BH 2015.6.161 I. A társasházi törvény a közgyűlési határozatok jogszabályba ütköző érvénytelensége iránti keresetek elbírálásakor a bíróság részére nem ad mérlegelési lehetőséget.

II. A társasház törvényes képviselőjének képviseleti joga a Ptk. háttérszabályai szerint átruházható, a meghatalmazáshoz különleges alakszerűségre nincs szükség [2003. évi CXXXIII. tv. 42. § (1) bek., 33. § (1) bek., 4/A. §, 1959. évi IV. tv. (Ptk.) 219. §, 222. §, 223. §, 1952. évi III. tv. (Pp.) 196. § (1) bek., 199. §].

[1] Az alperes társasház törvényes képviseletét ellátó intézőbizottság elnöke - távolléte idejére - a képviselettel kapcsolatos jogokat az intézőbizottság (a továbbiakban: IB) tagjára, F.-né M. M.-re ruházta át, az erről szóló tájékoztatást pedig a lépcsőházban jól látható módon kifüggesztette.

[2] A társasház adminisztrációs ügyeit a továbbiakban F.-né M. M. intézte, a bank azonban a társasház bankszámlája feletti rendelkezési jogát felfüggesztette, ezért F.-né M. M. rendkívüli közgyűlést hívott össze, a közgyűlési meghívót "L. P. Társasház Intéző Bizottsága F.-né M. M." aláírással látta el. Az így összehívott és 2011. november 3-án megtartott közgyűlés 2. számú, szótöbbséges határozatával F.-né M. M. banki aláírási jogát támogatta, a szükséges felhatalmazást a részére megadta.

[3] A felperes tulajdonostárs keresetében a határozat érvénytelenségének megállapítását kérte, mert álláspontja szerint a közgyűlést F.-né M. M. a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 33. § (1) bekezdésébe ütköző módon hívta össze, arra ugyanis a jogszabály szerint - és az SzMSz eltérő rendelkezésének hiányában - az IB elnöke lett volna jogosult. A meghívót F.-né M. M.-nek meghatalmazottként, nem pedig a saját nevében kellett volna aláírnia, és a meghatalmazás sem felel meg a teljes bizonyító erejű magánokirat kellékeinek. Rámutatott: a jogszabálysértő módon összehívott közgyűlés érvényes határozatot nem hozhatott. Az alapító okirat megsértésére is hivatkozott, mert annak rendelkezése szerint a társasház törvényes képviseletét közös képviselő látja el, ezért az intézőbizottság választása, működése ellentétes az alapító okirat rendelkezésével. Utalt arra: a törvény szerint a képviseleti jogkör korlátozása harmadik személyekkel szemben hatálytalan, eltérő rendelkezést az SzMSz nem tartalmaz, ebből következően álláspontja szerint a képviseleti jogkör az IB elnökének leváltása és a meghatalmazott megválasztása nélkül nem ruházható át.

[4] Az alperes a kereset elutasítását kérte. Álláspontja szerint az IB testület, melynek tagja az elnök felhatalmazása alapján jogosult volt a közgyűlés összehívására.

[5] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetben foglalt indokok alapján megállapította a közgyűlési határozat érvénytelenségét. Ítéletének indokolásában utalt arra: a jogszabálysértés a meghívó alapján megállapítható volt, sem F.-né M. M. a saját nevében, sem az IB nem hívhatott össze közgyűlést, s mivel a meghívót F.-né M. M. nem helyettesként, hanem a saját nevében írta alá, a helyettesítésre való jogosultság kérdését nem is vizsgálta. Figyelemmel arra, hogy a határozat érvénytelensége ez okból megállapítható volt, a felhozott további érvénytelenségi okokkal az elsőfokú bíróság nem foglalkozott. Utalt arra: másik perben hozott jogerős ítéletével a bíróság az IB-elnök képviseleti jogát elfogadta, így ezzel kapcsolatos érvénytelenség "nem látszik megállapíthatónak".

[6] Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta, és a felperes keresetét elutasította. Ítéletének indokolása szerint a közgyűlés összehívása ugyan nem felelt meg teljes egészében a Tht. 33. § (1) bekezdésének, mert azt az IB-elnök távollétében, az IB tagja a saját nevében - nem pedig meghatalmazott helyettesként eljárva - hívta össze, ez a jogsértés azonban az elnöktől származó meghatalmazásra figyelemmel nem indokolja a több mint két évvel korábban meghozott közgyűlési határozat érvénytelenségének a kimondását. Jelentőséget tulajdonított annak is, hogy a közgyűlési határozat folyományaként a felperes hátrányt nem szenvedett, ugyanakkor a társasház számára jóval sérelmesebb a határozat érvénytelenségének kimondása, mint a kereset elutasítása.

[7] A jogerős ítélettel szemben előterjesztett felülvizsgálati kérelmében a felperes annak hatályon kívül helyezését és elsődlegesen az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását, másodlagosan a másodfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását kérte. Hangsúlyozta: a másodfokú bíróság csak abban az esetben változtathatta volna meg az elsőfokú bíróság ítéletét, ha az érdemben nem helyes, az adott esetben azonban a másodfokú bíróság az elsőfokú döntés érdemi helyességét állapította meg, ezért annak megváltoztatása a Pp. 253. § (2) bekezdésébe ütközik, mivel a Tht. 42. § (1) bekezdése nem biztosít mérlegelési jogkört a bíróság számára.

[8] Utalt arra: keresetében nem csupán a Tht. 33. § (1) bekezdése alapján fennálló érvénytelenségre hivatkozott, ezért amennyiben a Tht. 33. § (1) bekezdésében foglaltaktól eltekintett, a másodfokú bíróságnak vizsgálnia kellett volna a további érvénytelenségi okokat, vagy erre - az elsőfokú bíróság ítéletének hatályon kívül helyezése mellett - az elsőfokú bíróságot utasítani.

[9] A Kúria a felperes felülvizsgálati kérelmét a következők miatt nem találta alaposnak.

[10] A felperes eljárási szabálysértés - mérlegelési jog hiányában mérlegelésen alapuló érdemi döntés hozatala, illetve a keresetben hivatkozott érvénytelenségi okok teljes körű vizsgálatának elmulasztása - miatt tartotta jogszabálysértőnek a jogerős ítéletet és ennek megfelelően kérte az eljárási és anyagi jogi jogkövetkezmények alkalmazását.

[11] A felülvizsgálati kérelemben foglaltakkal kapcsolatban a Kúria kiemeli: a felperes felülvizsgálati érvelése részben helytálló, ez azonban az érdemi döntést nem, csupán annak indokait befolyásolja.

[12] A Tht. 27. § (2) bekezdése értelmében a társasház ügyeinek intézését közös képviselő vagy intézőbizottság látja el, a Tht. több rendelkezésének megfelelően a közös képviselőre vonatkozó rendelkezések az intézőbizottság elnökére is irányadók. Amennyiben a társasház az ügyek intézésével intézőbizottságot bíz meg (mint ahogyan az a jelen estben is történt), a Tht. 33. § (1) bekezdésének megfelelően a közgyűlés összehívására az IB elnöke jogosult. Kihangsúlyozza azonban a Kúria: a közgyűlés összehívásának joga nem személyhez kötött jogosultság, gyakorlásának átruházását jogszabály nem tiltja, a képviseletre jogosult akadályoztatásával ugyanis a társasházi működés gyakorlatában számolni kell és a társasház képviseletét ilyenkor is biztosítani szükséges. A Tht. speciális rendelkezésének hiányában (a Tht. 4/A. §-ának megfelelően) a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény általános szabályai kerülnek alkalmazásra, amelyek szerint más személy útján is lehet jognyilatkozatot tenni [Ptk. 219. § (1) bekezdés], és a meghatalmazásra ugyancsak a Ptk. rendelkezései az irányadók (régi Ptk. 222. §-223. §-ok).