EH 2005.1368 Az érintett ingatlanra bejegyzett vételi jog jogosultja közvetlen érdekeltség hiányában nem tekinthető ügyfélnek az útépítési engedélyezési eljárásban [1959. évi IV. tv. 375. §; 1957. évi IV. tv. 3. §; 15/2000. (XI. 16.) KöViM rendelet].[1]

A 3913 m2 alapterületű, az Á. utcával 54,10 méter hosszan érintkező beépítetlen ingatlan tulajdonosa H. F. T. alatti lakos. A felperes, mint vevő és H. F., mint eladó a 2003. augusztus 7-én megkötött szerződéssel 2 éves időtartamra, 2005. augusztus 7. napjáig 85 millió Ft vételár mellett a felperes javára vételi jogot alapítottak. A szerződés 5. pontjában rögzítették, hogy amennyiben a vevő vételi jogával él, a vételárat a vételi nyilatkozat kézbesítésétől számított 15 nap alatt köteles megfizetni az eladó részére. A felperes vételi jogát az ingatlan-nyilvántartásban bejegyezték.

Az alperesi beavatkozó építtető, a T. Áruházak Rt. a Megyei Közlekedési Felügyelettől építési engedély megadását kérte a T. Áruház útépítési munkálatai engedélyezése tárgyában. A Megyei Közlekedési Felügyelet a 2004. március 8-án kelt határozatában rendelkezett az áruház építésével összefüggő közlekedési létesítmények - körforgalmú csomópont, áruházi szervizút, parkolók, az Á. utca két ága, autóbusz- öbölpár, kerékpárút és járda - építéséről.

A felügyelet a 2004. május 11-én kelt határozatával a tervezett közlekedési építmények engedélyezési eljárásában a felperes érintettségét nem ismerte el, az ügyféli jogállás megállapítására irányuló kérelmét elutasította. A határozat indokolása szerint, mivel az Á. utca részben határos a perbeli ingatlannal, H. F. eladó ügyfél, ugyanakkor az építési engedélyezési eljárásban a felperes nem tekinthető ügyfélnek. Határozatát az utak építésének, forgalomba helyezésének és megszüntetésének engedélyezéséről szóló 16/2002. (II. 28.) KöViM rendelettel módosított 15/2000. (XI. 16.) KöViM rendelet (a továbbiakban: R.) 2. §-ának (2) és (3) bekezdésére alapította. Kifejtette, hogy az R. 2. § (2) bekezdése a)-c) pontjaiban felsorolta, hogy az útépítési és forgalomba helyezési eljárásokban kit kell érintett ingatlan-tulajdonosnak tekinteni. A (3) bekezdés értelmében még ilyennek minősül az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyonkezelő, haszonélvező és a használati jog jogosultja is. Mivel a felperes, mint az ingatlanra vonatkozó vételi jog jogosultja ebbe a körbe nem tartozik, ügyfélnek nem ismerhető el. A felperes fellebbezése folytán eljárt alperes a 2004. június 24-én kelt határozatával az elsőfokú határozatot helybenhagyta. Megállapította, hogy a felperesnek az ingatlant érintő körforgalom megépítéséhez közvetlen jogi érdekeltsége nem fűződik. Az államigazgatási eljárás általános szabályairól szóló 1957. évi IV. törvény (a továbbiakban: Áe.) 3. §-ának (4) bekezdése, valamint az R. 2. § (2) és (3) bekezdése alapján a vételi joggal rendelkező felperes az útépítési engedélyezési eljárásban nem minősül ügyfélnek.

A felperes keresetében a jogerős határozat hatályon kívül helyezését kérte. Álláspontja szerint a 2005. augusztus 7. napjáig terjedő időszakra kötött vételi jogot alapító szerződés és ennek ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése folytán az ingatlan tulajdonosa mellett jogi érdeke fűződik a szerződés-kötés időpontjában fennálló tényleges állapot változatlanságához.

Az alperes és a beavatkozó a kereset elutasítását kérték.

Az elsőfokú bíróság ítéletével az alperes határozatát az elsőfokú határozatra is kiterjedően hatályon kívül helyezte és az elsőfokú hatóságot új eljárásra kötelezte. Megállapította, hogy az R. 2. § (2) és (3) bekezdése, valamint 16. §-ának (1) bekezdése azt a személyi kört sorolja fel, akik részére az engedély tárgyában hozott határozat kézbesítése az eljáró hatóság számára jogszabály által előírt kötelezettség. A Ptk. 375. §-ának (1) bekezdése szerinti opciós jog helyes értelmezésére és a vételi jogot engedő ingatlan-tulajdonos ügyféli jogállására figyelemmel megállapította, hogy a felperesnek az ingatlan-tulajdonossal kötött szerződés szerinti opciós jogának határidőn belül egyoldalú jognyilatkozattal való érvényesíthetősége folytán nem vitathatóan jogszabályon ala­puló érdeke fűződik az ingatlannak az általa kötött szerződés időpontjában fennálló, a szerződés megkötésében motiváló érdekei, célkitűzései, megvalósíthatósága megőrzéséhez, ezért az Áe. 3. §-ának (4) bekezdése alapján az engedélyezési eljárásban ügyfélnek minősül. Az egységes közlekedési hatósági szervezet feladat- és hatásköréről szóló 231/1997. (XII. 12.) Korm. rendelet 1. §-ának (1) bekezdése megállapította, hogy az alperes határozatát hatósági hatáskörében eljárva hozta meg, így az alperes hatáskörének hiányára alapított kereseti kérelem nem volt megalapozott.

A jogerős ítélet ellen az alperes nyújtott be felülvizsgálati kérelmet, amelyben annak hatályon kívül helyezése mellett a kereset elutasítását kérte. Álláspontja az volt, hogy az elsőfokú bíróság ítélete az Áe. 3. §-ának (4) bekezdésébe ütközően jogszabálysértő volt, mert a perbeli útépítési engedélyezési ügyben a felperes ügyféli minőségét megalapító közvetlen érintettsége, érdekeltsége nem volt megállapítható.

A felperes ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult.

A felülvizsgálati kérelem alapos.

A Ptk. 375. §-ának (1) bekezdésében meghatározott vételi jog (opció) a jogosultnak arra ad jogot és lehetőséget, hogy valamely dolgot egyoldalú nyilatkozatával megvásároljon, azaz nem más, mint a vétel lehetőségének biztosítása. A vételi jog jogosultjától függ ugyanis az, hogy a vételi jogot egyáltalán kívánja-e gyakorolni. A vételi jog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető jog, annak az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (a továbbiakban: Inytv.) 3. §-ának (3) bekezdése alapján az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzése dologi hatályú, mert az Inytv. 5. §-ának (1) bekezdése alapján mindenkivel szemben hatályos, aki a bejegyzést követően a dolgon valamilyen jogot szerez. A vételi jogot alapító szerződés a tulajdonos rendelkezési jogát azonban csupán a szerződésben meghatározott határidőben korlátozza, az elidegenítés körében. Mindebből azonban nem következik, hogy a vételi joggal érintett ingatlannal kapcsolatos, vagy azt érintő közigazgatási eljárásban a vételi jog jogosultja ügyféli jogokkal, ügyfélképességgel rendelkezik.

Az Áe. 3. §-ának (3) bekezdése értelmében államigazgatási ügy minden olyan ügy, amelyben a közigazgatási szerv az ügyfelet érintő jogot vagy kötelezettséget állapít meg, adatot igazol, nyilvántartást vezet, vagy hatósági ellenőrzést végez. Az Áe. 3. §-ának (4) bekezdése értelmében ügyfél az a magánszemély, jogi személy, vagy jogi személyiséggel nem rendelkező más szervezet, amelynek jogát vagy jogos érdekét az ügy érinti. A felperes a perbeli közigazgatási eljárásban csak akkor rendelkezhetett volna ügyféli jogokkal, ha jogát, vagy jogos érdekét az útépítés engedélyezésével kapcsolatos eljárás érintette volna. Érintettsége akkor lett volna megállapítható, ha közvetlen és nyilvánvaló érdekeltsége fűződött volna ahhoz, hogy reá vonatkozóan a közigazgatási szerv jogot vagy kötelezettséget állapítson meg, vagy pedig az eljárásban valamely jogszabályon alapuló és ezáltal védett érdeke közvetlenül sérült. Az R. 2. §-ának (2) és (3) bekezdése alapján a felperes a jövőben esetlegesen megvalósuló adásvételre hivatkozással a vételi jog jogosultjaként ügyféli jogokkal nem rendelkezett, következésképp részére a 16. § (1) bekezdése értelmében a határozatot kézbesíteni nem kellett. A felperes közvetlen jogi érdekeltséggel nem rendelkezett, mert érdekeltsége, amely az ingatlannak a vételi jogot engedélyező szerződés időpontjában fennálló, a szerződés megkötésében motiváló érdekei, célkitűzései megvalósítása érdekében az ingatlan és közvetlen környezete változatlanságához vagy érdekeit nem sértő változtatásához fűződtek (jogerős ítélet 6. oldal 4. bekezdés), a vételi jog gyakorlásától függően közvetett volt.

A kifejtettekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. § (4) bekezdése alapján a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte és a felperes keresetét elutasította.

(Legf. Bír. Kfv. II. 37.128/2005/6. sz.)