EH 2002.648 Kizárólag a keretbiztosítéki jelzálogjogként bejegyzett jelzálog teszi lehetővé a tartós jogviszonyból származó követelések ún. kicserélődését a jelzálogjog azonossága mellett [Ptk. 266. § (1) és (3) bek., 267. § (1) bek.]

A II. r. felperes az 1991. július 29-én kötött kölcsönszerződés alapján 8 millió forint rövid lejáratú kölcsönt vett fel a II. r. alperes jogelődjétől (a továbbiakban: II. r. alperes). E szerződést 1991. augusztus 29-én úgy módosították, hogy a II. r. felperes a kölcsön fedezetéül a II. r. alperes részére a D., B. u. 16. szám alatt lévő ingatlanra jelzálogjogot biztosított. A II. r. alperes és a felperesek 1991. szeptember 17-én "jelzálogjog alapító" szerződést kötöttek, amely szerint az említett ingatlanra a II. r. alperes javára 60 millió forint összegre jelzálogjogot alapítottak és kikötötték, hogy az ingatlant csak a II. r. alperes hozzájárulásával lehet elidegeníteni. Az ingatlan 112-112 arányban a felperesek tulajdona. A II. r. alperes 1991. október 21-én kölcsönszerződést kötött az I. r. alperessel (amelynek a felperesek és a III. r. és IV. r. alperesek voltak a tagjai) és a II. r. felperessel, s részükre 22,5 millió forint világbanki kölcsönt folyósított. Ebben a szerződésben is a kölcsön fedezetéül a már említett ingatlanra a II. r. alperes javára jelzálogjogot, elidegenítési és terhelési tilalmat biztosítottak az adósok. A felperesek 1992. április 6-án hozzájárultak, hogy a földhivatal az ingatlanra a II. r. alperes javára 60 millió forint erejéig az elidegenítési és terhelési tilalmat bejegyezze az 1991. szeptember 17-én kelt jelzálogjogot alapító szerződés alapján. A bejegyzés a földhivatal 1992. április 9-én kelt határozatával megtörtént.

A felperesek az I. r. alperesnél levő üzletrészüket a III. r. és IV. r. alpereseknek kívánták eladni, e tárgyban a II. r. alperessel történt tárgyalások alapján a II. r. alperes 1993. június 29-én úgy nyilatkozott, hogy hozzájárul az 1991. október 21-én kelt kölcsönszerződés alapján felvett világbanki hitelnek az I. r. alperes által egy személyben történő átvállalásához. Megfelelő fedezet biztosítása esetén a szerződés módosulhat és ezzel egyidejűleg a perbeli ingatlanról a jelzálogjogot törölteti. Ezt követően - 1993. június 30-án az adásvételi szerződés a felperesek és a III. r., IV. r. alperesek között létrejött. Ebben a III. r., a IV. r. alperesek mint vevők vállalták, hogy a II. r. alperes részére megfelelő fedezetet biztosítanak, amely a perbeli felperesi ingatlan tehermentesítésére szolgál. A II. r. alperes és az I. r. alperes - amelynek a III. r. és IV. r. alperesek maradtak a tagjai - között újabb kölcsönszerződés jött létre 1993. december 2-án, és az I. r. alperes a megfelelő fedezetet biztosította. A II. r. alperes a felperesek fenti ingatlanára 60 millió forint összegre bejegyzett jelzálogjogot a felperesek többszöri kérésére sem töröltette, ezt ahhoz a feltételhez kötötte, hogy a felperesek a 8 millió forint rövid lejáratú hiteltartozásukat egyenlítsék ki.

A felperesek a módosított keresetükben 75 millió forint kártérítés egyetemleges megfizetésére kérték kötelezni az alpereseket. A kártérítésként elmaradt hasznukat jelölték meg, amely amiatt keletkezett, hogy a perbeli 60 millió forint összegű jelzálogjog bejegyzése miatt újabb kölcsönt nem tudtak felvenni.

Az elsőfokú bíróság a II. r. alperessel szemben hozott 25. sorszámú közbenső ítéletében megállapította, hogy a II. r. alperes kártérítési felelőssége fennáll, mert a felperesek tulajdonában lévő perbeli ingatlanra bejegyzett 60 millió forint és járulékai erejéig bejegyzett jelzálogjogot, elidegenítési és terhelési tilalmat 1993. december 2-a után nem töröltette. Döntését azzal indokolta, hogy a perben kihallgatott tanúk vallomása és a II. r. alperesnek az 1993. június 29-én kelt levele bizonyítja: a perbeli bejegyzett jelzálogjog az 1991. október 21-én kötött kölcsönszerződés alapján folyósított világbanki hitel fedezete volt. Az 1991. szeptember 17-én kelt jelzálogszerződés nem volt keretbiztosítéki jelzálogjog szerződés. Ezzel kapcsolatban utalt a Ptk. 267. §-ának (1) bekezdésében foglaltakra, amelyek szerint, ha meghatározott tartós jogviszonyból keletkező követeléseket kívánnak a szerződő felek jelzálogjoggal biztosítani, az ingatlan-nyilvántartásban a jogviszonyt és azt a legmagasabb összeget kell feltüntetni, amelyen belül a jelzálogjog a követeléseket biztosítja. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972. évi 31. törvényerejű rendelet végrehajtása tárgyában kiadott 27/1972. (XII. 31.) MÉM rendelet 20. §-ának (1) bekezdése szerint - amennyiben meghatározott tartós jogviszonyból keletkező követelések biztosítása céljából kérik a jelzálogjog bejegyzését - a jelzálogjogot ún. keretbiztosítéki jelzálogjogként kell bejegyezni. A keretbiztosítéki jelzálogjog nem egy meghatározott követeléshez, hanem ahhoz a jogviszonyhoz kapcsolódik, amelyből különböző követelések eredhetnek. A perbeli - a II. r. alperes javára - bejegyzett jelzálogjog nem felel meg e törvényi rendelkezéseknek. Nem volt tehát törvényes lehetősége a II. r. alperesnek arra, hogy a jelzálogjog törlését arra hivatkozással tagadja meg, miszerint az adósok a rövid lejáratú hiteltartozásukat még nem egyenlítették ki. A II. r. alperes a megfelelő cserefedezetet az I-III. r. és IV. r. alperesektől megkapta, ezért jogsértő módon járt el, amikor a felperesek ingatlanáról a jelzálogjogot nem töröltette.

A 25. sorszámú közbenső ítélet ellen a II. r. alperes fellebbezett, amely annak megváltoztatására és a felperesek keresetének az elutasítására irányult. Arra hivatkozott, hogy a felperesek perbeli jelzálogszerződésben írt jelzálog bejegyzéséhez hozzájáruló nyilatkozatukban nem kötötték ki, hogy ez a jelzálogjog csak a világbanki kölcsöntartozás biztosítéka, s a felperesek 8 millió forint összegű tartozása jelenleg is fennáll. A fellebbezés kiegészítésében az álláspontjuk úgy módosult, hogy a 60 millió forint összegű jelzálog az 1991. július 29-én kötött szerződés alapján folyósított 8 millió forint kölcsön biztosítéka volt. Ezt bizonyítja, hogy 1991. szeptember 17-én még csak ez az egy kölcsönszerződés jött létre, más hiteljogviszony még nem állt fenn. Bizonyítja továbbá, hogy a 8 millió forint tartozás miatt végrehajtási eljárás van folyamatban, s a végrehajtási jog a 60 millió forint összegű jelzálogjoggal azonos ranghelyen van bejegyezve az ingatlan-nyilvántartásba. A végrehajtási jog bejegyzésének a jogalapját a felperesek azért nem támadták, mert előttük is egyértelmű, hogy a 60 millió forintra bejegyzett jelzálogjog a 8 millió forint rövid lejáratú hitel biztosítéka. Ezért a felperesek kártérítési követelésének a jogalapja hiányzik.

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság 25. sorszámú közbenső ítéletét helybenhagyta. Kötelezte a II. r. alperest, hogy fizessen meg 15 nap alatt a felperesnek 7500 Ft másodfokú perköltséget.

A II. r. alperesnek a 25. sorszámú közbenső ítélet elleni fellebbezési érvelését nem fogadta el a másodfokú bíróság. Az 1991. szeptember 17-én és 1992. április 6-án kelt nyilatkozatokból egyértelműen megállapítható, hogy a felek a jelzálogjogot nem meghatározott követeléshez kapcsolták, hanem azt az összeget jelölték meg, amelynek erejéig a felpereseknek tűrniük kellett a jelzálogjogból való kielégítést. A felek között nem jött létre olyan kölcsönszerződés, amelynek tárgya 60 millió forint lett volna. Mindebből az következik, hogy a fenti összeget a felek olyan keretnek szánták, melyből a II. r. alperes a felperesekkel szembeni követeléseit kielégítheti. Ilyen formában azonban a keretbiztosítéki jelzálogjog-szerződés érvényesen nem jön létre. A perbeli időben irányadó szabályozás szerint jelzálogjogot szerződéssel csak egyedileg meghatározott pénzbeni követelés biztosítására [Ptk. 266. § (1) bekezdés] lehetett alapítani, vagy meghatározott tartós jogviszonyból keletkező követeléseket lehetett jelzálogjoggal (keretbiztosítéki jelzálogjog) biztosítani [Ptk. 267. § (1) bekezdés]. A keretbiztosítéki jelzálogjog esetében a jogviszonyt és azt a legmagasabb összeget kellett feltüntetni, amelyen belül a jelzálogjog a követeléseket biztosítja.

Az elsőfokú ítéletben részletesen kifejtett helytálló indokok alapján a másodfokú bíróság elfogadta az elsőfokú bíróságnak azt a jogi álláspontját, hogy az 1991. szeptember 17-én létrejött jelzálogszerződés a törvényben előírt feltételek hiányában [Ptk. 267. § (1) bekezdés] nem tekinthető keretbiztosítéki jelzálogszerződésnek. A keretbiztosítéki jelzálogjog ugyanis - mint arra az elsőfokú bíróság helyesen utalt - nem meghatározott követeléshez, hanem ahhoz a jogviszonyhoz kapcsolódik, amelyből a különböző követelések eredhetnek, és ezt a jogviszonyt az ingatlan-nyilvántartásba is be kell jegyezni.

A rendelkezésre álló bizonyítékok alapján a másodfokú bíróság - az elsőfokú bírósággal egyezően - azt állapította meg, hogy a perbeli jelzálogjog az 1991. október 21-én megkötött világbanki hitelszerződéshez kapcsolódott, a világbanki hitelt biztosította. Ez egyértelműen megállapítható a II. r. alperes 1993. június 29-én kelt leveléből és a kihallgatott tanúk vallomásából. Az említett levélben a II. r. alperes ahhoz járult hozzá, hogy az I. r. alperes átvállalja a világbanki hitelszerződést és biztosítsa hozzá a fedezetet és kijelentette, hogy a szerződésmódosítással együtt a világbanki hitel fedezetéül szolgáló jelzálogjogot törölteti. A II. r. alperes az 1991. október 21-én megkötött szerződés alapján nyújtott világbanki hiteltartozás átvállalásakor a megfelelő cserefedezetet megkapta, ezt a II. r. alperes a felperesekhez írt leveleiben is elismerte és a perben sem vitatta. Ennek ellenére nem töröltette a felperesek ingatlanáról a jelzálogjogot. Ezért alaptalanul sérelmezte a fellebbezésében a kártérítési felelősség jogalapjának a megállapítását.

A jogerős ítélet ellen a II. r. alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet. A II. r. alperes hivatkozott arra, hogy az 1991. szeptember 17-én megkötött zálogszerződés létrejöttének időpontjában felperesek és II. r. alperes között egyéb kölcsön vagy hiteljogviszony még nem állt fenn. A bíróság rendelkezésére álló iratokból megállapítható, hogy határozott követelésre - azaz a már hivatkozott 8 millió forint összegű kölcsönhöz - került alapításra a zálogjog. Nem vitásan a zálogjog ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére olyan időpontban került sor, amikor peres felek között további hiteljogviszony alapján további hitel folyósítására került sor. A felperesek részéről 1992. április 6. napján kelt nyilatkozat is egyértelművé teszi, hogy a zálogjog melyik követeléshez kapcsolódóan került alapításra. A nyilatkozatban felperesek hangsúlyozták, hogy az 1991. szeptember 17-én kelt jelzálogjog alapítói szerződés szerint kérik a bejegyzést 60 millió forint erejéig. Bár a 60 millió forint összegre alapított zálogjog nem tekinthető a Ptk. 267. § (1) bekezdés szerint keretbiztosítéki jelzálogjognak, annak törvényi ismérvei hiányában azonban meghatározott követeléshez kapcsolódik, ez a követelés pedig jelenleg is fennáll. Ezért az eljáró bíróság jogszabályt sértett, amikor nem vizsgálta a Ptk. 234. § (2) bekezdése alapján, figyelemmel a becsatolt iratok (jelzálog szerződés, kölcsönszerződés) tartalma és összefüggése szerint, hogy a perbeli zálogszerződés az 1991. augusztus hónapban kelt szerződésnek megfelelően elsősorban a folyósított 8 millió forint összegű, egyedi pénzkövetelés fedezetét biztosította, tekintettel arra is, hogy a II. r. alperes a per I. r., valamint III. r. és IV. r. alpereseivel szembeni végrehajtási eljárásban jelen perbeli ingatlant mint fedezetet nem érvényesítette. Kérte a perben hozott határozat "megváltoztatását" és új eljárás lefolytatását.

A felperesek ellenkérelmet terjesztettek elő, amelyben hivatkoztak arra, hogy a bíróságok a tényállást a bizonyítékok okszerű értékelésével állapították meg, s minden tekintetben helyes jogi következtetést vontak le, ennek megfelelően a felülvizsgálati kérelem "elutasítása" indokolt. A bíróságok megállapították, hogy a keretbiztosítéki jelzálogjog feltételeinek a 60 millió forint összegű jelzálogjog nem felel meg. Tényként lehet ezért megállapítani, hogy 1993. december 3-án mindenképpen töröltetni kellett volna a jelzálogjogot. Így a közbenső ítélet rendelkezései szerint a II. r. alperes kártérítési felelőssége a törlés elmulasztásával összefüggésben fennáll. Megjegyezték azt, hogy 2000. szeptember hónapban az ingatlan árverezésre került; nem csupán az eredeti jogosultnak, hanem a jogutódnak is minden követelése lényegében megtérült.

A jogerős közbenső ítélet nem jogszabálysértő.

Helytállóan állapították meg az eljárt bíróságok, hogy a felek között nem jött létre keretbiztosítéki jelzálogjog szerződés. A Ptk. 267. §-ának (1) bekezdése szerint, ha meghatározott tartós jogviszonyból keletkező követeléseket kívánnak jelzálogjoggal biztosítani, az ingatlan-nyilvántartásban a jogviszonyt és azt a legmagasabb összeget kell feltüntetni, amelyen belül a jelzálogjog a követeléseket biztosítja. A felülvizsgálati kérelmében a II. r. alperes maga sem vitatta, hogy a hivatkozott szerződésben a keretbiztosítéki jelzálogjognak törvényi ismérvei hiányoznak. Fenntartotta azonban azt az álláspontját, hogy a jelzálogjog meghatározott követeléshez kapcsolódik, ez a követelés pedig 8 millió forint értékben jelenleg is fennáll. Egy meghatározott követelés biztosítására azonban keretbiztosítéki jelzálogjog nem alapítható és nem jegyezhető be. Kizárólag a keretbiztosítéki jelzálogjogként bejegyzett jelzálogjog teszi lehetővé a tartós jogviszonyból származó követelések ún. kicserélődését a jelzálogjog azonossága mellett. Mint azt az elsőfokú bíróság megállapította, nem vitásan a felperesek 1991. július 29-én kötött rövid lejáratú kölcsönszerződését, amely a 8 millió forintra vonatkozott, a felek 1991. augusztus 29-én módosították és a 13.1. pont helyébe azt a megállapodást vették fel, hogy a követelés biztosítására jelzálogjog illeti meg a hitelezőt, az adós B. utcai ingatlanán. A módosítás után azonban a II. r. alperes nem intézkedett a jelzálogjog bejegyeztetéséről. A földhivatal az ingatlanra a II. r. alperes javára 60 millió forint és annak járulékai erejéig jegyezte be a jelzálogjogot, valamint az elidegenítési és terhelési tilalmat. A rendelkezésre álló adatok alapján pedig ez a jelzálogjog az 1991. október 21-én megkötött világbanki hitelszerződés fedezetéül szolgált. Miután pedig a II. r. alperes a világbanki hiteltartozás átvállalásakor a megfelelő cserefedezetet megkapta, a felperesek ingatlanáról töröltetnie kellett volna a jelzálogjogot. Amennyiben alapos lenne a II. r. alperesnek a felülvizsgálati kérelemben foglalt az a hivatkozása, hogy az 1991. augusztus hónapban kelt szerződés szerint folyósított 8 millió forint összegű egyedi pénzkövetelés fedezetét biztosította volna elsősorban a jelzálogjog, az akkor hatályos Ptk. 266. §-ának (3) bekezdése szerinti bejegyzésnek az ingatlan-nyilvántartásban meg kellett volna történnie. Ennek hiányában az erre történő hivatkozás alaptalan.

A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság a Legfelsőbb Bíróság mint másodfokú bíróság közbenső ítéletét a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése szerint hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Gfv. X. 30.883/2001. sz.)