4/2001. (II. 15.) AB határozat

a Budapest Főváros XIII. Kerületi Önkormányzat Képviselő-testülete által az önkormányzati lakások béréről alkotott 50/1995. (XI. 27.) Ö.K. számú rendelet alkotmányosságának vizsgálatára irányuló indítvány tárgyában

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

Az Alkotmánybíróság önkormányzati rendelet alkotmányosságának vizsgálatára irányuló indítvány alapján meghozta a következő

határozatot:

Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy a Budapest Főváros XIII. Kerületi Önkormányzat Képviselő-testülete által az önkormányzati lakások béréről alkotott 50/1995. (XI. 27.) Ö.K. számú rendelet 5. §-ának (4) bekezdése alkotmánysértő, ezért azt megsemmisíti.

Az Alkotmánybíróság ezt a határozatát a Magyar Közlönyben közzéteszi.

INDOKOLÁS

I.

Az indítványozó a Budapest Főváros XIII. Kerületi Önkormányzat Képviselő-testülete által az önkormányzati lakások béréről alkotott 50/1995. (XI. 27.) Ö.K. számú rendelet (a továbbiakban: Ör.) 5. § (3) bekezdése alkotmányellenességének megállapítását és megsemmisítését kezdeményezte.

Az Ör. 5. § (3) bekezdése a következő rendelkezést tartalmazta:

"(3) A vegyes tulajdonú társasházakban lévő önkormányzati tulajdonú bérlemények esetén az épület műszaki állapotára vonatkozó csökkentő tényezőket figyelmen kívül kell hagyni."

Az indítványozó álláspontja szerint ez a szabály az Alkotmány 70/A. §-ába ütköző hátrányos megkülönböztetést tartalmaz. A vegyes tulajdonú társasházakban lakó lakásbérlőket hátrányosan különbözteti meg az azonos időpontban és hasonló feltételekkel kötött lakásbérleti szerződéssel rendelkező, tisztán önkormányzati tulajdonú lakóépületben maradt lakásbérlőkkel szemben.

Az Alkotmánybíróság eljárása során megállapította, hogy a képviselő-testület 22/2000. (IX. 18.) Ö.K. számú rendeletével módosította az Ör.-t, a módosítással a vitatott rendelkezés változatlan maradt, számozása azonban 2001. január 1-jei hatállyal 5. § (4) bekezdésre változott.

A szabályozás indokainak megismerése érdekében az Alkotmánybíróság megkereste a kerületi önkormányzat polgármesterét, aki válaszában előadta, hogy a képviselőtestület a vitatott rendelkezés megalkotásakor azt vette figyelembe, hogy a vegyes tulajdonú épületek műszaki állapota az önkormányzat előtt nem, vagy kevéssé ismert, és az önkormányzatnak a felújításra gyakorolt hatása korlátozott.

II.

Az indítvány megalapozott.

Az Alkotmánybíróság már számos határozatában értelmezte az Alkotmány 70/A. §-ának (1) bekezdését. Kialakult gyakorlata szerint az Alkotmány e rendelkezését a jogegyenlőség általános elvét megfogalmazó alkotmányi követelményként értelmezte. E határozataiban az Alkotmánybíróság kifejtette, hogy az Alkotmány e rendelkezése csak az azonos szabályozási körbe vont jogalanyok közötti olyan alkotmányos indok nélkül tett megkülönböztetést tiltja, amelynek következtében egyes jogalanyok hátrányos helyzetbe kerülnek. Kimondta, hogy az alkotmányi tilalom elsősorban az alkotmányos alapjogok tekintetében tett megkülönböztetésekre terjed ki, abban az esetben, ha a megkülönböztetés nem az emberi vagy az alapvető állampolgári jog tekintetében történt, az eltérő szabályozás alkotmányellenessége akkor állapítható meg, ha az az emberi méltósághoz való jogot sérti. Az Alkotmánybíróság eddigi gyakorlata során ez utóbbi körben akkor ítélte alkotmányellenesnek a jogalanyok közötti megkülönböztetést, ha a jogalkotó önkényesen, ésszerű indok nélkül tett különbséget az azonos szabályozási kör alá vont jogalanyok között. [9/1990. (IV. 25.) AB határozat, ABH 1990., 46., 47-48.; 21/1990. (X. 4.) AB határozat, ABH 1990., 73., 77-78.; 61/1992. (XI. 20.) AB határozat, ABH 1992., 280., 281-282.; 35/1994. (VI. 24.) AB határozat, ABH 1994., 197., 203-204.; 30/1997. (IV. 29.) AB határozat, ABH 1997., 130., -138-140. stb.]

Tekintettel arra, hogy az Ör. vitatott rendelkezése nem alapvető jogok tekintetében tesz megkülönböztetést, az Alkotmánybíróságnak az indítvány elbírálásakor azt kellett vizsgálnia, hogy a szabályozásban rejlő megkülönböztetés nem önkényes-e, annak van-e ésszerű indoka.

Az önkormányzati tulajdonban lévő lakások bérleti díjának megállapítására irányadó szabályokat a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.), valamint az árak megállapításáról szóló 1990. évi LXXXVII. törvény (a továbbiakban: Ártv.) rendelkezései határozzák meg.

Az Lt. 34. § (1) bekezdése kimondja, hogy "az önkormányzati lakások lakbérének mértékét és az önkormányzati lakbértámogatást önkormányzati rendelet állapítja meg».

Az Ártv. 7. § (1) bekezdése, valamint mellékletének I. "B) Szolgáltatások" táblázatban - az 1994. évi XVII. törvény 6. §-a, valamint 1997. évi LVII. törvény 3. § (3) bekezdése által módosított - 714-11-01 szolgáltatás szám alatt a legmagasabb hatósági ár megállapítására jogosítja fel a települési önkormányzat képviselő-testületét a "714-11-01-ből Települési önkormányzat tulajdonában levő lakások bére" tekintetében.

Arra nézve, hogy a képviselő-testület milyen szempontokat köteles figyelembe venni a lakbérek megállapítása során az Lt. 2. §-ának (2) bekezdése, 34. §-ának (2) bekezdése az irányadó.

Az Lt. 2. s (2) bekezdése a lakásbérleti szerződésre vonatkozóan kimondja, hogy a szerződés alapján a bérbeadó köteles a lakást a bérlő használatába adni, a bérlő pedig a lakás használatáért és a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásokért lakbért fizetni.

Az Lt. 34. § (2) bekezdés meghatározza, hogy az önkormányzatnak milyen, a lakáshasználat értékét meghatározó tényezők figyelembevételével kell szabályoznia a lakbér mértékét:

"(2) A lakbér mértékét a lakás alapvető jellemzői, így különösen: a lakás komfortfokozata, alapterülete, minősége, a lakóépület állapota és településen, illetőleg a lakóépületen belüli fekvése, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatás figyelembevételével kell meghatározni."

E rendelkezések alapján megállapítható, hogy az önkormányzati tulajdonú lakások rendeletben megállapított bére a bérbeadó által nyújtott lakáshasználat, szolgáltatás ára, amelyet a képviselő-testület a lakáshasználat értékét befolyásoló tényezők figyelembevételével, a lakáshasználat, a nyújtott szolgáltatás értékével arányosan köteles rendeletében megállapítani.

A lakbér e rendeltetése alapján, a hatályos törvényi rendelkezéseknek megfelelően a képviselő-testület a lakbér mértékének differenciált megállapítása során alapvetően a lakáshasználat értékét befolyásoló mennyiségi és minőségi tényezőket vehet figyelembe.

Az Alkotmánybíróság álláspontja szerint önkényes és a bérlők között ésszerű indok nélkül tett megkülönböztetésnek minősül, így nem tekinthető alkotmányosnak az, ha a képviselő-testület az önkormányzati bérlakások hatósági árának megállapítása során olyan tényezők alapján tesz különbséget, amelyek az önkormányzat által a bérleti szerződés alapján nyújtott lakáshasználat értékét nem befolyásolják.

A lakáshasználat értékét a lakás műszaki állapota jelentősen befolyásolja. Ennek megfelelően az Ör. 5. § (1) bekezdése 10%-kal csökkenteni rendeli a bérleti díjat, ha az épület 15 évnél régebben épült, vagy ezen időszakban nem részesült teljes felújításban. A vitatott rendelkezés e csökkentő tényező alkalmazását nem teszi lehetővé a vegyes tulajdonú társasházak esetén. Azaz - e csökkentő tényező tekintetében - az Ör. ugyanolyan műszaki feltételek esetén különbséget tesz az önkormányzati bérlakások bérlői között a fizetendő lakbért tekintve aszerint, hogy a bérlakás vegyes tulajdonú társasházban található-e, vagy olyan házban, amelynek minden lakása az önkormányzat tulajdonában áll.

A lakásbérleti szerződés alapján a bérlő a tulajdonos önkormányzattal áll jogviszonyban. A bérlő által a szerződés alapján gyakorolt lakáshasználat értékét jelentősen befolyásolja az épület műszaki állapota, ugyanakkor nem függ attól, hogy az épületben - amelyben az általa bérelt lakás van - milyen tulajdoni viszonyok alakultak ki. A képviselő-testület a lakbér megállapításáról szóló rendeletében a lakáshasználat értéke szempontjából azonos jellemzőkkel rendelkező lakások bérlői között nem tehet különbséget aszerint, hogy a bérbeadó önkormányzat társasház tagjaként vagy a lakóépület kizárólagos tulajdonosaként gyakorolja tulajdonosi jogait. Az ilyen különbségtétel sérti a lakásbérleti díj funkciójára és megállapítására vonatkozó törvényi szabályokat, annak alkotmányos indoka nem állapítható meg.

Mindezek alapján az Alkotmánybíróság úgy ítélte meg, hogy az Ör. 5. §-ának (4) bekezdése sérti az Alkotmány 70/A. §-ában foglalt jogegyenlőség követelményét, ezért az alkotmányellenes rendelkezést megsemmisítette.

Az Alkotmánybíróságnak e határozat közzétételére vonatkozó döntése az Alkotmánybíróságról szóló 1989. évi XXXII. törvény 41. §-án alapul.

Dr. Holló András s. k.,

előadó alkotmánybíró

Dr. Kiss László s. k.,

alkotmánybíró

Dr. Kukorelli István s. k.,

alkotmánybíró

Alkotmánybírósági ügyszám: 4458/1998.