A Nyíregyházi Törvényszék Pf.20739/2018/5. számú határozata szerződés hatálytalanságának megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 51. §, 52. §, 78. §, 195. §, 206. §, 228. §, 235. §, 239. §, 253. §, 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 5. §, 2010. évi LXXXVII. törvény (NFA tv.) 3. §, 17. §, 18. §, 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi törvény) 18. §, 21. §, 2013. évi V. törvény (Ptk.) 5:170. §, 6:62. §, 32/2003. (VIII. 22.) IM rendelet (Ükr.) 2. §, 3. §, 11/2011. (II. 22.) Korm. rendelet 1. §, 4. §] Bírók: Dancs Andrea, Kocsis Zoltán, Kostyákné dr. Vass Ágnes

Nyíregyházi Törvényszék

4.Pf.20.739/2018/5. szám

A Nyíregyházi Törvényszék mint másodfokú bíróság Dr. Huszti György Ügyvédi Irodája (ügyintéző: dr. Huszti György ügyvéd) által képviselt felperes neve (felperes címe. szám alatti lakóhelyű) felperesnek - dr. Varga István ügyvéd által képviselt I.rendű alperes neve I.r., és dr. Nemes Gábor ügyvéd által képviselt II.rendű alperes neve II.r. alperes ellen szerződés hatálytalansága iránt indított perében, a Nyíregyházi Járásbíróság 2018. április 4. napján kelt 29.P.21.612/2017/25. számú ítélete ellen a II.r. alperes által 26. sorszám alatt benyújtott fellebbezés folytán indult másodfokú eljárásban, az alulírott napon megtartott nyilvános tárgyaláson meghozta és kihirdette az alábbi

Í t é l e t e t:

A törvényszék az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatja, a felperes keresetét elutasítja, mellőzi az adás-vételi szerződés hatálytalanságát, továbbá az adás-vételi szerződés felperes és I. rendű alperes közötti létrejöttét megállapító, a felperes tulajdonjogának bejegyzését elrendelő és az alperesek felperes javára perköltség megfizetésére kötelező ítéleti rendelkezéseket.

Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I. rendű alperesnek 45.720 (negyvenötezer-hétszázhúsz) Ft elsőfokú perköltséget.

Kötelezi a felperest, hogy fizessen meg az adóhatóság külön felhívására további 21.600 (huszonegyezer-hatszáz) Ft kereseti eljárási illetéket az államnak.

Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen mg a II. rendű alperesnek 106.800 (százhatezer-nyolcszáz) Ft másodfokú perköltséget.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

I n d o k o l á s

Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy az alperesek között 2016. szeptember 15. napján kelt, a ny-i 1 hrsz-ú ingatlan 1/1 tulajdoni illetőségére vonatkozó adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan.

Megállapította továbbá, hogy a felperes a 2016. november 10. napján kelt elfogadó nyilatkozatával a ny-i 1 hrsz-ú, kivett tanya, fásított terület megjelölésű, 5407 m² területű ingatlan 1/1 tulajdoni illetőségére vonatkozó, 2016. szeptember 15. napján kelt adásvételi szerződés a felperes mint vevő és az I.r. alperes mint eladó között jött létre.

Megkeresni rendelte az ingatlanügyi hatóságot, hogy a vételár megfizetésének igazolását követően - III.r. (helyesen: I.r.) alperes tulajdonjogának törlése mellett a felperes (felperes neve, aki Ny-án született 2. napján, an: C.Zs., I.rendű alperes neve polgár, szem. sz: 3, adószáma: 4, Ny, A 12. sz. alatti lakos) tulajdonjogát jegyezzék be az ingatlan-nyilvántartásba adásvétel jogcímén.

Kötelezte az alpereseket, hogy 15 napon belül egyetemlegesen fizessenek meg a felperes részére 122.600 Ft perköltséget.

A II.r. alperes fellebbezést nyújtott be a törvényes határidőben az ítélet ellen, amelyben az elsőfokú ítélet megváltoztatását, a felperes kereseti kérelmének elutasítását, valamint a felperes első- és másodfokú perköltségben való marasztalását kérte.

Indokolása szerint az elsőfokú bíróság által megállapított tényállás hiányos, ugyanis nem rögzíti azon okiratokat, amelyeket a felperes az elővásárlási jognyilatkozata megtételekor benyújtott, és ezáltal az I.r. alperes képviseletében eljáró NFA rendelkezésére bocsátott. Ezen okiratok köre azért lényeges, mert az I.r. alperes képviseletében eljáró NFA a jelen jogügylet során nem hatóságként, hanem a tulajdonos eladó képviselőjeként jár el. Ennek következtében, az Fftv. 21. §-a (5) bekezdésének kógens rendelkezése alapján kizárólag az elővásárlási jog gyakorlásával egyidejűleg rendelkezésre bocsátott okiratok alapján ítélheti meg az elvásárlási jog gyakorlója által hivatkozott elővásárlási jogcím fennállását.

Az Fftv. 21. §-ának (5) bekezdése szerint a felperesnek, mint az Fftv. 18. §-a (1) bekezdésének c) pontjában foglalt helyben lakó szomszéd elővásárlási jogcímre hivatkozó elővásárlási jog gyakorlójának kellett volna - végrehajtási rendelet hiányában is - valamilyen okirattal valószínűsítenie az Fftv. 5. §-ának 10. pontja szerinti helyben lakó szomszédi mivoltát, azaz azt, hogy az elővásárlási jog gyakorlását megelőzően legalább 3 éve életvitelszerű lakóhelye az a település, melynek közigazgatási határán belül a jogügylettel érintett föld fekszik (Fftv. 5. § 9. pont), és a tulajdonában, vagy használatában áll olyan föld, mely a jogügylettel érintett földdel az Fftv. 5. §-ának 23. pontja szerint szomszédos.

A felperes igazolta, hogy tulajdonában, vagy használatában áll olyan föld, mely a jogügylettel érintett földdel az Fftv. 5. §-ának 23. pontja szerint szomszédos. Azt is igazolta, hogy vélelmezett életvitelszerű lakóhelye Ny közigazgatási határán belül van, de azt semmilyen okirattal nem igazolta, hogy ez mióta áll fenn, így a helyben lakó jogállás megállapításához szükséges két konjunktív feltétel közül az egyik - a legalább 3 éve ott lakás - az elővásárlási jog gyakorlásával egyidejűleg nem nyert igazolást.

Az Fftv. szintén kógens 21. §-ának (9) bekezdése alapján azon elővásárlási jognyilatkozatot, melyhez nem csatolták az elővásárlási jogosultságot igazoló okiratokat, úgy kell tekinteni, mintha azt az arra jogosult meg sem tette volna.

A fentiekre figyelemmel, az I.r. alperes képviseletében eljáró NFA megalapozottan nem vette figyelembe a felperes elővásárlási jognyilatkozatát, és léptette hatályba a vele (II.r. alperes) megkötött érvényes adásvételi szerződést.

Miután a felperes elővásárlási jogát nem kellett figyelembe venni, így az megsértésre sem kerülhetett, így az I.r. alperes és közte létrejött adásvételi szerződés felperessel történő hatálytalanságának megállapítása az Fftv. 21. §-ának (5) és (9) bekezdéseibe ütközése miatt jogszabálysértő.

Ugyanezen álláspontra helyezkedett a Debreceni ítélőtábla a 5. számú jogerős ítéletében is, amikor a helyben lakói minőség igazolásával kapcsolatban kimondta, hogy a Fftv. 21. §-ának (5) bekezdése kógens rendelkezéseket tartalmaz, így e körben a bíróságnak mérlegelési lehetősége nincsen, és arra sincs lehetőség, hogy az elővásárlási jog jogosultja nyilatkozatának hiányát utólag pótolja.

Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolása hiányos, illetve iratellenes, hiszen nem ad számot arról, hogy az I.r. alperes 2018. január 16. napján kelt előkészítő iratában foglaltak ellenére, miért állapította meg ítélete 7. oldal második bekezdésében azt, hogy a felperes csatolta elővásárlási jognyilatkozatához az elővásárlási jogát igazoló okiratokat, holott ennek - az elővásárlási jogának gyakorlásával egyidejűleg - nem tett eleget.