ÍH 2015.166 FELSZÁMOLÓT MEGILLETŐ FELMONDÁSI, ELÁLLÁSI JOG

A felszámolót megillető felmondási, illetőleg elállási jog gyakorlásával összefüggő ítélkezési szempontok [Cstv. 47. §; Ptk. 319. §, 320. §, 321. §].

A pénzintézet felperes keresetében elsődlegesen az I. rendű alperes és a II-XVI. rendű alperesek közötti adásvételi szerződések megszűnésének megállapítását kérte. Arra hivatkozott, hogy az I. rendű alperes általi felmondás folytán az adásvételi szerződések megszűntek, ezért indítványozta, hogy a bíróság keresse meg az illetékes földhivatalt a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének törlése iránt. Másodlagosan a Cstv. 40. § (1) bekezdés a) pontja alapján az adásvételi szerződések érvénytelenségének megállapítását és az eredeti állapot helyreállítása körében az illetékes földhivatal tulajdonjog fenntartással történt eladások tényének törlése iránti megkeresését kérte.

Az I. rendű alperes az elsődleges keresettel összefüggésben annak teljesítését nem ellenezte, a további alperesek ellenkérelme - tartalma szerint - a felperes keresetének teljes elutasítására irányult. (A felperes XVII. rendű alperessel szemben előterjesztett keresetétől elállt, nevezettel szemben az elsőfokú bíróság a pert jogerősen megszüntette.)

Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállás szerint az I. rendű alperes é.-i, 6... helyrajzi számon nyilvántartott ingatlanon - két ütemben - lakópark építésére irányuló projektet kívánt megvalósítani, amelynek érdekében a felperessel 2006. július 21-én hitelszerződéseket és ezek biztosítékául keretbiztosítéki jelzálogszerződést, engedményezési szerződést és óvadéki szerződést kötött. A felek a hitelkeret összegét 579 000 000 forintban határozták meg.

A szerződések célja ténylegesen az é.-i ingatlanon 55 lakás és 34 parkolóhely építésének finanszírozása volt. A felperesnek az I. rendű alperessel megkötött szerződésből eredő kötelezettsége az volt, hogy a hitelkeret terhére az egyes szerződésekben részletezett feltételek megvalósulása esetén az építkezés előrehaladtának ütemében a beruházás megvalósításához szükséges mértékben kölcsönöket nyújtson az I. rendű alperes részére.

Az I. rendű alperes a megállapodás alapján fenntartott hitelkeretösszeg igénybevételére kizárólag a beruházáshoz kapcsolódó, a felperes által kijelölt és elfogadott műszaki ellenőr által ellenőrzött és leigazolt számlák ellenében volt jogosult.

A hitelkonstrukció szerint az I. rendű alperes a kölcsönöket "elsődlegesen" a lakások értékesítéséből fizette volna vissza, és az értékesítésekből befolyó vételárat a projekt betéti számlára volt köteles befizetni, amely jellege szerint közös rendelkezésű zárolt számla volt. Az I. rendű alperes részére biztosított hitelkeretek 2009. szeptember 15-én lejártak. Az I. rendű alperes a határidőig a kölcsönt nem fizette vissza.

A generálkivitelező az előző évben az építkezésről levonult, új generálkivitelező nem kapcsolódott az építkezésbe, a munkákat az I. rendű alperes saját szervezésében folytatta.

2010. szeptember 16. napján az I. rendű alperes mint eladó és a II-XVI. rendű alperesek, mint vevők között adásvételi szerződések jöttek létre.

A vevők - II-XVI. rendű alperesek - az eladó (I. rendű alperes) ügyvezetője kezeihez az alábbi vételár részleteket teljesítették.

A II. rendű alperes a 37 000 000 forint összegű vételárból 35 500 000 forintot;

a III. rendű alperes a 14 000 000 forint összegű vételárból 13 500 000 forintot;

a IV. rendű alperes a 17 400 000 forint összegű vételárból 17 000 000 forintot;

az V. rendű alperes a 15 700 000 forint összegű vételárból 15 000 000 forintot;

a VI. rendű alperes a 18 300 000 forint összegű vételárból 18 000 000 forintot;

a VII. rendű alperes a 16 000 000 forint összegű vételárból 15 500 000 forintot;

a VIII. rendű alperes a 18 000 000 forint összegű vételárból 17 500 000 forintot;

a IX. rendű alperes a 6.../B/2 helyrajzi szám alatti ingatlanra vonatkozó 16 500 000 forint összegű vételárból 16 000 000 forintot, a 6.../A/4 helyrajzi szám alatti ingatlanra vonatkozó 16 300 000 forint összegű vételárból 16 000 000 forintot és a 6.../E/17 helyrajzi szám alatti ingatlanra vonatkozó 31 000 000 forint összegű vételárból 30 000 000 forintot (a három lakásingatlanra vonatkozóan a 63 800 000 forint összegű vételárból 62 000 000 forintot);

a X. rendű alperes a 15 500 000 forint összegű vételárból 15 000 000 forintot;

a XI. rendű alperes a 14 000 000 forint összegű vételárból 13 500 000 forintot;

a XII. rendű alperes a 16 000 000 forint összegű vételárból 15 500 000 forintot;

a XIII. rendű alperes a 16 500 000 forint összegű vételárból 16 000 000 forintot;

a XIV. rendű alperes a 32 000 000 forint összegű vételárból 31 300 000 forintot; valamint

a XV. és XVI. rendű alperesek a 16 200 000 forint összegű vételárból 9 200 000 forintot.

Az I. rendű alperes 2010. szeptember 17-i kezdő időponttal végelszámolás, majd 2011. június 27-ei kezdő időponttal felszámolás alá került.

Az I. rendű alperes felszámolóbiztosa a felsorolt - I. rendű alperes mint eladó és a II-XVI. rendű alperesek mint vevők közötti - adásvételi szerződéseket 2011. november 24-én kelt iratában a Cstv. 47. § (1) bekezdésére utalással - vevőnként külön-külön - felmondta, és tájékoztatta a felmondással érintett vevőket (alpereseket), hogy hitelezői igényeiket a felszámolónál bejelenthetik. Az alperesek (vevők) egy része a felmondás jogszerűségét vitatták, míg más részük a levélre nem válaszolt, egyedül a XIV. rendű alperes jelentette be hitelezői igényét a felszámolási eljárásban, ám azt a felszámoló nem vette nyilvántartásba.

Az elsőfokú bíróság a keresetet alaposnak találta. Ítéletével megkereste a földhivatalt, hogy az é.-i 6... helyrajzi számú ingatlanra a II-XVI. rendű alperesek javára feljegyzett tulajdonjog fenntartással történt eladások tényét törölje; az alpereseket ennek tűrésére kötelezte, ezt meghaladóan a keresetet elutasította, és rendelkezett a perköltségről.

A felperes elsődleges keresetét "túlnyomórészt" alaposnak találva, a régi Ptk. 321. § (1), 319. § (2), a Cstv. 47. § (1) bekezdését, az Inytv. 5. § (1) és (2), valamint 62. § (1) és (2) bekezdéseit felhívva rámutatott, hogy a felperes nem megállapítási, hanem marasztalási keresetet terjesztett elő, hiszen a létrejött adásvételi szerződés megszűnésének megállapításán túl az illetékes földhivatal megkeresését is kérte a tulajdon fenntartással történt eladások tényének törlése érdekében, így a tények törlésére vonatkozó keresete ténylegesen marasztalási keresetnek minősül.

Tényként rögzítette, hogy az I. rendű alperes a megkötött adásvételi szerződéseket felmondta, jogi álláspontja szerint a Cstv. 47. § (1) bekezdése alapján a perbeli adásvételi szerződések megszüntetése jogszerűen történt.

E körben kiemelte, hogy a felszámoló - I. rendű alperes képviseletében tett - felmondása azért jogszerű, mert az adásvételi szerződésekben foglalt teljesítés teljeskörűen nem történt meg. A szerződés aláírásával egyidejűleg az alperesek csak a vételár egy részét "fizethették" meg az I. rendű alperes részére, minden adásvételi szerződés esetében azonban volt egy szerződésben is kiemelt fennmaradó vételárrész, amelynek kifizetésére nem került sor. Az ingatlan-nyilvántartásba felvett tényeket azért rendelte törölni, mert az I. rendű alperes felmondásai a bejegyzett tények törlésének jogszerű alapját képezték.