BH 1986.2.59 I. Ha az írásba foglalt megállapodás tartalmazza azokat a kellékeket, amelyek az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés érvényességéhez szükségesek, adásvételi szerződés, nem pedig előszerződés jön létre akkor is, ha jogban járatlan felek úgy vélik, hogy a tulajdonjog bejegyzéséhez még egy szerződést kell kötniük. Ahhoz, hogy a megállapodás előszerződésnek minősüljön, a felek kifejezett írásbeli megállapodása szükséges arról, hogy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek [Ptk. 208. § (1) bek., és 365. § (3) bek., XXV. sz. PED].

II. Ha a szerződő fél vállalja, hogy szerzőképessé teszi magát, de e kötelezettségvállalás teljesítése érdekében semmit sem tesz, és ezzel a szerződés érvénytelenségét idézi elő, magatartásával alapot szolgáltathat a másik fél kártérítési igényének [Ptk. 237. § (1) bek., PK 32. sz.].

Az alperesek tulajdona a K. Felszabadulás u. 74. szám alatti, az ingatlan-nyilvántartásban 3329. helyrajzi szám alatt nyilvántartott ingatlan, amely K. Város Tanácsa Műszaki Osztályának közlése szerint „kizárólagos lakóövezetben fekszik", s mint ilyen, lakóházzal építhető be. A felperes vevőként és az I. r. alperes eladóként 1983. november 6-án az alábbi szövegű okiratot írták alá: „Elismervény 100 000 Ft, azaz egyszázezer forintról, amely összeget a 3329. helyrajzi számú K-i Felszabadulás u. 74. sz. alatti telek foglalója fejében a mai napon felvettem. A további összeget, vagyis a vételár 410 000 Ft, azaz négyszáztízezer forintból visszalevő összeget 1984. április 15-ig kifizetik.

A felperes a foglalót kifizette, s azt tervezte, hogy a megvett ingatlanon 1984-ben vagy 1985-ben családi házat épít, és azt részben lakóházként, részben penzióként használja. Az építési engedélyt mindenképpen családi ház építésére kívánta megkérni. A szerződés megkötésekor már hatályban volt a 4/1983. (III. 3.) ÉVM számú rendelet, amelynek értelmében K. városban 1987. december 31-ig penzió nem építhető. Amikor a felperes a szerződést megkötötte, tulajdonában volt egy családi ház; a tulajdonszerzési korlátozás alól nem kért felmentést.

A felperes megtudta, hogy az ingatlanhoz a szennyvízbekötés tetemes költséggel járna, ezért bejelentette, hogy eláll a szerződéstől, és kérte a foglaló visszaadását. Az alperesek annak visszaadását megtagadták.

A felperes módosított keresetében a szerződést megtámadta, és kérte, hogy a bíróság a foglaló visszafizetésére kötelezze az alpereseket.

Megtámadási okként arra a tévedésére hivatkozott, hogy a vételkor nem tudott a csatornabevezetés magas költségéről, (ezt előtte az alperesek elhallgatták), továbbá arra, hogy időközben megjelent a 14/1984. (III. 10.) MT számú rendelet, amelynek 14. §-a kizárja a számára annak lehetőségét, hogy családi házat építhessen K-en.

Az alperesek a kereset elutasítását kérték.

Az első fokú bíróság ítéletével a felek szerződését érvénytelennek nyilvánította, és kötelezte az alpereseket, hogy 15 napon belül fizessenek meg a felperesnek 100 000 forintot, ennek 1983. november 6-tól járó évi 5%-os kamatát és 11 148 forint perköltséget. Az ítélet indokolása szerint a felek abban a tudatban kötötték meg a szerződést, hogy a felperes tulajdonjogának bejegyzése után nem lesz akadálya családi ház építésének, ezért a felperes a szerződést megtámadhatja. Az első fokú bíróság nem jelölte meg a jogszabályt, amelyre tekintettel a megtámadást alaposnak találta, de az indokolás szövegéből valószínűsíthető, hogy a Ptk. 210. §-ának (3) bekezdésében írt megtámadási ok alapján döntött a Ptk. 237. §-ának (1) bekezdésében meghatározott módon.

A másodfokú bíróság ítéletével az első fokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta, és az alpereseket terhelő marasztalás összegét 50 000 forintra mérsékelte a kamatfizetés változatlanul hagyása mellett. Mellőzte az alperesek perköltség fizetésére való kötelezését: úgy rendelkezett, hogy a felek a költségeiket maguk viseljék. Az ítélet indokolása szerint a felek megállapodása előszerződésnek minősül [Ptk. 208. § (1) bekezdése], mert a felek kötelezettséget vállaltak arra, hogy a végleges, ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre is alkalmas szerződést a teljes vételár kifizetése után megkötik. A bírói gyakorlat szerint: ha az előszerződés csak későbbi időpontban létrejövő adásvételi szerződésre utal, az előszerződés az ingatlanszerzési képességet korlátozó jogszabályi rendelkezésekre tekintettel nem semmis. A felperesnek ugyanis az előszerződés megkötése után, még a végleges szerződés megkötése előtt módjában állt volna a tulajdonszerzési korlátozást elhárítani. A felperesnek nincs olyan indoka, amelynek alapján a szerződést megalapozottan megtámadhatná. Az előszerződés érvényes, amelyet foglalóval lehet biztosítani. Az előszerződés teljesítése a felperesnek felróható okból hiúsult meg, ezért az adott foglalót elveszti [Ptk. 245. § (1) bekezdése]. A megyei bíróság azonban a túlzott mértékű foglalót a Ptk. 245. §-ának (3) bekezdése alapján mérsékelte.