BH 1997.6.302 Az ingatlanközvetítésre irányuló szerződés jogi természete [Ptk. 389. §, 399. § a) pont, 474. § (1) bek., 478. § (2) bek.].

Az elsőfokú bíróság ítéletében a felperesnek a jogalap nélküli gazdagodás címén előterjesztett, 4 375 000 Ft visszafizetésére és kamatának megfizetésére irányuló keresetét elutasította. Az ítélet indokolásában tényként állapította meg, hogy a peres felek 1989. december 5-én megbízási szerződést kötöttek, amelyben a felperes - a banki tevékenysége folytatásához - Budapest belvárosában fekvő, 2000-2500 m2 alapterületű, telefonnal és telexszel ellátott irodahelyiség felkutatására és az általa megjelölendő ingatlan kezelői, bérleti jogának megszerzésében való közreműködésre adott megbízást az alperesnek azzal, hogy a szerződés 3. pontja szerint az alperest mint megbízottat "a keresett ingatlan megszerzésében való közreműködéséért, sikeres közvetítői tevékenységéért díj illeti meg". Az alperes közvetítői tevékenysége folytán a felperes 1990. február 27-én adásvételi szerződést kötött egy kórház-rendelőintézet megbízásából eljáró C. Pénzügyi Tanácsadó Kft.-vel a Budapest, M. tér 2. szám alatti ingatlan adásvétele tárgyában. Az ügyletkötés időpontjában hatályos jogszabályok szerint a szerződés érvényességéhez harmadik személy jóváhagyására vagy hatósági hozzájárulásra nem volt szükség. A felperes 1990. február 28-án az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés végett a szerződést az illetékes földhivatalhoz bemutatta. A felperes 1990. május 14-én az alperest megillető 4 375 000 Ft közvetítői díjat az alperesnek átutalta. A földhivatali bejegyzési eljárás elhúzódott, s az időközben hatályba lépett jogszabályi változások folytán a felperes kezelői jogának bejegyzésére nem került sor.

A felperes keresetében a már kifizetett megbízási díj visszafizetését igényelte, amelyet az elsőfokú bíróság azért tartott megalapozatlannak, mert álláspontja szerint a megbízási szerződés nem eredménykötelem, így a Ptk. 478. §-ának (2) bekezdése szerint a megbízott a díját akkor is követelheti, ha eljárása nem vezetett eredményre. A megbízó a díj kifizetését akkor tagadhatja meg, ha bizonyítja, hogy az eredmény részben vagy egészben olyan okból maradt el, amelyért a megbízott felelős. Tekintve, hogy a felperes maga sem állította, hogy az eredmény az alperesnek felróható okból maradt el, az alperes a Ptk. 478. §-ának (2) bekezdésében foglaltak szerint jogszerűen tarthat igényt a megbízási díjra, így az annak visszafizetésére irányuló kereset alaptalan.

Kifejtette még az elsőfokú bíróság, hogy nincs akadálya annak: a szerződő felek a Ptk. 478. §-ának (2) bekezdésében foglaltaktól eltérjenek, és a megbízási díj fizetésének kötelezettségét vagy annak mértékét valamely eredmény elérésétől tegyék függővé. Az adott esetben azonban a felek között ilyen megállapodás nem jött létre.

A felperes fellebbezése folytán eljáró Legfelsőbb Bíróság mint másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta, és az alperest arra kötelezte, hogy 15 nap alatt fizessen meg a felperesnek 2 865 000 Ft-ot, ennek évi 20%-os kamatát és 358 800 Ft első-másodfokú együttes perköltséget. Kimondta, hogy az ezt meghaladó költségeiket a felek maguk viselik. A Legfelsőbb Bíróság mint másodfokú bíróság az ítélet indokolásában rámutatott, hogy a felperes a követelése jogcímeként tévesen hivatkozott a jogalap nélküli gazdagodásnak a Ptk. 361. §-ának (1) bekezdésében írt szabályára, ez a szabály ugyanis csak akkor alkalmazható, ha a követelésnek nincs más jogalapja. Az iratokból megállapíthatóan azonban a felek között szerződés jött létre, így jogvitájukat az általuk kötött szerződés alapján kell rendezni. A jogvita elbírálása érdekében a bíróságnak meg kellett állapítania a felek között létrejött szerződés tartalmát, annak típusát, és hogy az e szerződéstípusra irányadó szabályok szerint az alperes megtarthatja-e a megbízotti díjként átvett összeget, illetve köteles-e azt egészben vagy részben a felperesnek visszafizetni.

A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint a felek között létrejött szerződés ugyan a megbízási szerződéshez közelálló, de a Ptk. 478. §-ában szabályzott megbízási szerződéstől eltérő, ún. atipikus szerződés. Igaz ugyan, hogy a Ptk. 474. §-ának (1) bekezdése szerint a megbízott a rá bízott ügy ellátását vállalja, és a megbízást a megbízó utasításai szerint és érdekeinek megfelelően kell teljesítenie, de anélkül, hogy meghatározott eredmény elérését vállalná. Erre utal a Ptk. 478. §-ának (2) bekezdése is, amely szerint a megbízott a díját akkor is követelheti, ha az eljárása nem vezetett eredményre. Ezzel szemben a felek szerződésükben a díjfizetési kötelezettséget "sikeres közvetítői tevékenységért" kötötték ki, s az alperesnek az ingatlan megszerzésében is közreműködnie kellett, amely az adott esetben a kezelői jog vagy a használati jog megszerzését jelentette. A szerződés 3/a. pontja szerint az alperesnek csak a foganatba ment ügylet után jár a szerződésben kikötött jutalék. A szerződés szerinti sikeres közvetítői tevékenység pedig azt jelentette volna, hogy a felperes megszerzi a kiközvetített ingatlan kezelői jogát. Ehhez viszont szükséges lett volna az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés is. A szerződés 1.6 pontja és a 3/c. pontja egybevetéséből is az következik, hogy az alperes eredmény elérését vállalta, ezért a szerződés megbízási szerződésnek nem tekinthető.

A Legfelsőbb Bíróság mint másodfokú bíróság álláspontja szerint a felek atipikus szerződése a Ptk. 389. §-ában szabályozott vállalkozási szerződéshez áll legközelebb, ezért a felek jogvitáját e szabályok megfelelő alkalmazásával kellett elbírálni. A felek a szerződésben nem rendelkeztek arra az esetre, ha az alperes által vállalt eredmény a feleknek fel nem róható okból marad el, és erre az esetre díjazást sem állapítottak meg. Tény, hogy a vállalkozási szerződés lehetetlenült, mégpedig jogszabályváltozás következtében, tehát olyan okból, amelyért egyik fél sem felelős, és az mindkettőjük érdekkörét érintette, ezért az alperes a Ptk. 399. §-ának a) pontja szerint az általa elvégzett munka és költségei fejében igényt tarthat a díj arányos részére. A Legfelsőbb Bíróság mint másodfokú bíróság a Pp. 206. §-ának (3) bekezdésében írt mérlegelési lehetőséggel élve, az alperest megillető arányos díj összegét 1 500 000 Ft-ban állapította meg, és a különbözetként mutatkozó 2 865 000 Ft visszafizetésére kötelezte az alperest. A kamatfizetésre vonatkozó rendelkezés a Ptk. 301. §-ának (1) bekezdésén, míg a perköltségre vonatkozó döntés a Pp. 81. §-ának (1) bekezdésén alapult.

A jogerős ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. Álláspontja szerint a jogerős ítélet jogszabályt sért, mert az adott esetben a vállalkozási szerződésekre vonatkozó szabályok nem alkalmazhatók. A felek közötti jogvitát a Ptk.-nak a megbízási szerződésekre vonatkozó 474-483. §-ai alapján kellett volna elbírálni. Utalt az ingatlanközvetítésről szóló 49/1982. (X. 7.) MT rendeletben és a 13/1988. (XII. 27.) ÉVM rendeletben foglaltakra is. Előadta még, hogy a megbízási díj tekintetében egyébként annak kifizetésekor a felek között egyezség jött létre, mely egyezség körébe vonták egy másik ingatlannal kapcsolatos jogvitájukat is. Ezt az egyezséget a felperes ez ideig nem támadta meg, tehát az alperes annak alapján is jogosult a megbízási díjat megtartani.