BH 2019.5.140 Ha az állami tulajdonban álló ingatlan kezelője a korábbi bérlővel jogvitába kerül, és közöttük per van folyamatban, ez önmagában nem ad alapot arra, hogy az ingatlan hasznosítására a versenyeztetési eljárást mellőzzék [2007. évi CVI. tv. (Vtv.) 24. § (1) bek., (2) bek. c) pont].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A perbeli beépítetlen terület megnevezésű és az ahhoz kapcsolódó magánút rendeltetésű ingatlan (a továbbiakban együtt: perbeli ingatlanok) a magyar állam tulajdona, kezelője a felperes. Az elsőként megjelölt ingatlanon egy üzemanyagtöltő állomás áll, amely az ingatlan-nyilvántartásban nem került feltüntetésre. A létesítményt a felperes bérbeadás útján hasznosítja. A korábbi bérlő nem volt hajlandó a bérleményt visszaadni, ezért a felperes birtokba adás iránt peres eljárást kezdeményezett vele szemben. A per megindításakor arra számított, hogy az eljárás rövid idő belül befejeződik, ezért az időközben ismét birtokba vett töltőállomást 2014. február 21-én három hónapra 400 000 forint + áfa havi bérleti díj ellenében az állami vagyonról szóló 2007. évi CVI. törvény (Vtv.) 24. § (2) bekezdés d) pontja alapján bérbe adta az alperesnek.

[2] A korábbi bérlő ellen indított perben a volt bérlő arra hivatkozott, hogy a perbeli ingatlanban ráépítés címén tulajdont szerzett. A felperes ennek ellenére bízott abban, hogy az eljárás belátható időn belül számára kedvező módon befejeződik, ezért az alperessel 2014. május 27-én újabb megállapodást kötött és az átmenetinek szánt bérleti jogviszony időtartamát a Vtv. 24. § (2) bekezdés c) pontjára hivatkozva a felek "a bérleményre kiírt pályázati eljárás eredményes elbírálásáig" meghosszabbították. A következő hónapokban a felperes számára nyilvánvalóvá vált, hogy a peres eljárás az általa véltnél hosszabb ideig fog tartani, ezért az alperessel kötött bérleti szerződést 2014. július 31-ei hatállyal felmondta. Az alperes a felmondást jogellenesnek tartotta, a bérleti szerződést változatlanul érvényesnek tekintette, a perbeli benzinkutat továbbra is üzemelteti, azt nem adta birtokba, és a szerződésben rögzített bérleti díjat fizeti a felperes részére.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[3] A felperes módosított keresetében kérte a perbeli ingatlanok birtokba adására kötelezni az alperest. Arra hivatkozott, hogy a meghosszabbított bérleti szerződést a felmondó nyilatkozatával megszüntette, ezért a bérlő köteles a bérleményt a rendelkezésére bocsátania.

[4] Az alperes kérte a kereset elutasítását.

[5] Arra hivatkozott, hogy törvényes képviselője útján a bérleti szerződést eleve úgy kötötte meg, hogy a felperestől csak a telekingatlant kívánta bérbe venni, mert ő a benzinkút jogos tulajdonosának a korábbi bérlőt tekinti. Állítása szerint a volt bérlővel külön megállapodást kötött a felépítmény használatára és az alapján neki is bérleti díjat fizet.

Az első- és másodfokú ítélet

[6] Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, hogy a perbeli ingatlanokat 15 napon belül adja a felperes birtokába.

[7] Határozatának indokolása szerint a perbeli ingatlanok hasznosítása a Vtv. hatálya alá esik. E törvény szerint az állami tulajdonban álló vagyontárgyakat - főszabályként - csak versenyeztetés útján lehet bérbe adni. Rámutatott a következőkre: E főszabály alól a törvény csak kevés kivételt enged, ezeket a 24. § (2) bekezdése taxatív jelleggel sorolja fel. A Vtv. 24. § (2) bekezdés d) pontja szerint bármely állami vagyontárgy egyszeri 90 napos határidőre, versenyeztetés nélkül hasznosítható. A 24. § (2) bekezdés c) pontjában foglalt kivétel szerint pedig akkor mellőzhető a versenyeztetés, ha a jogszabály előírása, vagy ennek hiányában a használatba adás egyéb körülményei azt lehetetlenné teszik. Utalt rá, hogy a felek az eljárás során úgy nyilatkoztak, hogy a törvény 24. § (2) bekezdés d) pontja alapján eredetileg 90 napra kötött bérleti szerződés meghosszabbításakor sem előírás, sem az eset körülményei nem zárták ki, hogy a perbeli ingatlanokra a felperes pályázatot írjon ki. A felperes feltehetőleg biztonsági okokból döntött úgy, hogy a benzinkút tulajdonjoga miatt folyó per befejezéséig az esetleg felmerülő bonyodalmak elkerülése végett kivár.

[8] Az elsőfokú bíróság értelmezése szerint ez a legfeljebb szubjektív akadálynak tekinthető körülmény nem esik a Vtv. 24. § (2) bekezdés c) pontjának hatálya alá. A jogalkotó - szerinte - azon állami vagyontárgyakat vette ki a versenyeztetés főszabálya alól, amelyek például nemzetstratégiai vagy nemzetgazdasági jelentőségük okán csak jogszabályban felsorolt feltételekkel hasznosíthatók. Idetartoznak továbbá azok is, amelyek használatát egyéb körülmények teszik sajátossá, mint például a különleges infrastruktúra követelménye, amely kritérium az adott piaci szereplők közül szóba jöhető személyek körét oly mértékben leszűkíti, hogy a verseny kiírása értelmetlen volna. Okfejtése szerint a perbeli benzinkút üzemeltetése azonban köztudomásúlag és a felek szerint sem ilyen speciális feladat. Ezért megállapította, hogy a felek eredetileg törvényes megállapodása a szerződésmódosítással már jogszabályba ütközik, ezért a módosítás érvénytelen, az új Ptk. (2013. évi V. törvény, a továbbiakban: Ptk.) 6:95. § I. fordulatába ütközik. Ebből következően a korábban érvényesen létrejött szerződés megszűnt, az alperes pedig köteles a bérleményt a felperesnek visszaadni.

[9] Utalt arra is, hogy az alperes e kötelezettségét nem érinti az a körülmény, amely szerint ő a szerződéskötéskor úgy gondolta, hogy a felperestől kizárólag a beépítetlen telket és a hozzá vezető utat veszi bérbe, a rajta álló benzinkutat nem. A fél titkos fenntartása ugyanis nem érinti a szerződés érvényességét.

[10] Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság a per tárgyalását a korábbi bérlő ellen indított per jogerős befejezéséig felfüggesztette. A volt bérlő ráépítésre alapított keresetét elutasító ítélet jogerőre emelkedése után folytatódó eljárásban hozott ítéletével a másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet helybenhagyta.

[11] A másodfokú bíróság abban egyetértett a fellebbezésben foglaltakkal, hogy a perbeli szerződésmódosítás megkötésére a Ptk. hatálybalépését megelőzően került sor, ezért a jogvita elbírálására a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: régi Ptk.) rendelkezései az irányadóak. Álláspontja szerint azonban az a körülmény, hogy az elsőfokú bíróság a Ptk. rendelkezéseit tartotta a jogvita elbírálása során alkalmazandónak, az ügy érdemére nem hatott ki, emiatt az elsőfokú ítéletet nem kellett hatályon kívül helyezni.

[12] A másodfokú bíróság kifejtette, hogy az alperes az eredeti fellebbezésében kizárólag az altalaj és a felülépítmény elváló tulajdoni helyzetére és az e miatt őt terhelő kettős bérleti jogviszonyra hivatkozott, a felperessel kötött bérleti szerződés módosítása érvénytelenségének megállapítását nem sérelmezte. A módosított fellebbezésében azonban az alperes eljárási szabálysértésekre is hivatkozott, amelyeket a másodfokú bíróságnak hivatalból kellett vizsgálnia. Megítélése szerint az elsőfokú bíróság helyesen észlelte, hogy a bérleti szerződés módosítása érvénytelen, mert a Vtv. 24. § (2) bekezdésében írt feltételek hiányában nem volt helye pályázat nélküli szerződéskötésnek. A régi Ptk. alkalmazási körében is irányadó 1/2005. (VI. 15.) PK vélemény lehetőséget ad a bíróságnak arra, hogy ha a semmisségi ok fennállását észleli, ezt akkor is a tényállás részévé tehesse, ha erre a felek külön nem hivatkoznak. Ugyanakkor hangsúlyozta, hogy a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: régi Pp.) 2. § (1) bekezdése, illetve 3. § (3)-(4) bekezdései alapján a bíróságnak a semmisségi ok fennállta hivatalbóli észlelése esetén is lehetőséget kell biztosítania a feleknek, hogy az érvénytelenség megállapításának esetére vonatkozó érdemi nyilatkozataikat megtehessék, az érvénytelenség jogkövetkezményeinek alkalmazása iránti kereseti kérelmet vagy viszontkeresetet előterjesszenek, vagy keresetüktől, illetve viszontkeresetüktől elálljanak.