BH 2021.4.104 Nem szünteti meg az elővásárlásra jogosult elővásárlási jogát és annak gyakorolhatóságát az, ha az eladó a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése alapján mentesül a vételi ajánlat közlésének kötelezettsége alól [2013. évi V. tv. (Ptk.) 5:81. § (1) bek., 6:222. §, 6:223. §].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A B.-i perbeli 2846 m2 alapterületű teremgarázs ingatlan 126 tulajdonos osztatlan közös tulajdonában áll, a tulajdonosok egy része külföldi lakos. Az I. rendű alperes és a felperes is 1200/147600 arányban tulajdonos, amely tulajdoni hányad alapján az I. rendű alperes a ..1-es, míg a felperes a ..8-as számú kocsibeálló használatára jogosult.

[2] Az I. és a II. rendű alperes 2018. január 11-én az I. rendű alperes tulajdoni hányada vonatkozásában adásvételi szerződést kötöttek, az ingatlan vételára 2 250 000 forint volt. Az I. rendű alperes a II. rendű alperes ajánlatát a felperessel nem közölte, arról a felperes 2018. február 19-én, az illetékes földhivatalban szerzett tudomást. A felperes 2018. március 2-án kelt levelében jelezte az I. rendű alperes felé, hogy az elővásárlási jogával élni kíván, az I. és a II. rendű alperes között létrejött szerződés az ő vonatkozásában hatálytalan és az eladási ajánlatot teljes egészében elfogadja. Tájékoztatást kért, hogy a vételárat hova utalja és a szükséges lépéseket hogyan tegye meg. Az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot az I. rendű alperes 2018. március 7-én átvette.

[3] A II. rendű alperes tulajdonjogát a földhivatal 2018. március 7-én kelt határozatával bejegyezte.

[4] A felperes 2018. március 21-én keresetlevelét a bíróságon benyújtotta.

A kereseti kérelem és az alperesek védekezése

[5] A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az alperesek között létrejött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan, az közte és az I. rendű alperes között jött létre, kérte az illetékes ingatlanügyi hatóság megkeresését a megszerzett 1200/147600 arányú tulajdoni illetőségének adásvétel jogcímén való bejegyzésére és a bíróság rendelkezését az ingatlanrész birtokba adásáról.

[6] Keresetét a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:223. § (1) és (2) bekezdésére, 5:81. §-ára, 6:222. §-ára alapította. Előadta, hogy a Legfelsőbb Bíróság PK 9. számú állásfoglalása (a továbbiakban: PK 9.) I. pontja alapján azokkal a tulajdonostársakkal, akikkel szemben a közlés nem ütközik nehézségbe, az ajánlatot közölni kell, a tulajdonosok nagy száma önmagában nem mentesíti az eladót a vételi ajánlat közlésének kötelezettsége alól. Kifejtette, hogy miután az ingatlan tekintetében elővásárlási jog illeti meg, az alperesek akkor jártak volna el jogszerűen, ha a felperest elővásárlási joga gyakorlására a szerződéskötést megelőzően felhívják. Álláspontja szerint téves az alperesek azon következtetése, amely szerint azáltal, hogy az ingatlan-nyilvántartási eljárásban jogszabályi felhatalmazás alapján nem szükséges az elővásárlásra jogosultak elővásárlási jogról való lemondó nyilatkozatának csatolása, akkor a felperest elővásárlási jog sem illeti meg.

[7] Az alperesek érdemi ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték.

[8] Előadták, hogy 126 tulajdonosa van a teremgarázsnak, így nem volt elvárható valamennyi tulajdonos értesítése, ugyanis legalább 105 600 forintos postaköltségbe került volna a tulajdonostársak tértivevényes postai úton való értesítése, ami a vételár mintegy 5%-a. Az I. rendű alperesnek a kocsibeálló értékesítéséhez egyéb jogi érdeke is fűződött, hiszen rövid időn belül pénzre volt szüksége. A felperes az ajánlattételi határidőn túl közölte, hogy az elővásárlási jogát gyakorolni kívánja, tekintettel arra, hogy 2018. február 19. napjától az elővásárlási jog gyakorlásáról szóló nyilatkozat megtételéig 11 nap telt el, míg a jogszabály értelmezése szerint az elővásárlásra jogosultnak az elhatározását haladéktalanul közölnie kell az eladóval. Vitatták azt is, hogy a felperes a teljesítőképességét megfelelően igazolta.

Az első- és másodfokú ítélet

[9] Az elsőfokú bíróság ítéletében a keresetet a Ptk. 6:222. § (1)-(4) bekezdésére és a 6:223. § (1)-(2) bekezdésére utalással elutasította.

[10] Döntését arra alapította, hogy a PK 9. felperes által hivatkozott I. pontja nem alkalmazható, mivel az abban megjelenő joggyakorlat már meghaladottá vált. Megállapította, hogy a felperesnek elővásárlási joga valóban volt, azonban az I. rendű alperes azzal, hogy a felperessel nem közölte a II. rendű alperestől kapott ajánlatot, nem sértette meg a felperes elővásárlási jogát, mert a tulajdonosok nagy számára tekintettel nem terhelte tájékoztatási kötelezettség.

[11] Az elsőfokú bíróság az I. rendű alperes egyéb hivatkozásait nem találta alaposnak. Kifejtette, hogy miután az I. rendű alperes a II. rendű alperes ajánlatát nem közölte, így az ajánlatot elfogadó nyilatkozat várható ajánlattételi határidőben történt megérkezésével kapcsolatos okfejtés irreleváns, a felperes pedig a teljesítőképességét megfelelően igazolta.

[12] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodofokú bíróság az elsőfokú ítéletet helybenhagyta.

[13] A jogerős ítélet indokolása szerint a felperes által a fellebbezésben hivatkozott jogszabálysértés nem állapítható meg. A másodfokú bíróság rámutatott, hogy az 1/2014. PJE határozat a PK 9. I. pontját azért nem tartotta fenn, mert az új Ptk. eltérő rendelkezéseket tartalmaz. Egyetértett az elsőfokú bíróság azon álláspontjával, hogy a tulajdonostársak nem vitatottan rendkívül nagy száma olyan körülmény, amely miatt a tulajdonostársak, köztük a felperes értesítése is rendkívüli nehézséggel és számottevő késedelemmel járt volna. A Ptk. 6:222. § (1) bekezdése alapján ezért az I. rendű alperes mentesült az elővásárlási joggal kapcsolatos tájékoztatási kötelezettség alól. A keresetben állított kötelezettségszegés így nem valósult meg, az alperesek közötti szerződés tehát a felperessel szemben nem hatálytalan, a Ptk. 6:223. §-a alkalmazásának nincsen helye.

A felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem

[14] A jogerős ítélet ellen a felperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben tartalma alapján a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet megváltoztatásával a keresetének helyt adó döntés meghozatalát kérte. Megsértett jogszabályként a Ptk. 6:222. § (1) bekezdését, 6:223. § (1) bekezdését és 5:81. §-át jelölte meg.

[15] Előadta, hogy a tényállás helytállóan került megállapításra, a megállapított tényállásból azonban az eljárt bíróságok téves jogi következtetésre jutottak. A Ptk. 6:222. § (1) bekezdése eleve számol azzal, hogy bizonyos akadálya lehet annak, hogy a tulajdonos eleget tegyen az elővásárlási jogból eredő értesítési kötelezettségének. Nyilvánvalóan ilyen körülmény lehet az, ha a jogosult ismeretlen helyen tartózkodik és ezért az ajánlat nem közölhető vele, vagy adott esetben a tulajdonostársak rendkívül nagy száma is. Figyelembe kell venni azonban ebben a körben a PK 9. I. pontjában foglalt rendelkezéseket az 1/2014. PJE határozat ellenére is, mert a jogalkotó ezen rendelkezést emelte törvényi szintre. Erre figyelemmel továbbra is irányadó, hogy minden egyes elővásárlásra jogosult tekintetében vizsgálni kell azt, hogy a vételi ajánlat közlése az adott tulajdonostárs vonatkozásában nehézségbe ütközik-e és azokkal, akikkel a közlés nem ütközik nehézségbe, az ajánlatot közölni kell. A felperes Magyarországon bejegyzett székhellyel rendelkező, Magyarországon működő és tevékenységet végző gazdasági társaság, amely székhelyén a postáját minden körülmények között átveszi, elérhető, így az ő vonatkozásában az ajánlat közlése rendkívüli nehézsége értelmezhetetlen.