EH 2011.2405 Hatálytalan árverés esetén az árverési vevő, illetve a tőle szerző fél tulajdonjoga - mint érvénytelen bejegyzés - a törlési perek szabályai szerint törölhető az ingatlan-nyilvántartásból, de az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot helyreállítása során figyelemmel kell lenni arra, hogy az adós nem juthat alaptalanul tehermentes ingatlanhoz, továbbá tisztázni kell azt is, hogy az árverési vevő milyen módon kapja vissza a vételárat [Inytv. 62. § (1) bekezdés a) pont; 63. § (2) bekezdés].
A cselekvőképtelen állapotban lévő felperes adóssal szembeni végrehajtási eljárás során 2006. június 7-én megtartott árverésen az I. r. alperes 3 920 000 forint vételáron megvásárolta a felperes tulajdonában álló P. belterületi 5073/16/A/25 hrsz. szám alatti ingatlant. A vevő tulajdonjogát a földhivatal bejegyezte, a végrehajtó pedig az ingatlan birtokbaadását 2006. szeptember 13. napjára tűzte ki. A felperes képviseletében eljáró lánya 2006. szeptember 8-án végrehajtási kifogás útján kérte az árverés megsemmisítését. A birtokbaadás - a végrehajtási eljárás felfüggesztése folytán - nem járt eredménnyel.
Az I. r. alperes 2006. szeptember 26-án 6 120 000 forint vételáron eladta az ingatlant a II. r. alperes részére. A szerződésben az eladó kijelentette, hogy az ingatlanon harmadik személynek nincs olyan joga, amely a vevő tulajdon szerzését, vagy a 2007. április 1. napját követő birtokba lépését kizárná vagy korlátozná. A szerződő felek kijelentették azt is, hogy amennyiben az eladó az ingatlan birtokát ezen időpontban bármely okból kifolyólag nem adja át a vevőnek, úgy a tényleges birtokbaadásig előre esedékesen havi 30 000 forint használati díj megfizetésére köteles. A II. r. alperes tulajdonjoga bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba.
A végrehajtási ügyben végül a Legfelsőbb Bíróság a 2009. február 23. napján meghozott végzésével megállapította, hogy a 2006. június 7. napján megtartott végrehajtási árverés hatálytalan.
A felperes keresetében előadta, hogy az árverés hatálytalanságára tekintettel az ingatlan tulajdonjogát az I. r. alperes - érvényes jogcím hiányában - nem szerezte meg, így az alperesek közt létrejött adásvételi szerződés a Ptk. 227. §-ának (2) bekezdése alapján semmis. Kérte ezért az eredeti állapot helyreállítását és a tulajdonjoga visszajegyzését az ingatlan-nyilvántartásba.
Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Arra hivatkoztak, hogy a II. r. alperes az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen, ellenérték fejében szerzett tulajdonjogot, így a közhitelesség elvére is tekintettel az eredeti állapot nem állítható helyre. A II. r. alperes viszontkeresetében kérte kötelezni a felperest az ingatlan birtokba adására.
A felperes a viszontkereset elutasítását kérte.
Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy az alperesek között létrejött adásvételi szerződés érvénytelen. A viszontkeresetet elutasította és megkereste a földhivatalt a felperes tulajdonjoga visszajegyzése végett. Az alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet helybenhagyta.
A jogerős ítélet indokolása szerint a felperes keresete az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 62. §-a (1) bekezdésének b) pontja szerinti törlési per. A végrehajtási árverés hatálytalanná nyilvánításának az a következménye, hogy az I. r. alperes által az ezen az árverésen szerzett jogosultság megszűnt. A felperes ebben az időszakban gondnokság alá helyezés nélkül is cselekvőképtelen állapotban volt, ezért a földhivatali iratoknál a postázásra utaló, de tértivevénnyel nem igazolt kézbesítéshez az Inytv. 63. §-ának (2) bekezdése szerinti joghatás nem fűződhet. A felperesnek tehát három év állt rendelkezésére a perindításra.
A II. r. alperes - saját nyilatkozata szerint - az adásvételi szerződés megkötése előtt tudott már arról, hogy az árverési úton szerzett ingatlan birtokba adása meghiúsult. Ezért került sor arra, hogy az adásvételi szerződésben a birtokbaadás későbbi meghiúsulásának esetére jogkövetkezményeket kötöttek ki. A jóhiszeműségnek ki kell terjednie az előző bejegyzés érvényességére, joghatályos voltára is, így nem tekinthető a II. r. alperes jóhiszeműnek, hiszen tudta, vagy legalább is a felmerült aggályok miatt tudnia kellett volna azt, hogy a végrehajtáson alapuló eladói kötelezettség teljesítése meghiúsulhat. Nem volt tehát akadálya az eredeti állapot helyreállításának, míg - a per keretei között - ezen túlmenő intézkedéseket a bíróság nem tehetett. Az egyetemleges kötelezés jogi feltételének hiányában a jogerős ítélet az alpereseket személyenként kötelezte mind az első-, mind a másodfokú eljárásban a költségek megfizetésére.
A jogerős ítélettel szemben az alperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet, amelyben kérték, hogy a Legfelsőbb Bíróság annak hatályon kívül helyezésével a felperes keresetét utasítsa el és adjon helyt a II. r. alperes viszontkeresetének.
A felülvizsgálati kérelem indokolása szerint a kereset az Inytv. 62. §-ának (1) bekezdése a) pontján alapult és annak jogalapját a Ptk. 117. §-ának (1) bekezdése és 227. §-ának (2) bekezdése képezte, hivatkozva a PK 32. számú állásfoglalásban foglaltakra. A jogerős döntés - megsértve a Pp. 3. §-ának (2) bekezdésében és a 215. §-ában foglaltakat - túlterjeszkedett a kereseti kérelmen, mert a felperes sem a szerződés érvénytelenségére, sem az alperesek rosszhiszeműségére nem hivatkozott, és e körben bizonyítást sem ajánlott fel. A felperes részéről ezzel kapcsolatban elhangzott nyilatkozat csak erősen kiterjesztő értelmezéssel tekinthető ilyen jellegű hivatkozásnak, ráadásul a II. r. alperes az esetről összesen annyit tudott, hogy a szerződés megkötésekor a birtokbaadás még akadályba ütközött. Nem került bizonyításra az eljárás során az, hogy az alperesek az adásvételi szerződés megkötése során rosszhiszeműek lettek volna és az sem, hogy az általuk megkötött szerződés egyéb okból érvénytelen lenne. A II. r. alperes az ingatlan-nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen, ellenérték fejében szerzett jogot, nem tudhatta azt, hogy a Legfelsőbb Bíróság két és fél év múlva milyen döntést fog hozni. A birtokbaadás körüli bizonytalanságból nem kellett volna arra következtetnie, hogy az I. r. alperes nem tulajdonosa az ingatlannak, ezért a jogszerzése az Inytv. 5. §-ának (3) bekezdése szerinti védelemben részesül.
Az I. r. alperes tulajdonjogát bejegyző határozatot kézbesítették a felperesnek, így a perindításra csak a jogvesztő 60 napos határidő állt a rendelkezésére, keresetét tehát ezen az alapon is el kellett volna utasítani.
A felperes nem vitatta az alperesek között létrejött szerződés érvényességét, a szerződő felek jóhiszeműségét és a jogügylet visszterhességét. A jogerős ítélet annak ellenére adott helyt a keresetnek, hogy a felperes nem tett eleget e tekintetben a bizonyítási kötelezettségének, nem jelölt meg az érvénytelenségre vezető jogcímet, és nem igazolta az alperesek rosszhiszeműségét. Sérti ezért a jogerős ítélet a Pp. 164. §-ának (1) bekezdését és a 206. §-ának (1) bekezdésében foglaltakat.
Megsértette továbbá a jogerős ítélet a Ptk. 237. §-ának (1) bekezdésében foglaltakat is, mert a felperes tulajdonába így tehermentes ingatlan került, amivel szabadon rendelkezhet, holott azt eredetileg végrehajtási jogok terhelték. Rendezetlen, hogy az alperesek vonatkozásában milyen módon kerül sor az eredeti állapot helyreállítására, mi történik továbbá a II. r. alperes által az ingatlanra utóbb kifizetett összegekkel.
Az alperesek a Pp. 51. §-ának a) pontja alá eső pertársak ezért őket perköltségre csak egyetemlegesen és egyszeresen lehet kötelezni, a jogerős ítélet tehát sérti a Pp. 82. §-ának (1) bekezdésében foglaltakat is.
A felülvizsgálati kérelem megalapozott.
Az eljárás során a tényállás nem került az ügy elbírálásához szükséges mértékben feltárásra, ezért a jogerős ítélet megalapozatlan és az ügyben érdemi döntés nem hozható.
A jogerős ítélet helyesen állapította meg ugyan, hogy a felperes keresete törlési per, de az nem az Inytv. 62. §-a (1) bekezdésének b) pontján alapult, mert ez a rendelkezés olyan bejegyzett jogok törölhetőségéről rendelkezik, amelyeket nem követ újabb bejegyzés. A tulajdonjog nem ilyen jogosultság - mindig lesz valaki az ingatlan tulajdonosa - ezért a keresetet az Inytv. 62. §-a (1) bekezdésének a) pontja alapján kellett megítélni.
Az ezen a rendelkezésen alapuló törlési keresetek általában szerződés érvénytelenségéből erednek, de nincs akadálya annak, hogy - mint a perbeli esetben - a felperes az eredeti állapot helyreállítását a bejegyzés alapjául szolgáló más jogviszony, így az árverés érvénytelensége folytán kérje. Az árverés, hatálytalanságának megállapítása miatt, alkalmatlan volt joghatás kiváltására, ezért az azon alapuló az I. r. alperes javára szóló bejegyzés érvénytelen, így a felperes alappal kérhette az I. r. alperes tulajdonjoga törlését.
A felperes a II. r. alperessel szemben a törlési pert az Inytv. 63. § (2) bekezdése szerinti határidőben indította meg, mert - bár az 51/2009. (IV. 28.) AB határozat csak a 2009. április 28. napja után kézbesített határozatok esetén semmisítette meg a 60 napos perindítási határidőt - cselekvőképtelensége miatt még ha valóban megküldték részére a határozatot, akkor is a három éves időszak állt rendelkezésére a perindításra. Ezen túlmenően azonban nem volt fellelhető a földhivatali iratok közt a határozat kézbesítését igazoló tértivevény sem, így a jogerős ítélet helyesen állapította meg azt is, hogy a per megindítására az arra nyitva álló határidőn belül került sor.
A II. r. alperes javára bejegyzett jog törlésének ilyen esetben nem az általa és az I. r. alperes által kötött szerződés érvénytelensége az alapja, hanem az ingatlan-nyilvántartási elődje, az I. r. alperes javára szóló bejegyzés érvénytelensége, amelynek folytán a javára szóló bejegyzés is megdőlt (EBH 2008. 1865). Közömbös volt ezért és nem is kellett vizsgálni azt, hogy az alperesek egymás közötti szerződése érvénytelen volt-e, aminek a megállapításához egyébként nem állt rendelkezésre elég adat. Az Inytv. 63. §-ának (2) bekezdése szerint jóhiszemű jogszerző javára szóló bejegyzés is törölhető, tehát a II. r. alperes tulajdonjoga ezen határidő alatt, jóhiszeműségétől és az általa kötött szerződés érvényességétől függetlenül, törölhető volt. Az alperesek a felperes által indított per keretein kívül, a Ptk. 312. §-ának rendelkezései szerint számolhatnak el egymással.
Helyesen állapította meg a kifejtettek alapján a jogerős ítélet azt is, hogy bár az Inytv. 62. §-a (1) bekezdésének a) pontja alapján, de az eredeti állapotot kell visszaállítani, így a II. r. alperes tulajdonjoga törlése mellett a felperes tulajdonjoga visszajegyzésének van helye. Mindez nem jelenti a Ptk. 237. §-ának (1) bekezdése szerinti szerződéskötés előtt fennállott helyzet visszaállítását, hiszen a felperes és az I. r. alperes nem álltak szerződéses jogviszonyban.
Az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállítása azonban - ahogyan arra az alperesek a felülvizsgálati kérelmükben hivatkoztak - nem eredményezheti azt, hogy a felperes az árverést megelőzőnél kedvezőbb helyzetbe kerüljön. Az ingatlant ugyanis az árverést megelőzően olyan végrehajtási jogok terhelték, amelyek meggátolták az azzal való szabad rendelkezést, míg a jogerős ítélet alapján a felperes tehermentes ingatlanhoz jutott. A jogerős ítéletnek tehát az árverés előtti állapotot kellett volna visszaállítania, az ingatlant terhelten kellett volna a felperes tulajdonába bocsátania vagy, amennyiben ez már nem lehetséges, tisztázni kellett volna a megváltozott körülmények folytán a felperes és az I. r. alperes jogviszonyát.
Az ingatlan tehermentesítése ugyanis - amennyiben az megtörtént - az I. r. alperes által befizetett, de részére nyilvánvalóan visszajáró árverési vételárból történt, amelynek az ingatlan tehermentes visszajuttatása folytán fedezete sincs. Az I. r. alperes továbbá nem áll jogviszonyban azokkal a végrehajtást kérőkkel, akik részére az általa megfizetett összeg egy része - a rendelkezésre álló iratok szerint nagy valószínűséggel - kifizetésre került.
Az eljárás során nem került megállapításra az sem, hogy mi lett a végrehajtási eljárások sorsa, mert felmerült azoknak, vagy azok egy részének a megszüntetése. Amennyiben ugyanis az eljárások még folyamatban vannak, a felperes csak ezekkel a végrehajtási jogokkal terhelt ingatlant szerezheti vissza.
Amennyiben az I. r. alperes által befizetett árverési vételárból a végrehajtást kérők követelését, vagy legalább annak egy részét kielégítették, azaz a felperes adósságát az I. r. alperes pénzéből fedezték, akkor e tekintetben megállapítható a felperes jogalap nélkül gazdagodása az I. r. alperes terhére. Lehetséges azonban az is, hogy a végrehajtási eljárások megszüntetése folytán alaptalanul kerültek kifizetésre ezek az összegek a végrehajtást kérők javára. Az I. r. alperesnek azonban ilyen esetben sincs jogosultsága a pénz visszaszerzésére a végrehajtást kérőktől, míg a felperes Vht. 56. §-a alapján visszvégrehajtással élhet velük szemben. A végrehajtónál még meglévő árverési vételár - levonások nélkül - visszajár az I. r. alperes részére, abból a végrehajtó az árverés eredménytelensége folytán végrehajtási költségeket sem vonhat le.
A Legfelsőbb Bíróság a kifejtettekre tekintettel a jogerős ítéletet - az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedően - a Pp. 275. §-ának (4) bekezdése alapján hatályon kívül helyezte és az első fokon eljárt bíróságot új eljárásra és új határozat hozatalára utasította.
A megismételt eljárás során tisztázni kell, hogy az eltelt időszak alatt történtek függvényében vissza lehet-e, és a ha igen mennyiben állítani az árverés előtti állapotot. Nem mellőzhető ennek során annak rendezése sem, hogy az I. r. alperes hogyan kapja vissza az általa kifizetett árverési vételárat. Van-e ennek olyan része, amelyet - akár a jogalap nélküli gazdagodás szabályai alkalmazásával - a felperes köteles megtéríteni a részére, abból eredően, hogy az az ő tartozásaira került kifizetésre.
Amennyiben tehát a végrehajtási eljárások folyamatban vannak, a felperes a végrehajtási jogokkal terhelt ingatlant kaphatja vissza, míg ha az eljárások megszüntetésre kerültek, tehermentes ingatlanhoz jut. Mindkét esetben tisztázni kell azonban azt, hogy az I. r. alperes által kifizetett árverési vételárnak mi lett a sorsa. Mennyi ebből az amit a végrehajtó vissza tud fizetni részére, és mennyi az, amelynek a megtérítésére a felperes köteles a jogalap nélküli gazdagodás szabályai szerint, illetve amelyet - az eljárások megszüntetése esetén - a végrehajtást kérőktől visszakövetelhet és az I. r. alperesnek visszajuttathat.
Az I. r. alperes által kifizetett adó és illeték nem a felperessel való elszámolás tárgya, de azok az egyéb törvényi feltételek fennállása esetén a jogerős ítélet alapján visszaigényelhetőek. A II. r. alperes által az ingatlanra esetlegesen kifizetett összegek nem tartoznak szorosan az ügy tárgyához, azok külön perben vagy viszontkeresetben érvényesíthetőek.