BH+ 2009.10.446 A helyiségbérleti jogviszonyban a Ptk.-nak a dologbérletre vonatkozó szabályait csak annyiban lehet alkalmazni, amennyiben azt a speciális jogszabály nem szabályozza [Ptk. 424. §, 434. §, 1993. évi LXXVIII. tv. 8. §, 9. §, 14. §].

Kapcsolódó határozatok:

Kaposvári Járásbíróság P.22203/2005/51., Kaposvári Törvényszék Pf.20547/2008/8., Kúria Pfv.21381/2008/7. (*BH+ 2009.10.446*), 3170/2020. (V. 21.) AB végzés

***********

A peres felek 2002. október 31. napján bérleti szerződést kötöttek a felperes résztulajdonát képező K., B. u. 8-10. szám alatti ingatlan meghatározott részének az alperes általi használatára. A szerződés 2. pontja tartalmazta, hogy a bérleményt a bérlő kezdeményezésére és az általa meghatározott építészeti szempontok szerint a bérbeadó építi át saját költségén. A bérlemény birtokbaadásának legkésőbbi időpontja 2002. december 1. napja volt, a bérleti díj pedig két összetevőből állt. Havi 650 000 forint + áfa összegből, melyet a bérbeadó az évenkénti inflációs rátával emelhetett, továbbá a bérlő gazdasági tevékenységéből származó nettó árbevétel másfél százalékából (áfával növelten).

A bérleményben az alperes gazdasági tevékenysége 2003. május 10-től kezdődött és 2005 nyaráig tartott. Ekkor az épületben lévő liftet kivonták a forgalomból, és az ÁNTSZ által megállapított hiányosságokra tekintettel az ingatlan az eredeti tevékenység gyakorlására alkalmatlanná vált. Az alperes a tevékenységét beszüntette, az ingatlant 2005 őszére kiürítette, 2005. október 18-án a bérleti szerződést - 2. pontjának súlyos megszegése miatt - felmondta.

A felperes keresete alapján az elsőfokú bíróság 1 750 000 forint valamint ezen összegnek 2005. október 1. napjától a kifizetés napjáig a jegybanki alapkamat kétszeres összegű kamatának, valamint 1 510 000 forint valamint ennek 2005. november 30. napjától a kifizetés napjáig járó törvényes mértékű kamata megfizetésére kötelezte az alperest.

A bíróság ítéletének indokolásában megállapította, hogy a felperes díjkövetelése a 2005. szeptember és október hónapra előterjesztett 700 000 forint + áfa/hónap valamint az alperes által a bérleményben folytatott gazdasági tevékenységből származó nettó árbevétel 1,5% + áfa összeg erejéig alapos. Az alperesnek a hibás teljesítésre alapított bérleti díj leszállításra, a hibás teljesítéssel okozott kár megtérítésére, valamint a szolgáltatás-ellenszolgáltatás feltűnő aránytalanságára vonatkozó beszámítási kifogását elutasította.

Az alperes fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és az 1 750 000 forint összegű marasztalást 1 458 375 forintra szállította le és kimondta, hogy késedelem esetén a késedelmi kamat mértéke a jegybanki alapkamat kétszeres szorzata. Az 1 510 000 forintra vonatkozó rendelkezést helybenhagyta és az alperest mentesítette a késedelmi kamat megfizetése alól. Egyebekben az elsőfokú ítéletet helybenhagyta.

Az alperes fellebbezését részben alaposnak ítélve a fizetendő bérleti díjat 2005. szeptember 1. napjától 2005. október 21. napjáig - a szerződés megszűnéséig - határozta meg. A felperes a 2005. szeptember - október havi díjakra kibocsátott számláinak visszavonását a bíróság jogosulti késedelemnek minősítette. Megállapította, hogy ez a kötelezett egyidejű késedelmét kizárta, ezért mellőzte a kamatfizetésre vonatkozó rendelkezést. Rámutatott arra, hogy szerződésmódosítás hiányában a felperes az elévülési határidőn belül a bérleti díj százalékos összetevőire vonatkozó igényét megalapozottan érvényesíthette. Az alperes beszámítási kifogásának elutasításával egyetértve azt hangsúlyozta, hogy az alperes nem bizonyította, hogy a bérleményben felmerült hibákat a felperessel teljeskörűen, írásban közölte. Kifejtette; a hibák kijavításának elmaradása esetén az alperes jogosult lett volna a hibákat az 1993. évi LXXVIII. törvény - Ltv. - 36. § (1) bekezdése szerint alkalmazandó Ltv. 14. § (2) bekezdése szerint a bérbeadó helyett és költségére kijavíttatni. Megállapította azt is, hogy az alperes a bérleti szerződés megkötésekor és a birtokbalépéskor egyaránt tudta, hogy a helyiségben az élelmiszercsomagolási tevékenység feltételei nem voltak teljes körben biztosítva és a használatbavételi engedély is hiányzott. A hiányosságok ismerete folytán a felperes a szavatossági felelősség alól mentesül és a hibás teljesítéssel okozott kárigény jogalapja is hiányzik.

Megállapította, hogy a díj 2005. évi esedékessége folytán az ekkor hatályos 1992. évi LXXXIV. törvény 16. § (6) bekezdése szerinti adókulcsot kellett alkalmazni.