EH 2005.1301 Az építkező az épület tulajdonjogát a földtulajdonossal kötött írásbeli megállapodás és annak ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésének hiányában nem szerzi meg, ezért a földre elővásárlási jogot nem gyakorolhat. Az elővásárlási jog megsértésével kötött szerződést követő eladások esetén az elővásárlási jog egyébként sem "éled fel", az kártérítési igénybe fordulhat át [Ptk. 97. §].
A felperes az 1985. november 6. napján létrejött szerződéssel határozatlan időre haszonbérbe vette a Gy.-i Ú. Mezőgazdasági Termelőszövetkezettől a Gy.-i 0128. hrsz.-ú ingatlanból nagyüzemi művelésre alkalmatlan 6000 m2 földterületet azzal, hogy kezdeményezi a terület mezőgazdasági művelésből való kivonását és műszaki megosztását. A szerződésben a bérbeadó hozzájárult, hogy a felperes a területen az építésügyi hatóság által engedélyezett kemping céljára szolgáló létesítményeket építsen, egyben kötelezte magát arra, hogy a bérlet megszűnésekor a területet további hasznosításra alkalmas állapotban adja a bérbeadó rendelkezésére.
Az ingatlan a művelési ágból történő kivonást követően 01400/2. hrsz. alatt udvar megjelölésű ingatlanként került az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetésre, melyre a felperes kemping létesítésére építési, majd használatbavételi engedélyt kapott.
A perbeli ingatlan tulajdonjogát a felperes házastársa, F. T.-né 1993. március 29-én vagyonkivitel jogcímén megszerezte.
A felperes házastársa az 1994. május 25-én létrejött szerződéssel az ingatlant 3 500 000 forint vételárért a M. Részvénytársaságnak eladta. A M. Rt. az 1995. február 13-án létrejött adásvételi szerződéssel az ingatlant a C. Rt.-nek, a C. Rt. az 1996. május 9-én létrejött szerződéssel a II. r. alperesnek, a II. r. alperes pedig az 1999. november 24-én kelt adásvételi szerződéssel az ingatlant 3 572 000 forint vételárért az I. r. alperesnek adta el.
Időközben az I. r. alperes a 2000. március 27-én létrejött szerződéssel az ingatlant a L. Kft. részére értékesítette.
A felperes keresetében a Ptk. 97. §-ára hivatkozással annak megállapítását kérte, hogy az alperesek között 1999. november 24-én létrejött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan és a szerződés változatlan tartalommal közte és a II. r. alperes között jött létre. Állítása szerint a csatolt építési és használatbavételi engedély alapján kemping üzemeltetéséhez szükséges felépítményeket létesített, melyek a tulajdonában állnak. A többszöri értékesítés során kizárólag a telek került eladásra, a felépítmény az ő tulajdonában maradt, melynek alapján elővásárlási jog illeti meg.
Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.
Az elsőfokú eljárás alatt a felperes a földhivatalnál megkísérelte a felépítményekre tulajdonjogának bejegyeztetését az ingatlan-nyilvántartásba. Kérelmét azonban a földhivatal - bírói eljárást követően - elutasította.
Az elsőfokú bíróság ítéletével a felperes keresetét elutasította. Indokolása szerint a Ptk. 97. § (2) bekezdésében foglalt feltétel nem áll fenn. A haszonbérleti szerződés ugyanis nem tartalmaz arra nézve rendelkezést, hogy a bérbeadó hozzájárult volna a kemping létesítését követően az épület és a föld tulajdonjogának elkülönüléséhez. A felperes nem szerezte meg a felépítmények tulajdonjogát, ráépítés jogcímére alapított keresetet nem terjesztett elő, ezért az elővásárlási jog nem illette meg.
Az elsőfokú bíróság ítélete ellen a felperes fellebbezést terjesztett elő. A fellebbezési eljárás során a másodfokú bíróság további bizonyítást folytatott le és ennek alapján a tényállást kiegészítette. Megállapította, hogy a felperes a termelőszövetkezet korábbi elnökével úgy állapodott meg, hogy az épületek tulajdonjoga a felperest illeti. A vagyonkivitellel a földterület a felperes házastársának a tulajdonába került, aki az épületeken fennálló felperesi tulajdonjogot nem vonta kétségbe. Az ezt követő átruházásoknak csupán a terület volt a tárgya, melyet az adásvételi szerződések és az is igazol, hogy az építési engedély a felperes nevére szól, ő fizette az építményadót és a vállalkozásáról szóló könyvelésben is ezek jelentek meg. Mindezek alapján megállapította, hogy a felperes a haszonbérbeadó szövetkezettel kötött megállapodás alapján az épületek tulajdonjogát megszerezte. Ezért közbenső ítéletével a Ptk. 97. § (3) bekezdés alapján megállapította, hogy a felperest ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonjoga alapján a földre elővásárlási jog illette meg.
Előírta, hogy az elsőfokú bíróság az eljárás folytatása során vizsgálja a vevő jóhiszeműségét, ehhez képest a közlési kötelezettség elmulasztásából folyó jogkövetkezmények alkalmazhatóságát és a felperes teljesítőképességét is.
A jogerős közbenső ítélet ellen - annak hatályon kívül helyezése és az elsőfokú bíróság ítéletének a helybenhagyása, másodlagosan új eljárás elrendelése érdekében - az alperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet. Ebben kifejtették, hogy a jogerős közbenső ítélet több okból is jogszabálysértő. A másodfokú bíróság nem vette figyelembe és indokolásában meg sem említette azt a perbeli hivatkozásukat, hogy a felperes által készített felépítmények nem minősíthetők épületnek.
Álláspontjuk szerint a haszonbérleti szerződés nem tartalmaz rendelkezést arra vonatkozóan, hogy a bérbeadó hozzájárult volna a kemping létesítését követően az épület és a föld tulajdonjogának elkülönüléséhez. Hivatkoztak az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972. évi 31. számú tvr. rendelkezéseire is, mely szerint a jogok az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéssel keletkeznek. A felperes pedig 1989-től 2000 márciusáig nem intézkedett tulajdonjogának bejegyzése érdekében. A felperes ezen mulasztása sérti a forgalom biztonságát is, az adásvételi szerződések vevői minden esetben a közhiteles nyilvántartásban bízva, jóhiszeműen, ellenérték fejében szerezték meg az ingatlan tulajdonjogát.
Kifejtették továbbá, hogy a felperes felesége, F. T.-né az ingatlant 1994. március 25-én értékesítette. A felperes elővásárlási jogával 2000 januárjáig nem élt, ez alatt az idő alatt az ingatlan többször is eladásra került. Az elővásárlási jog olyan kötelmi igény, amelyet az arra jogosult jóhiszeműen, mások érdekét nem sértve gyakorolhat. A felperes ezt a jogát nem jóhiszeműen és rendeltetésének megfelelően gyakorolta.
Utaltak a Csjt. 30. § (2) bekezdésében foglaltakra is, mely szerint a házastársaknak a vagyonközösség fennállása alatt kötött visszterhes ügyletét a másik házastárs hozzájárulásával kötött ügyletnek kell tekinteni. Az ingatlan 1994. május 25-én kikerült a házastársi közös vagyonból, a felperes ez okból sem hivatkozhat elővásárlási jogára.
Álláspontjuk szerint a másodfokú bíróság a felmerült bizonyítékokat kirívóan okszerűtlenül mérlegelte, mert a C. Rt. képviselője nem tett elfogulatlan tanúvallomást és a haszonbérbe adó termelőszövetkezet végelszámolója által tett, bizonytalan körülmények között keletkezett nyilatkozat bizonyítékként nem lett volna figyelembe vehető. Kifejtették, hogy az ingatlan-nyilvántartásban nem volt adat a felépítményekről és a felperes a házastársa, valamint a M. Rt. között folyamatban volt perben egy szóval sem tett említést arról, hogy a felépítmények külön ingatlant képeznek és emiatt a felperesnek elővásárlási joga állna fenn.
Végül hivatkoztak arra, hogy a felperes teljesítőképességét a bíróság nem vizsgálta.
A felperes ellenkérelme a jogerős közbenső ítélet "helybenhagyására" irányult.
A felülvizsgálati kérelem alapos, mert a jogerős közbenső ítélet az ügy érdemi elbírálására kihatóan jogszabálysértő.
Jogerős közbenső ítéletében a másodfokú bíróság tévesen állapította meg, hogy a felperesnek a gy.-i 01400/2. hrsz.-ú ingatlan vonatkozásában az elővásárlási joga fennáll, mert az azon található épületek tulajdonjogát a haszonbérbe adó szövetkezettel kötött megállapodás alapján megszerezte.
E vonatkozásban azt kellett vizsgálni, hogy a Ptk. 97. § (2) bekezdésében foglalt feltételek fennállnak-e. A jogerős közbenső ítélet helytelenül állapította meg, hogy a felperes az ingatlanon található épületek tulajdonjogát megszerezte. A Ptk. rendelkezése értelmében ehhez a földtulajdonossal kötött írásbeli megállapodás szükséges.
Az elsőfokú bíróság ítéletében helytállóan állapította meg, hogy a felperes és az Ú. MgTsz. között létrejött haszonbérleti szerződés ilyen megállapodást nem tartalmaz. A haszonbérleti szerződésben a bérbeadó hozzájárult ahhoz, hogy a felperes a területen kemping céljára szolgáló létesítményeket építsen. Ez a hozzájárulás semmiképpen sem tekinthető olyan megállapodásnak, melynek alapján a felperes az építmények tulajdonjogát megszerezte volna. Ennek ellentmond az is, hogy a szerződésben a felperes a bérlet megszűnésekor a terület további hasznosításra alkalmas állapotban történő rendelkezésre bocsátását vállalta.
A felperes a per során nem hivatkozott arra, hogy a bérbeadóval a haszonbérleti szerződésen kívül más megállapodást írásban megkötött volna. A felperes akként nyilatkozott hogy a termelőszövetkezettel a felépítmények tulajdonjogáról írásban nem állapodott meg. Írásbeli megállapodás hiányában tehát a felperes a Ptk. 97. § (2) bekezdésében foglaltak alapján az épületek tulajdonjogát nem szerezte meg. A felperes által állított szóbeli megállapodás nem eredményezte a felperes tulajdonszerzését.
Írásbeli megállapodás megléte esetén sem lehetne a felperes tulajdonjogának fennállását az épületekre megállapítani, mert a felperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyeztette be. Az épület ugyanis csak úgy válhat tulajdonjog tárgyává, ha önálló ingatlannak ismerhető el. Ez csak akkor valósul meg, ha azt az ingatlan-nyilvántartásban is így tartják nyílván.
A felperest a perbeli ingatlanra elővásárlási jog tehát akkor illette volna meg, ha a földtulajdonossal írásban megállapodást köt és tulajdonjogát az épületekre az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezteti [Ptk. 97. § (3) bekezdés].
Miután a felperes a perbeli ingatlanon található felépítmények tulajdonjogát a törvényben meghatározott feltételek hiányában nem szerezte meg, a Legfelsőbb Bíróság mellőzte annak vizsgálatát, hogy a felépítmények épületnek minősülnek-e.
Az alperesek között 1999. november 24-én megkötött adásvételi szerződés vonatkozásában a felperes elővásárlási jogát akkor sem érvényesíthette volna, ha az ingatlannak ingatlan-nyilvántartáson kívüli tulajdonosa lenne. A Legfelsőbb Bíróság a PK 9. számú állásfoglalás V. pontjában ugyanis kimondta, hogy az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének elvéből folyóan az ingatlan-nyilvántartáson kívüli résztulajdonos esetében a közlési kötelezettség elmulasztásából folyó jogkövetkezmények nem alkalmazhatók azzal a vevővel szemben, aki a szerződés megkötésénél jóhiszeműen járt el. Az ingatlan első vevőjének, a M. Rt.-nek a jóhiszeműsége hiányában sem hivatkozhatna a felperes a további eladások esetén elővásárlási jogára, mert az elővásárlási jog megsértésével kötött szerződést követő eladások esetén az elővásárlási jog nem éled fel, az kártérítési igénybe fordulhat át.
Megjegyzi a Legfelsőbb Bíróság azt is, hogy az alperesek felülvizsgálati kérelmében helyesen hivatkozott Csjt. 30. § (2) bekezdés a felperes elővásárlási jogra alapított igényének érvényesítését szintén kizárja.
Mindezekre tekintettel megállapítható, hogy az alperesek alappal hivatkoztak a Pp. 270. § (2) bekezdésében meghatározott felülvizsgálati okra, mely szerint a jogerős határozat az ügy érdemi elbírálására kihatóan jogszabálysértő. Ezért a Legfelsőbb Bíróság a jogerős közbenső ítéletet a Pp. 275. § (4) bekezdésében foglaltak alapján hatályon kívül helyezte és az elsőfokú bíróság keresetet elutasító ítéletét a Pp. 253. § (2) bekezdésében foglaltak alapján helybenhagyta.
(Legf. Bír. Pfv. VI. 21.547/2005. sz.)