238/B/1990. AB határozat
az állami tulajdonban álló házingatlanok elidegenítésének szabályozásáról szóló 32/1969. (IX. 30.) Kormányrendelet 7. és 8. §-a és az ennek végrehajtásáról rendelkező 16/1969. (IX. 30.) ÉVM-MÉM-PM együttes rendelet 7. §-a alkotmányellenességének megállapítására irányuló indítvány és megsemmisítésére irányuló kérelem vizsgálatáról
A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!
Az Alkotmánybíróság jogszabály alkotmányellenességének megállapítására irányuló indítványai tárgyában - azokat egyesítve - meghozta a következő
határozatot.
Az Alkotmánybíróság indítványozóknak az állami tulajdonban álló házingatlanok elidegenítésének szabályozásáról szóló 32/1969. (IX. 30.) Kormányrendelet 7. és 8. §-a és az ennek végrehajtásáról rendelkező 16/1969. (IX. 30.) ÉVM-MÉM-PM együttes rendelet 7. §-a alkotmányellenességének megállapítására irányuló indítványát és megsemmisítésére irányuló kérelmét elutasítja.
INDOKOLÁS
1.) A 32/1969. (IX. 30.) Kormányrendelet (továbbiakban: R.) 7. és 8. §-a a következő rendelkezést tartalmazza:
7. § (1) A házingatlanok:
a) magánszemélyek részére a helyi forgalmi értékfigyelembevételével kialakított áron,
b) nem állami szervek részére pedig, ha - tanácsi házkezelési szerv a kezelő, a helyi forgalmi áron, - nem tanácsi házkezelési szerv a kezelő, a felek által megállapított áron idegeníthetők el.
(2) Az elidegenítéssel megbízott szerv köteles a házingatlan megvásárlására jogosult magánszemélynek - a kívülállók kivételével - eladási ajánlatot tenni.
8. § (1) A házingatlanok magánszemélyek részére a vételárnak egy összegben történő megfizetése vagy részletfizetés ellenében idegeníthetők el. Részletfizetés esetében a vételár 10 %-át a szerződés megkötésekor kell megfizetni.
(2) Az 5. § (1)-(3) bekezdésében említett magánszemélyek a vételárhátralékot - évi 3 %-os kamat mellett - 25 év alatt fizethetik meg. Kívülálló vevő esetében a részletfizetési feltételeket a felek megállapodása határozza meg. A részletfizetés időtartama - évi 3 %-os kamat mellett - a 15 évet nem haladhatja meg.
(3) A vételárnak egy összegben, illetőleg a vételárhátraléknak az előírtnál rövidebb törlesztési idő alatt történő kiegyenlítése esetén a vevőt árengedmény illeti meg.
A 16/1969. (IX. 30) ÉVM-MÉM-PM együttes rendelet (továbbiakban: Vhr.) 7. §-a pedig a következőképpen szól:
(1) Ha a házingatlant az R. 5. § (1) és (3) bekezdésében említett magánszemélyek (a továbbiakban együtt: a bérlő és a vele egy tekintet alá eső személyek) vásárolják meg, a vételár a helyi forgalmi érték teljes összegének
- a) öröklakásnál a 30 %-a,
- b) egy lakásos ingatlannál az 50 %-a,
- c) nem lakás céljára szolgáló házingatlannál pedig a 60 %-a.
(2) Ha a házingatlant kívülálló vásárolja meg beköltözhető állapotban, a vételár a helyi forgalmi érték teljes összege.
(3) Ha a házingatlant kívülálló lakottan vásárolja meg, a vételár a helyi forgalmi érték teljes összegének
a) öröklakásnál a 40 %-a,
b) egy lakásos házingatlannál a 60 %-a,
c) nem lakás céljára szolgáló házingatlannál pedig a 70 %-a.
(4) Tanács végrehajtó bizottsága által elidegenítésre kijelölt házingatlan esetében a vételárnak az (1), illetőleg a (3) bekezdés szerint kiszámított összege - a felettes tanács végrehajtó bizottságának hozzájárulása alapján - 10 %-kal csökkenthető, illetőleg növelhető.
(5) A vételárat az (1)-(4) bekezdésben foglalt rendelkezések alapján az elidegenítéssel megbízott szerv állapítja meg.
(6) A helyi forgalmi értéket az állami ingatlanközvetítő vállalattal (szervvel) kell megbecsültetni. A lakótelepeken és a társasházakban levő, azonos időszakban elidegenítésre kerülő és azonos típusú lakóházakra, illetőleg lakásokra (nem lakás céljára szolgáló helyiségekre) csak egy forgalmi értékbecslést kell végezni.
(7) Az elidegenítéssel megbízott szervet a megbízás lebonyolításáért a befolyó vételár 2 %-ának megfelelő összegű egyszeri kezelési költség illeti meg.
2.) Indítványozók annak megállapítását kérték, hogy az idézett jogszabályok rendelkezései sértik az Alkotmány 70/A. § (1) bekezdésében szabályozott jogegyenlőséget.
Hivatkoztak arra, hogy a kifogásolt szabályok azért alkotmányellenesek, mert különbséget tesznek az egyes embereknek nyújtott tulajdonszerzési lehetőségek között, az állami tulajdon "elkótyavetyélésére" adnak lehetőséget, és arra is, hogy "...az államosított ingatlanok volt tulajdonosait a kormány kártalanítani szándékozik, márpedig az érték alatti eladás nemcsak a költségvetési bevételhez fűződő érdekeket sérti, de el is vonja a kártalanítandók kielégítési alapját is. "
S. Z. indítványozó szerint a megtámadott rendelkezések nincsenek összhangban a Ptk. 201. § (2) bekezdésével sem, amely úgy szól, hogy "ha a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között anélkül, hogy az egyik felet az ajándékozás szándéka vezetné, a szerződés megkötésének időpontjában feltűnően nagy az értékkülönbség, a sérelmet szenvedő fél a szerződést megtámadhatja."
Végül T. Gy. és neje indítványozók azt is kérték, hogy az Alkotmánybíróság vizsgálja meg a Vhr. 8. §-ának alkotmányosságát, mégpedig azért, mert az a vételár megállapításánál előírja a bérlő által az építményre fordított költségek beszámítását. Szerintük ez egyenlőtlenséget eredményez, mert a vételárnak az érték meghatározott százalékában történő megállapítása miatt a ráfordító bérlő hátrányosabb helyzetbe kerül, mint az, aki a bérleményre nem költött.
3.) Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy a sérelmezett rendelkezések, melyek az állami tulajdonban álló házingatlanok elidegenítésének feltételeit, nevezetesen a vételár kialakításának módját szabályozzák, nem tartalmaznak olyan szabályt, amely az Alkotmány 70/A. § (1) bekezdésében tilalmazott megkülönböztetésnek minősíthető.
Az Alkotmány 70/A.§ (1) bekezdés tartalmát az Alkotmánybíróság korábban többször [9/1990. (IV. 25.) AB hat. és 21/1990. (X. 4.) AB hat. ügyekben] értelmezte. Ennek során kifejtette, hogy "a diszkrimináció tilalma nem jelenti azt, hogy minden, még a végső soron nagyobb társadalmi egyenlőséget célzó megkülönböztetés is tilos. A megkülönböztetés tilalma arra vonatkozik, hogy a jognak mindenkit egyenlőként (egyenlő méltóságú személyként) kell kezelnie, azaz az emberi méltóság alapjogán nem eshet csorba, azonos tisztelettel és körültekintéssel, az egyéni szempontok azonos mértékű figyelembevételével kell a jogosultságok és kedvezmények elosztásának szempontjait meghatározni." Továbbá: "az azonos személyi méltóság jogából esetenként következhet olyan jog is, hogy a javakat és esélyeket mindenki számára (mennyiségileg is) egyenlően osszák el. De ha valamely - az Alkotmányba nem ütköző - társadalmi cél, vagy valamely alkotmányos jog csak úgy érvényesíthető, hogy e szűkebb értelemben vett egyenlőség nem valósítható meg, akkor az ilyen pozitív diszkriminációt nem lehet alkotmányellenesnek minősíteni."
Az a kérdés, hogy a megkülönböztetés alkotmányos határok között marad-e, csak a mindenkori szabályozás tárgyi és alanyi összefüggéseiben vizsgálható. Jelen esetben az alanyi kör az állami tulajdonban álló bérlakásokat bérlők köre. Ez a kör a fenti szempontból nem vethető össze más jogalanyokkal (például új lakást építőkkel, vagy egyébként lakást vásárlókkal), mert a jogegyenlőség követelménye a szabályozás által érintett alanyi körre vonatkozik. E körön belül, e kör tagjai között a szóbanforgó rendelkezések viszont nem tesznek az Alkotmányba ütköző különbséget.
4.) A sérelmezett jogszabályok esetében részben az érintett jogalanyok hátrányos helyzete, részben maga a jogügylet sajátos vonásai indokolják a pozitív diszkrimináció alkalmazását. Ez összhangban van az Alkotmány 70/A. § (3) bekezdésében említett, az esélyegyenlőtlenség kiküszöbölésére irányuló céllal.
A vételárnak a forgalmi értéknél kedvezőbb megállapítását több tényező indokolja.
A szóbanforgó épületek többnyire rossz állapotban vannak: fenntartásuk költségei meghaladják a lakbérből befolyó jövedelmeket, amely jelentős terhet jelent az államnak illetve az önkormányzatnak, értékesítésük éppen ezért közérdeket szolgál.
További értékcsökkentő tényező, hogy a szóbanforgó épületek lakott állapotban kerülnek értékesítésre, mely tény egyformán hat az értékre függetlenül attól, hogy a bérlő vagy kívülálló vásárolja meg.
Az Alkotmánybíróság megítélése szerint az a tény, hogy az elidegenítés során a feleknek a polgári jogban általánosan érvényesülő mellérendeltsége és kölcsönös akaratmegegyezése, az értékesítő állam meghatározó helyzete miatt a vevő kárára csorbát szenved, szintén indokolja a tényleges vételárnak az általános forgalmi értéknél kedvezőbb megállapítását.
Az állami bérlakást vásárló bérlőknek adott kedvezmények szempontjából nem mellőzhető annak a ténynek az értékelése, hogy a jogügylet kezdeményezésére egyoldalúan, az állam részéről is sor kerülhet, sőt a gyakorlatban az esetek többségében éppen ez a helyzet.
A vétel - tekintettel arra, hogy a bérlő az ajánlat elutasítása esetén a fennállónál lényegesen kedvezőtlenebb lakásfeltételek közé kerülhet - kényszervétel jellegű, az ajánlat elfogadása, illetve elutasítása - tehát egy ilyen nagy horderejű anyagi következményekkel járó döntés meghozatala - igen rövid (90 napos) határidőhöz kötött.
Az indítványozók közül S. Z. által képviselt álláspont, amely a Ptk. 201. § (2) bekezdésében foglaltakat a kérdéses rendelkezések alkotmányellenességét megalapozó szabálynak tekinti, téves. A Ptk. hivatkozott rendelkezése egy konkrét jogügyletben a szerződő felek egymáshoz való viszonyát rendezi, de nem keletkeztet jogot kívülálló számára. Ezen túlmenően egy konkrét jogügylet jogszerűségének vizsgálata nem tartozik az Alkotmánybíróság hatáskörébe.
T. Gy. és neje indítványozók azt is kérték, hogy az Alkotmánybíróság a Vhr. 8. §-ában szabályozott beszámítási jog alkotmányellenességét vizsgálja meg. Az Alkotmánybíróság úgy ítéli meg, hogy a számítási mód minden esetben azonos elveket érvényesít, így ez jogegyenlőtlenséget nem eredményezhet. A korábbi ráfordítások elszámolásának problémája ettől független, ide nem vonható. A szolgáltatások és ellenszolgáltatások értékének kölcsönös beszámítása szintén megfelel a polgári jog szabályainak.
Budapest, 1991. március 5.
Dr. Vörös Imre s. k.
előadó alkotmánybíró
Dr. Ádám Antal s. k.
alkotmánybíró
Dr. Kilényi Géza s. k.
alkotmánybíró