BH 2021.12.333 I. Ha a haszonbérlet tárgyát alkotó földek közül azok tulajdonosa csak egyeseknek a tulajdonjogát ruházza át másra, az alanycserével érintett ingatlanok vonatkozásában jogszabály rendelkezése alapján a haszonbérleti szerződésből származó valamennyi jog és kötelezettség átszáll az új tulajdonosra. Ilyen esetben a tulajdonosváltozással nem jön létre új haszonbérleti szerződés, az eredeti kötelem folytonos, csak többalanyúvá válik. Azt kizárólag a Ptké. 53/C. § (2) bekezdése alkalmazása szempontjából, a Ptk. alkalmazhatósága miatt kell új szerződésnek tekinteni.

II. A szolgáltatás oszthatósága vagy oszthatatlansága a többalanyúság jogkövetkezményét határozza meg, ezért valamely szolgáltatás jogi oszthatatlansága sem zárja ki a szerződésből származó valamennyi jog és kötelezettség átszállásának a lehetőségét.

III. A többalanyú, tartalmilag a korábbival egyező haszonbérleti szerződés alapján az egyes haszonbérbeadók külön kezdeményezhetik a rendelkezési joguk alatt álló ingatlan haszonbérleti díjának módosítását [1959. évi IV. tv. (régi Ptk.) 461. §, 432. §, 2013. évi V. tv. (Ptk.) 6:28. §, 6:31. §, 6:356. §, 6:340. §, 6:208. §, 6:210-6:211. §, 2013. évi CLXXVII. tv. (Ptké.) 50. § (1) bek., 53/C. §, 2013. évi CCXII. tv. (Fétv.) 50/A. §, 110/A. §, 2013. évi CXXII. tv. (Földforgalmi tv.) 47. § (5) bek.]

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A felperes mint haszonbérlő 1997. július 17-én mezőgazdasági fölhaszonbérleti szerződést (a továbbiakban: első haszonbérleti szerződés) kötött a magyar állam tulajdonában álló egyes földterületekre, köztük a perbeli földekre. A felperes hozzájárulásával pályázatot hirdettek az első haszonbérleti szerződés tárgyát képező földterületek haszonbérbe adására azzal, hogy pályázni csak a teljes haszonbérleti egységre lehet, az annak megbontásával tett ajánlat érvénytelen. Az első haszonbérleti szerződést 2010. március 16-án közös megegyezéssel megszüntették, majd a pályázat nyerteseként a felperes mint haszonbérlő 2010. március 25-én mezőgazdasági földhaszonbérleti szerződést (a továbbiakban: haszonbérleti szerződés) kötött a magyar állam tulajdonában álló földterületekre, köztük a perbeli földekre, 2030. március 17-ig tartó határozott időre. A haszonbérleti szerződés szerint a haszonbérlet tárgyát az 1. sz. mellékletben megjelölt földterületek alkották. A haszonbérlő a haszonbérleti jog megszerzése érdekében a pályázatában vállalt egyösszegű, egyszeri díjat (a továbbiakban: egyszeri díj) fizet, míg a haszonbérlet gyakorlásáért éves díjat (a továbbiakban: éves díj) köteles fizetni azzal, hogy az éves díj 2014-től kezdődően minden évben a tárgyévet megelőző évre vonatkozó, a KSH által közzétett fogyasztói árindex mértékével emelkedik. A haszonbérleti szerződés szerint az éves díjon felül a haszonbérlőt terheli a haszonbérelt földdel összefüggő valamennyi költség, szabályozták az éves díj módosításának lehetőségét és módját, valamint a haszonbérlő vállalta a haszonbérlet időtartama alatt a mezőgazdasági művelés alól kivett területek rendeltetésüknek megfelelő fenntartását.

[2] 2016. január 6-át követően az alperesek adásvételi szerződésekkel megszerezték a perbeli földek tulajdonjogát, amelyekben rögzítették, hogy azok haszonbérleti joggal terheltek, és a vevő a haszonbérleti jogviszonyban az eladó helyébe lép. Az értékesítést követően a felperes az általa fizetendő haszonbérleti díjat megosztotta akként, hogy a teljes földterületet elosztotta az ahhoz rendelhető összes aranykorona-értékkel, majd az így kapott, aranykoronánként számított haszonbérleti díjat megszorozta az alperesek által megvásárolt föld aranykorona-értékével.

[3] Az alperesek a haszonbérleti díj emelését kezdeményezték (a továbbiakban: kezdeményezés), amelyekhez igazságügyi szakértői véleményeket csatoltak. A felperes a kezdeményezésekkel nem értett egyet.

A kereset és az alperesek védekezése

[4] A felperes elsődlegesen annak megállapítását kérte, hogy a haszonbérleti szerződésben megjelölt 223 db föld mint haszonbérleti egység, illetve dologösszesség jogilag oszthatatlan szolgáltatást képez; az alperesek a haszonbérleti szerződésbe beléptek; az alperesek nem jogosultak a többalanyú, jogilag oszthatatlan szolgáltatásra irányuló haszonbérleti szerződés módosítására akként, hogy a haszonbérleti egységet megbontva, egyes földekre önálló haszonbérleti díjat szabnak; nem jogosultak a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) 50/A. § (1) bekezdése szerinti emelt összegű haszonbérleti díjat meghatározni, kezdeményezni és érvényesíteni.

[5] Másodlagosan a perbeli földek helyben szokásos piaci haszonbérleti díját az általa megjelölt összegben kérte meghatározni.

[6] Elsődleges keresetét arra alapította, hogy a haszonbérleti szerződés a teljes haszonbérleti egységre szól, az jogilag oszthatatlan, a haszonbérbeadói pozícióban történt változás nem érinti a haszonbérleti jogviszony tartalmát. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény hatálybalépésével összefüggő átmeneti és felhatalmazó rendelkezésekről szóló 2013. évi CLXXVII. törvény (a továbbiakban: Ptké.) 53/C. § (1) bekezdése, valamint a Fétv. 110/A. §-a és az 50/A. §-a csak akkor alkalmazható, ha az alapjogviszonyból származó valamennyi jog és kötelezettség egységesen száll át más személyre; az alpereseket azonban a jogok és kötelezettségek csak a dologösszesség egyes elemeire illetik meg és terhelik, így nincs szó közte és az alperesek között létrejött új szerződésről.

[7] Másodlagos keresetét az elsődleges kereset alaptalansága esetén terjesztette elő. E körben arra hivatkozott, hogy a Fétv. 50/A. § (4) bekezdése alapján meghatározott piaci haszonbérleti díj összege körében figyelembe kell venni az általa már megfizetett egyszeri díj arányos összegét, valamint a mezőgazdasági művelés alól kivett területek fenntartásával az adott évben felmerülő költségek arányos részét (a továbbiakban: kivett területek költsége).

[8] Az alperesek a kereset elutasítását és a piaci haszonbérleti díj meghatározását kérték.

[9] Az I-III. rendű alperesek arra hivatkoztak, hogy a haszonbérleti szerződésben szereplő földek nem képeznek jogilag oszthatatlan szolgáltatást. Szerződésátruházás történt, ezért a haszonbérleti szerződés megszűnt, és az az új szerződő felek között jött létre a korábbi tartalommal. Az új tulajdonosok nem alkotnak jogosulti együttességet, az egyes földekre egyedileg határozható meg a haszonbérleti díj. Vitatták a felperes által megjelölt díj mértékét, az egyszeri díj és a kivett területek költségének elszámolhatóságát.

[10] A IV-VII. rendű alperesek indokolása szerint nem állnak fenn a megállapítási keresetnek a polgári perrendtartásról szóló 1952. évi III. törvény (a továbbiakban: régi Pp.) 123. §-ában írt feltételei. Az elsődleges kereset körében arra is hivatkoztak, hogy azzal kapcsolatban valamennyi tulajdonostársnak perben kell állnia. A haszonbérleti szerződés nem hozott létre jogilag oszthatatlan szolgáltatást, így élhetnek a Fétv. 50/A. §-a szerinti lehetőséggel.