EH 2008.1928 Ingatlan-nyilvántartási bejegyzési engedélyt csak a bejegyzett jogosult adhat a törvényben meghatározott tartalommal és alakisággal. A vevő vételár teljes kifizetéséről szóló nyilatkozata nem bejegyzési engedély [1997. évi CXLI. tv. 29. §, 32. §].[1]

A 808 m2 nagyságú "lakóház, udvar, gazdasági épület" megnevezésű belterületi ingatlan a M. H. K. és Sz. Kft. tulajdonát képezi 52695/560000 tulajdoni illetőségben.

A körzeti földhivatal határozatával az előbbi tulajdoni illetőségre a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényét feljegyezte.

A felperesi társaság kérte a K.-n 2003. március 18-án megkötött adásvételi szerződés és a 2006. május 15. napján kelt nyilatkozat alapján a fenti tulajdoni illetőségre tulajdonjogának bejegyzését adásvétel jogcímén.

A körzeti földhivatal a 2006. június 19-én keltezett hiánypótlási felhívásában kérte a felperest, hogy a tulajdonjog bejegyzéséhez csatolja be dr. H. Sz. társtulajdonos elővásárlási jogról szóló lemondó nyilatkozatát, vagy amennyiben a nyilatkozat beszerzése nehézséggel járna, úgy a szerződő felek közös nyilatkozatát.

A körzeti földhivatal határozataival a felperes k.-i földrészletre vonatkozóan benyújtott tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmét az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 39. §-ának (3) bekezdése és 40. §-ának (1) bekezdése alapján elutasította. Határozata indokolásában megállapította, hogy a hiánypótlási felhívásban foglaltak nem teljesítésén túl a benyújtott - a vevő egyoldalú nyilatkozata - bejegyzési engedély tulajdonjog bejegyzésére nem alkalmas. Az Inytv. alapján az eladó nyilatkozata szükséges a vevő tulajdonjogának a bejegyzéséhez.

A felperes fellebbezése folytán az alperes a 2006. december 14. napján meghozott határozatával az Inytv. 39. § (3) bekezdésének f) pontja alapján helybenhagyta az elsőfokú közigazgatási határozatot. Határozata indokolásában megállapította, hogy az Inytv. tételesen meghatározza az okiratok alaki és tartalmi kellékeit, amelyek szükségesek ahhoz, hogy az okirat alapján bejegyzés legyen teljesíthető. Ilyen okirati kellék az Inytv. 32. § (1) bekezdésének f) pontja alapján a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő nyilatkozata. Ennek hiányában a bejegyzés nem teljesíthető. Mivel a felperes sem az elsőfokú, sem a másodfokú eljárás során nem csatolta be az eladó bejegyzési engedélyét, kérelme nem teljesíthető.

A felperes keresetében kérte a közigazgatási határozatok megváltoztatásával tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését arra hivatkozással, hogy az eladó az adásvételi szerződésbe mint teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozata mindenben megfelel a bejegyzési engedély jogszabályi követelményeinek.

A megyei bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította. Ítéletének indokolásában az Inytv. 29. §-ára, 32. § (1) bekezdésének f) pontjára, valamint az eladó és a felperes között létrejött adásvételi szerződés 3. pontjára hivatkozással megállapította, hogy az adásvételi szerződésbe foglalt nyilatkozat ugyan megfelel az Inytv. tartalmi és formai követelményeinek, azonban a felek a bejegyzési engedély hatályát a vételár teljes kiegyenlítésétől tették függővé. A szerződés 3. pontjának szövegét vizsgálva ennek a feltételnek akkor is meg kell valósulnia, ha a vevő teljes bizonyító erejű magánokiratban foglaltak szerint a földhivatal felé nyilatkozik, hogy a vételárat kiegyenlítette az eladó felé. Annak ellenére, hogy a szerződés szerint a vevő ezen egyoldalú bejelentésén kívül a tulajdonjog bejegyzéséhez semmilyen más további jognyilatkozatra nincs szükség.

A felperes által csatolt, 2006. május 15. napján kelt egyoldalú nyilatkozata a vételár kiegyenlítésének igazolására nem alkalmas, ezért a szerződésbe foglalt, felfüggesztő feltételhez kötött bejegyzési engedély hatályát nem idézi elő. Mivel a nyilatkozat a felperestől, mint vevőtől származik, önálló bejegyzési engedélynek sem tekinthető. Erre tekintettel a rendelkezésre álló adatok alapján helytállóan állapította meg a földhivatal a bejegyzési engedély hiányát, és jogszerűen határozott az Inytv. 39. § (3) bekezdésének f) pontja alapján. Önmagában is okot ad a bejegyzési kérelem hiánypótlás nélküli elutasítására, hogy a felperes elmulasztotta csatolni az elővásárlási jog jogosultjának nyilatkozatát, vagy ennek hiányában a felek közös nyilatkozatát. Ebből következően a földhivatal az Inytv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet (a továbbiakban: Vhr.) 75. §-ának (1)-(3) bekezdései alapján helyesen járt el, amikor felhívta a felperest az elővásárlási jogosult nyilatkozatának, vagy a felek közös nyilatkozatának csatolására. A felperes azonban csak az elővásárlási jog jogosultjának címzett küldeményt csatolta, amelyet a posta "ismeretlen helyre költözött" jelzéssel kézbesített vissza.

A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérte annak hatályon kívül helyezését és kereseti kérelmének megfelelő döntés hozatalát. Álláspontja szerint a jogerős ítélet törvénysértően állapítja meg azt, hogy a felperes egyoldalú nyilatkozata a vételár kiegyenlítésének igazolására nem alkalmas, ezért a szerződésben foglalt felfüggesztő feltételhez kötött bejegyzési engedély hatályát nem idézi elő, mivel a nyilatkozat a felperestől, mint vevőtől származik. A perbeli esetben a felek kifejezetten abban állapodtak meg, hogy tulajdonjog vevő javára történő bejegyzéséhez elegendő, ha a vevő nyilatkozik a földhivatal felé arra vonatkozóan, hogy a vételárat kiegyenlítette az eladó felé, és a vevő ezen egyoldalú bejelentésén kívül a bejegyzéshez semmilyen további jognyilatkozatra nincs szükség. A megyei bíróság megalapozatlanul jutott arra a következtetésre, mivel a nyilatkozat a felperestől, mint vevőtől származik, ezért önálló bejegyzési engedélynek nem tekinthető. E nyilatkozat megtételére az eladó feljogosította a vevőt, aki ennek okából jogosult volt ilyen tartalmú nyilatkozatot tenni, annál is inkább, mert a vételár kiegyenlítése nem pénzben történt, hanem a szerződés 2/a. pontjában foglaltak szerint akként, hogy a vevő az eladó érdekkörébe tartozó cégnek a szerződés aláírásával egyidejűleg megkötött üzemeltetői szerződés alapján árut bocsátott rendelkezésére.

A jogerős ítélet iratellenesen állapította meg, a felperes a perben arra hivatkozott, hogy a felek egymással szemben kölcsönös követeléseik alapján egyezséggel rendezték a vételár-tartozást, ilyen tartalmú nyilatkozatot a felperes nem tett, semmilyen egyezséget nem csatolt a perben. Erre figyelemmel az ítélet a Pp. 206. §-ának (1) bekezdésébe ütközik.

A megyei bíróságnak az elővásárlási jognyilatkozattal kapcsolatos jogi álláspontja is törvénysértő, mert korábban a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyzése során az elővásárlási jog gyakorlására történő felhívásnak a felperes már eleget tett és ezt követően jegyezte fel a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényét az ingatlan-nyilvántartásba az alperes. Erre figyelemmel a vételi ajánlat már korábban közlésre került, ekkor a társtulajdonos nem gyakorolta elővételi jogát, így az elsőfokú közigazgatási szerv jogszabálysértő módon kívánta megismételten az elővásárlási jognyilatkozat beszerzését, így erre vonatkozóan hiánypótlási felhívást sem lehetett volna kibocsátani. Ennek ellenére dr. H. Sz. felé megküldte ajánlott küldemény formájában az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett címre az adásvételi szerződést és felhívta az elővásárlási jog gyakorlására. A küldemény ismeretlen helyre költözött jelzéssel érkezett vissza, mely megküldésre került a földhivatalnak, ezzel a felperes eleget tett az elővásárlási jog gyakorlása körében a Vhr. 75. § (2) bekezdése szerint rá háruló felhívási kötelezettségnek.

Az alperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában fenntartását kérte. Kiemelte, hogy az Inytv. 29. §-a kógens rendelkezést tartalmaz, melytől a felek nem térhetnek el, illetőleg az ilyen jellegű eltérés kizárólag a felek közötti jogviszonyra hat, a földhivatalnak a rá vonatkozó szabályokat kell alkalmaznia, ezt támasztja alá a 3/2007. KPJ számú jogegységi határozat is.

A felülvizsgálati kérelmet a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 274. §-ának (1) bekezdése alapján tárgyaláson kívül bírálta el.

A felülvizsgálati kérelem alaptalan.

Az Inytv. 29. §-a előírja, hogy jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének - ha a törvény másként nem rendelkezik - olyan okirat alapján van helye, amely - egyebek mellett - tartalmazza a bejegyzést, feljegyzést megengedő nyilatkozatot az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett, vagy közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult részéről (bejegyzési engedély). A bejegyzési engedélyt a jogosult külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal azonos alakisággal rendelkező okiratban is megadhatja.

Az Inytv. 32. § (1) bekezdésének f) pontja alapján az okiratnak - ahhoz, hogy az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés alapjául szolgálhasson - tartalmaznia kell az érdekeltek megállapodását, a bejegyzett jogosult bejegyzést engedő nyilatkozatát.

Az Inytv. 39. § (3) bekezdésének f) pontja értelmében nem alkalmas hiánypótlásra a bejegyzés, feljegyzés alapjául szolgáló okirat és a kérelmet határozattal el kell utasítani, ha ahhoz, hogy bejegyezhető legyen, a bejegyzési engedélyt kellene pótolni, kivéve, ha a bejegyzett jogosult a bejegyzés alapjául szolgáló okiratban nyilatkozott arról, hogy a bejegyzési engedélyt későbbi időpontban, de legfeljebb az okirat földhivatali benyújtását követően 6 hónapon belül megadja.

Az Inytv. 40. §-ának (1) bekezdése alkalmazásával el kell utasítani a kérelmet, ha a felhívás ellenére határidőn belül nem pótolják azokat a hiányosságokat, amelyek miatt a változás nem jegyezhető be.

A Vhr. 75. §-ának (3) bekezdése szerint, ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.

A Legfelsőbb Bíróság a rendelkezésre álló peradatok alapján - egyezően a megyei bírósággal - megállapította, hogy az alperesi hatóságok az Inytv. és a Vhr. idézett rendelkezései alkalmazásával törvényes határozatot hoztak a felperes tulajdonjog-bejegyzési kérelmének elutasításáról:

A perbeli adásvételi szerződés bejegyzést megengedő nyilatkozatot nem tartalmaz az eladó (bejegyzett jogosult) részéről, illetve a jogosult bejegyzési engedélyt külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal azonos alakisággal rendelkező okiratban sem adott.

Tévedett a felperes abban, hogy a 2006. május 15-én írásban tett nyilatkozata a vételár kifizetéséről bejegyzési engedélynek tekinthető. Az Inytv. 29. §-ának kógens rendelkezései előírják, hogy ki adhat bejegyzési engedélyt, és milyen alakisággal rendelkező okiratban.

A Legfelsőbb Bíróság rámutat arra, hogy az ingatlan-nyilvántartási hatóság nem jogosult a perbeli szerződést érintően a felek szerződéses akaratának tartalmi vizsgálatára. A jogosult által - akár az adásvételi szerződésben, akár külön okiratban - adott bejegyzési engedélynek önmagában, feltétel, kikötés nélkül alkalmasnak kell lennie a jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére.

A tulajdonjog bejegyzésére tehát akkor van törvényes lehetőség, ha az Inytv.-ben előírtaknak megfelelő, a jogosult által adott bejegyzési engedélyt a földhivatalhoz benyújtották.

Ugyancsak téves a felperes álláspontja az elővásárlásra jogosult nyilatkozatával összefüggésben is:

A körzeti földhivatal 2006 júniusában hiánypótlásra hívta fel a felperest, hogy csatolja az elővásárlásra jogosult lemondó nyilatkozatát, vagy amennyiben a nyilatkozat beszerzése nehézséggel járna, úgy a szerződő felek közös nyilatkozatát.

Miután az elővásárlási jog jogosultjához intézett vételi ajánlatot tartalmazó küldeményt a posta nem tudta kézbesíteni, az visszaérkezett, a felperes akkor járt volna el helyesen, ha csatolja a szerződő felek Vhr. 75. § (3) bekezdésében előírtaknak megfelelő együttes nyilatkozatát a földhivatal részére. Ennek azonban a felperes nem tett eleget.

Mindezek alapján a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (3) bekezdése alkalmazásával hatályában fenntartotta.

(Legf. Bír. Kfv. IV. 37.079/2008.)