BH 2021.7.202 Az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés, valamint a szerződés módosításának érvényességéhez lényeges tartalmuk írásba foglalása szükséges. E követelményt az egyszerű magánokiratba foglalás is kielégíti [2013. évi V. tv. (Ptk.) 6:6. § (2) bek., 6:7. § (1) bek., 1997. évi CXLI. tv. (Inytv.) 32. § (3) bek.].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A felperes ingatlana tulajdonát a 2017. június 1-jén kelt adásvételi szerződéssel az alperesre ruházta át. A szerződés 2. pontja szerint a felek az ingatlan vételárát 14 millió forintban állapították meg, a 3. pont szerint a vételár megfizetése 10 millió forint beszámításával és 4 millió forint 3 banki napon belüli ügyvédi letétbe történő megfizetésével történik. A 2017. június 2-án benyújtott kérelem alapján az alperes javára a tulajdonjog bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba.

[2] Az adásvételi szerződés 3. pontját a felek 2017. június 3-án módosították úgy, hogy a vevő nem számítja be a vételárba a felperessel szembeni követelését, hanem a 10 millió forintos vételárrészt 2017. június 30-ig készpénzben fizeti meg a felperesnek. Rendelkeztek arról is a szerződésmódosításban, hogy a további 4 millió forintot ügyvédi letéti számlára már megfizette az alperes, azt a felperes képviselője átvételi elismervény ellenében át is vette az ügyvédi irodától. A szerződésmódosítást a felek aláírták, annak ügyvédi ellenjegyzésére azonban akkor nem került sor, csak a per során.

[3] A felperes által kiállított három - egymást követő számú - nyugta szerint az alperes 2017. június 3-án, 22-én és 30-án 3 500 000, 3 500 000 és 3 000 000 Ft-os részletekben megfizette a 10 millió forint összegű vételárrészt.

[4] 2017. július 21-én a Győri Törvényszék megindította a felperes felszámolását.

A felperes keresete, az alperes ellenkérelme

[5] A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság elsődlegesen a csődeljárásról és a felszámolási eljárásról szóló 1991. évi XLIX. törvény (Cstv.) 40. § (1) bekezdés b) pontja, másodlagosan c) pontja alapján állapítsa meg a 2017. június 1. napján kelt adásvételi szerződés - egyben az abban foglalt beszámítás - érvénytelenségét. Az adásvételi szerződéssel ugyanis a hitelezők fedezetét elvonták, az alperes az érvénytelen beszámítással feltűnően aránytalan értékkülönbözettel jutott előnyhöz, tekintve, hogy a vételár részbeni teljesítése mellett a teljes ingatlan kizárólagos tulajdonjogát megszerezte. Kérte a szerződésmódosítás érvénytelenségének megállapítását is a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:49. § (2) bekezdése alapján. Mindezekre tekintettel indítványozta, hogy a bíróság intézkedjen az alperes tulajdonjogának törlése és a felperes tulajdonjogának visszajegyzése érdekében.

[6] Az alperes a kereset elutasítását kérte.

Az első- és a másodfokú bíróság határozata

[7] Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította. Álláspontja szerint az alperes a szerződésmódosítás tényével, a nyugták becsatolásával, a könyvelési dokumentációval bizonyította, hogy az ingatlant visszterhesen, 14 millió forint ellenében szerezte meg, ezért nem állapítható meg a feltűnően aránytalan értékkülönbözettel megkötött visszterhes jogügylet ténye, illetve a hitelező előnyben részesítése.

[8] Önmagában az, hogy az alperes által nyugtákkal igazolt kifizetések a felszámolás alatt a felszámolási vagyonban nem voltak fellelhetők, nem a szerződések érvénytelenségét, hanem az adásvételi szerződés teljesítéséből eredő pénzszolgáltatás követelésére vonatkozó igény körét érintő körülmény.

[9] Álláspontja szerint a Ptk. 6:215. § (2) bekezdése és 6:94. § (1) és (2) bekezdése értelmében az ingatlan-átruházáshoz szükséges az ügyvédi ellenjegyzés. A felek azonban az ingatlan-nyilvántartási bejegyzést nem igénylő részben, a vételár megfizetésének módja körében módosították szerződésüket, ez pedig nem igényelt ügyvédi ellenjegyzést.

[10] A felperes fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.

[11] Az ítélet indokolásában kifejtette, hogy az érvénytelenséggel kapcsolatos felperesi álláspont nem alapos. A Ptk. 6:215. § (2) bekezdése szerint - figyelemmel a 6:6. § (2) bekezdés és 6:7. § (1) bekezdés rendelkezésére is - az ingatlan tulajdonjogának átruházására irányuló szerződés, valamint a módosítása érvényességéhez a szerződés tényleges tartalmának írásba foglalása szükséges. A 2017. június 3-án kelt szerződésmódosítás írásbeli alakban keletkezett, a felek aláírták. Az érvényességnek az ügyvédi ellenjegyzés, de még a teljes bizonyító erejű magánokirati forma sem feltétele, az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 32. § (3) bekezdése az ellenjegyzést csak a tulajdonjog változásának ingatlan-nyilvántartási átvezetéséhez követeli meg. Téves ezért az a felperesi álláspont, hogy az adásvételi szerződés a szerződésmódosítás figyelembevétele nélkül bírálandó el, az eredeti szerződés pedig a beszámításra tekintettel önmagában alátámasztja, hogy a szerződés tárgya a hitelező előnyben részesítése.

[12] A másodfokú bíróság álláspontja szerint az alperes eleget tett bizonyítási kötelezettségének a becsatolt okiratokkal, a bíróság tájékoztatta a felperest az ellenbizonyítás körében őt terhelő kötelezettségről és a sikertelen bizonyítás jogkövetkezményeiről. A felperes újabb bizonyítási indítványt nem terjesztett elő, a NAV megkeresésére irányuló indítványa pedig nem volt alkalmas az állítása igazolására.

[13] A másodfokú bíróság álláspontja szerint az elsőfokú bíróság a rendelkezésre álló peradatok mérlegelésével ítélte bizonyítottnak, hogy a szerződésben kikötött vételár az alperes részéről egészében megfizetésre került, az ingyenes elidegenítés nem nyert bizonyítást.

[14] Nem lehet az alperes terhére értékelni a felperes működése, adminisztrációja, könyvelésének vezetése, illetve az ügyvezetője magatartása körébe tartozó hiányosságokat, illetve mulasztásokat.

Felülvizsgálati kérelem és ellenkérelem

[15] A felperes felülvizsgálati kérelmében elsődlegesen a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését - és tartalma szerint - azt kérte, hogy a Kúria az elsőfokú bíróság ítéletének megváltoztatásával a kereseti kérelemnek adjon helyt, másodlagosan kérte a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését - az elsőfokú bíróság ítéletére is kiterjedően - és az elsőfokú bíróság új eljárásra és új határozat hozatalára utasítását.

[16] Állította a Ptk. 6:94. § (2) bekezdésének, 6:6. § (2) bekezdésének, az Inytv. 32. § (3) bekezdésének, az ügyvédi tevékenységről szóló 2017. évi LXXVIII. törvény 44. § (1) bekezdés c) pontjának, a Cstv. 40. § (1) bekezdés b) és c) pontjának megsértését, valamint azt, hogy az ítélőtábla nem vette figyelembe a 2/2010. (VI. 28.) PK véleményben foglaltakat.

[17] Hangsúlyozta, hogy a Ptk. 6:94. § (2) bekezdése szerint a szerződésmódosítás semmis, ha az a kötelező alakiság mellőzésével történt. Álláspontja szerint - függetlenül attól, hogy a módosítás mely szerződéses kikötésre, feltételre irányul, illetve annak az ingatlan-nyilvántartás részére történő benyújtása kötelező-e vagy sem - a módosítás alakiságára az eredeti szerződés kötelező alakiságra irányadó jogszabály előírásai vonatkoznak [Ptk. 6:215. § (2) bekezdése, Inytv. 32. § (3) bekezdése]. Ebből következően a módosítás vonatkozásában is kötelező a közokiratba, ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett magánokiratba foglalás. Ha nem így történt a szerződésmódosítás, akkor az semmis, még ha a felek egyező akaratából jött is létre.