BH 2020.1.13 Ha a fél elmulasztja megtenni azokat az intézkedéseket vagy nyilatkozatokat, amelyek - külön kikötés nélkül is - szükségesek ahhoz, hogy a másik fél a szerződésből eredő kötelezettségeit megfelelően teljesítse, közbenső szerződésszegést követ el. Ennek jogkövetkezménye, hogy a másik fél egyidejű késedelmének beállása kizárt [2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:150. § (1)-(2) bek.].

Pertörténet:

Pesti Központi Kerületi Bíróság P.87132/2016/31., Fővárosi Törvényszék Pf.634992/2017/7., Kúria Pfv.21812/2018/10. (*BH 2020.1.13*)

***********

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Az alperes tulajdonát képezte a perbeli ingatlan. A felperes 2014. április 2-án ingatlanközvetítő közreműködésével megtekintette ezt az ingatlant és jelezte vásárlási szándékát. Ennek alátámasztására 500 000 forintot átutalt az ingatlanközvetítőnek a későbbiekben teljesítendő foglaló részeként. A felperes megbízást adott hitelügyintézőnek is a lakás vásárlásához szükséges hitellel kapcsolatos teendők ellátására.

[2] Az alperes mint eladó és a felperes mint vevő között 2014. április 9-én ügyvéd közreműködésével adásvételi szerződés jött létre. A szerződésben az ingatlan vételárát 10 100 000 forintban határozták meg. Az adásvételi szerződésben rögzítették, hogy az ingatlant a CIB Bank javára 47 542 CHF és járulékai erejéig bejegyzett jelzálogjog, továbbá M. G. jogosult javára bejegyzett 2 120 000 forint és járulékai erejéig fennálló végrehajtási jog terheli.

[3] A peres felek 1 000 000 forint foglalóban állapodtak meg, amely teljesítésre került. Az 1 000 000 forint felhasználásáról a szerződés rendelkezéseket nem tartalmazott. A vételárból 5 100 000 forint megfizetésére a felperes 2014. április 14-ig vállalt kötelezettséget az ellenjegyző ügyvéd letéti számlájára azzal, hogy abból az ügyvéd a végrehajtás alapját képező összeget a végrehajtó felé április 16-ig rendezze, és a fennmaradó részt a CIB Bank felé fennálló jelzálogjoggal biztosított teher rendezésére használja fel. Az adásvételi szerződés aláírásakor az alperes nem szolgáltatott arra vonatkozó adatot, hogy a CIB Bank felé pontosan milyen összegű tartozása áll fenn.

[4] A felperes a vételár utolsó részletét, 4 000 000 forintot 2014. július. 20-ig vállalta megfizetni az alperes részére az OTP Bank Nyrt.-től igényelt lakásvásárlási kölcsönből oly módon, hogy ennek az összegnek a folyósítására a bank részéről két részletben kerül sor. A még az ingatlan tehermentesítéséhez szükséges összeget közvetlenül a CIB Bank részére folyósítja, amelyből az alperes az ingatlan haladéktalan tehermentesítésére köteles, és a tehermentesítés után fennmaradó összeget a kölcsönt nyújtó bank az alperes UniCredit Banknál vezetett számlájára köteles utalni.

[5] Az adásvételi szerződésben a vevő 15 napot meghaladó késedelme esetére az eladót megillető egyoldalú elállási jogot kötöttek ki.

[6] Az alperes kötelezettséget vállalt arra, hogy a felperes által kifizetett 6 100 000 forint önerő megfizetésének tényéről teljes bizonyító erejű magánokiratban nyilatkozik.

[7] A szerződés aláírásának napján az alperes kezdeményezte a CIB Bank Zrt.-nél a fennálló tartozása tekintetében az ingatlan eladása miatt a fizetési ütemezés módosítását, illetve méltányosság iránti kérelmet terjesztett elő.

[8] A felperes 2014. április 14-én letétbe helyezett 5 100 000 forintot, amelyből a végrehajtó részére 1 844 272 forint került megfizetésre. A végrehajtási jog törlése iránti végrehajtói megkeresés 2014. május 23-án érkezett meg a földhivatalhoz. Az alperes azonban a földhivatal kétszeri felhívására sem fizette meg a végrehajtási jog törléséhez szükséges 6600 forintot, amit végül a felperes 2014. június 26-án személyesen fizette meg, ezt követően sor került a végrehajtási jog törlésére.

[9] A felperes 2014. július 8-án terjesztette elő hitelkérelmét az OTP Bank m.-i kirendeltségén, amihez a végrehajtási jog törlésére szükség volt.

[10] A CIB Bank Zrt. 2014. július 10-i igazolása szerint 2014. július 18-i értéknappal az alperes fennálló tartozása 6 484 859 forint volt. Ezt az igazolást kizárólag elektronikus úton 2014. augusztus 1-je után küldte meg az alperes a felperes részére.

[11] A felperes által felkért hitelügyintéző több ízben kérte az alperestől a fennálló hiteltartozásról szükséges igazolás eredeti példányának megküldését, amire azonban nem került sor. A 2014. szeptember 2-án megküldött igazolás pedig a hitelbírálathoz nem volt megfelelő. A felperes 2014. szeptember 2-án kelt levelében tájékoztatta az alperest, hogy az igazolásban a végtörlesztéshez szükséges összeget kell feltüntetni, és legalább 14 nappal előre a teljesítési határidőhöz képest.

[12] A CIB Bank 2014. szeptember 4-én újabb igazolást állított ki szeptember 18-i értéknapra vonatkoztatva azzal, hogy az abban megjelölt 6 384 533 forintos tartozás abban az esetben irányadó, amennyiben a szeptemberig esedékes 50 163 forint megfizetésre kerül. A szeptember 4-én kiállított szeptember 18-i értéknapra vonatkoztatott igazolás már elfogadható lett volna a hitelbírálathoz, amennyiben igazolásra kerül, hogy a szeptemberig esedékes havi törlesztés teljesedésbe ment.

[13] Az OTP Bank 2014. szeptember 15-én tájékoztatta a felperest, hogy miután az eladó nevén lévő hiteltartozásba az átadott önerő teljes összege nem került beforgatásra, a felperes hitelkérelme egyedi engedéllyel kerülhet elbírálásra.

[14] A peres felek között tárgyalások folytak az adásvételi szerződés, különösen az abban foglalt teljesítési határidő módosítása iránt, azonban szerződés módosításra nem került sor.

[15] A felperes időközben a CIB Banknál is benyújtotta a hitelkérelmét. A CIB Bank által megbízott értékbecslő október 18-án értékbecslést nem tudott végezni az alperesi közreműködés hiányában.

[16] Az alperes 2014. október 20-án kelt nyilatkozatával a felperessel kötött szerződéstől elállt a felperes fizetési késedelme miatt arra hivatkozással, hogy az új hitelbírálati eljárás további 4 hét késedelemmel járna. Az elállással egyidejűleg közölte a felperessel szemben fennálló 2 129 918 forintos kárigényét is. Azt elismerte, hogy a szerződés alapján a felperestől összesen 2 843 697 forintot megkapott. Ezzel összefüggésben az általa a felperessel szemben viszontkeresetként érvényesített 1 752 986 forint és járulékai iránti kártérítési követelést az elsőfokú bíróság elutasította, a másodfokú bíróság ezt a határozatot helybenhagyta, és a Kúria a jogerős ítélettel szemben előterjesztett felülvizsgálati kérelmet végzésével hivatalból elutasította.

[17] A felperes október 31-én kelt nyilatkozatával az alperes elállását nem vette tudomásul, utalva az alperes folyamatos közbenső késedelmére, illetve szerződésszegésére. A felperes 2014. december 22-én szintén elállást közölt az alperessel.

[18] Az alperes az ingatlanra egy másik vevővel kötött adásvételi szerződést.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[19] A felperes módosított keresetében 6 312 782 forint és kamatai megfizetésére kérte kötelezni az alperest kártérítés jogcímén.

[20] Az alperes ellenkérelmében a kereset elutasítását kérte. Vitatta, hogy közbenső szerződésszegő magatartást tanúsított volna, vagy együttműködési kötelezettségét megszegte volna.