával kapcsolatos esetleges korlátozások megfogalmazására. Tekintve, hogy a bizonyítás adatai alátámasztották annak indokoltságát, az elsőfokú bíróság a Házirend keresettel támadott rendelkezéseit nem ítélte sem jogszabály-, sem érdeksértőnek. A bejelentési kötelezettség szabályozása sem tartalmaz olyan súlyú pontatlanságot, hogy az a szabályzat érvénytelenségét vonná maga után: az állattartásra vonatkozó rendelkezések betartása a tulajdonosnak SzMSz hiányában is kötelezettsége. Rámutatott, hogy az SzMSz a jövőre nézve állapít meg kötelezettségeket, visszamenőleges szabályozás fel sem merül.

[7] A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben, az I. rendű felperes tekintetében megváltoztatta és megállapította a 4/2015. március 5-i közgyűlési határozat érvénytelenségét, míg a II. rendű felperesre vonatkozó elsőfokú ítéleti rendelkezést helybenhagyta. Megváltoztató döntése indokai között rámutatott, hogy megalapozott az alperes hivatkozása, amely szerint a felperesek által hivatkozott kormányrendelet (R) az állattartás módját és az állattartók kötelezettségét szabályozza, míg a per tárgyát képező határozat a társasházi külön tulajdon használatát, így a szabályozásuk tárgya eltérő. A Tht. 16. §-a értelmében a tulajdonostárs használati jogának korlátja a másik (többi) tulajdonos azonos tartalmú joga és törvényes érdeke, ezért csak az adott eset összes körülményének elemzése alapján foglalható állás abban a kérdésben, hogy szükségtelen-e a zavarás vagy sem. A zavartalan együttélés érdekében ugyanakkor a Tht. felhatalmazza a társasházközösséget a külön tulajdon használatának szabályozására, ez a lehetőség azonban a külön tulajdonú lakás esetében csupán a "nem lakás célú" használat tilalmazására vonatkozhat. Hivatkozott a BH 2007.237. számú eseti döntésre, amely szerint a tulajdonosi közösségnek csak arra van lehetősége, hogy a külön tulajdonú lakás használatának konkrét módozataira állapítson meg szabályokat. A tulajdonos I. rendű felperes az ingatlanát lakás céljára használja, a Tht. előírásait az ingatlan használata során nem sérti, és ezen az sem változtat, hogy a II. rendű felperes a lakásban kutyákat tart. A Házirendre vonatkozó törvényi rendelkezések értelmében pedig a Házirend tartalma kötött: a külön tulajdonban végzendő építési, szerelési munkák és a zajjal járó egyéb tevékenység lakhatást zavaró szabályait rögzítheti. A perbeli esetben azonban a házirend az állattartásra vonatkozóan tartalmazott a külön tulajdont érintő szabályt, ezáltal az a Tht. hivatkozott rendelkezésébe ütközően is érvénytelen, az I. rendű felperes helytállóan utalt a birtokvédelmi eljárás igénybevételének lehetőségére.