BH 1999.9.415 I. Ha a szerzodés érvényességéhez jogszabály hatósági jóváhagyást ír elo, ez a kötelezettség azonban a jogszabály hatályon kívül helyezése folytán megszunik, a szerzodést a felek kölcsönös, egybehangzó szerzodési nyilatkozata megtételével létrejöttnek kell tekinteni [Ptk. 215. § (2) bek., 1992. évi LIV. tv. 20. § (1) bek. c) pont, 1995. évi XXXIX. tv. 77. § (2) bek.].

II. Az ügyvédi ellenjegyzés jogszabályban eloírt kötelezettsége nem az adásvételi szerzodés érvényességének, hanem az ingatlan-nyilvántartásba történo bejegyzésének a feltétele. Az ellenjegyzés hiánya tehát önmagában az ingatlan-adásvételi vagy az opciós szerzodést nem teszi érvénytelenné [Ptk. 215. § (2) bek., 217. § (1) bek., 218. § (1) bek., 295. §, 365. § (1) és (3) bek., 375. § (1) és (3) bek., 1994. évi V. tv, 1972. évi 32. tvr. 15. § (2) bek., XXV. PED.].

Az irányadó tényállás szerint az alperes jogelodje a K. H. Bank Rt. (a továbbiakban: alperes) 46.838.000 Ft kölcsönt nyújtott a felperesnek. A felek között 1991. október 3-án jelzálogszerzodés jött létre, amelyben a felperes zálogjogot engedélyezett az alperes javára, a kezelésében lévo, a b.-i 655. számú tulajdoni lapon 551. hrsz. alatt felvett, a valóságban B.-n, D. Gy. u. 4-6. szám alatti ingatlanra. A kölcsönszerzodés 14. pontja szerint ez a zálogszerzodés a perbeli kölcsönszerzodés biztosítékául is szolgált. A kölcsönszerzodés megkötésével egyidejuleg a felperes a szerzodés biztosítékául vételi jogot engedélyezett a korábban elzálogosított ingatlanára, ebben az ingatlan vételárát 60.000.000 Ft-ban határozták meg. A felperes a kölcsönt a megadott határidore nem fizette vissza, az alperes élni kívánt a vételi jogával, a tulajdonjoga bejegyzése iránti kérelmét azonban a megyei földhivatal jogerosen elutasította.

A felperes a keresetében annak a megállapítását kérte, hogy a kölcsönszerzodés 3. sz. mellékletét képezo, 1994. február 11-én a perbeli ingatlanra kötött opciós szerzodés színlelt szerzodés volt, az valójában zálogszerzodést takar, és mint ilyen, a Ptk. 207. §-ának (4) bekezdése szerint semmis. Eloadta továbbá, hogy az 1992. évi LIV. tv. rendelkezései szerint az állami tulajdonban álló, 20.000.000 Ft-ot felülhaladó értéku ingatlan eladásához az ÁVÜ jóváhagyása szükséges, ami a jelen esetben elmaradt. Hivatkozott még arra is, hogy azonos ingatlanra a jelzálogjog alapítása és a vételi jog egyideju engedélyezése egymást kizárják, mert a Ptk. 254. §-ának (3) bekezdésében írt rendelkezések tiltják, hogy a zálogjogosult megszerezhesse a zálogtárgy tulajdonjogát.

Az alperes érdemi ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte.

Az elsofokú bíróság alaposnak találta a felperes keresetét. Jogi álláspontja szerint ugyanis az opciós jog gyakorlásával a zálogjogosult megszerezné a zálogtárgy tulajdonjogát, ez a Ptk. 254. §-ának (3) bekezdésében írt tiltó rendelkezésekbe ütközik, ezért az opciós szerzodés a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése szerint semmis. Megállapította továbbá azt is, hogy az 1992. évi LIV. tv. szerint az opciós szerzodés megkötéséhez - tekintve, hogy a perbeli ingatlan értéke a 20 millió Ft-ot meghaladta - az ÁVÜ jóváhagyását kellett volna kérni. A felek az ÁVÜ jóváhagyását nem kérték, ezért az opciós szerzodés egyébként is érvénytelen.

Az ítélet ellen az alperes fellebbezett, ebben az elsofokú bíróság ítéletének megváltoztatását és a felperes keresetének elutasítását kérte. Tagadta, hogy az ingatlanra vonatkozó vételi jog biztosítása - az 1992. évi LIV. tv. alkalmazásában - ingatlan elidegenítésének tekintendo, ezért a szerzodés megkötése során a feleknek bejelentési kötelezettsége nem volt. Abban az esetben, ha a vételi jog biztosítása az ingatlan elidegenítésének tekintendo, úgy az 1992. évi LIV. tv. 22. §-ának (1) bekezdése, 23. §-ának (3) bekezdése, 24. §-ának (1) bekezdése és 25. §-a szerint a bejelentés a felperest terhelte volna. A bejelentési kötelezettség elmulasztásából tehát a maga javára elonyt nem szerezhet, ezért ha a felperes a bejelentést elmulasztotta, erre hivatkozással nem kérheti a szerzodés érvénytelenségének megállapítását.

Az alperes vitatta az elsofokú bíróság jogi álláspontját a vonatkozásban is, hogy a jelzálogjoggal terhelt ingatlanra vonatkozó opciós szerzodés a Ptk. 254. §-ának (3) bekezdésében írt rendelkezésekbe ütközne, tekintve, hogy a Ptk. 254. §-ának (3) bekezdése csupán a tartozás lejárta elott kötött zálogszerzodésbe foglalt átruházáshoz fuzi a semmisség jogkövetkezményeit. Ezzel szemben a perbeli esetben a felek két önálló szerzodést kötöttek. Az opciós szerzodéssel nem leplezték a zálogszerzodést, a zálogszerzodést már ugyanerre az ingatlanra korábban megkötötték. Az opciós szerzodés mindenben megfelel a Ptk. 375. §-ában írt rendelkezéseknek, ezért annak semmissége nem állapítható meg.

A felperes fellebbezési ellenkérelme az elsofokú bíróság ítéletének helybenhagyására irányult. Az ítélet indokolását csak azzal kérte kiegészíteni, hogy a perbeli ingatlannak a felperes nem tulajdonosa, csupán a kezeloje, ezért nem volt a tulajdonjog átruházására szóló jogosítványa, másrészt pedig, hogy a tulajdonjog átruházásáról szóló okirat tekintetében közjegyzoi aláírás-hitelesítésre, avagy ügyvédi ellenjegyzésre lett volna szükség, amellyel a perbeli opciós szerzodés nem rendelkezett. Ennek hiánya már önmagában érvénytelenné teszi a szerzodést.

A fellebbezés alapos.