BH 2014.11.338 A felperes egyidejűleg, együttesen terjesztheti elő azon kereseti kérelmeit, amelyek szerint az alperesek közötti csereszerződés színlelt, mert az elővásárlási jogának a kijátszására irányult, a leplezett adásvételi szerződés pedig az elővásárlási joga gyakorlása folytán vele szemben hatálytalan. Az érvénytelenség jogerős megállapítása nem előfeltétele az elővásárlási jog gyakorlásának, hanem az a lehetőség a csereszerződésről való tudomásszerzéssel már megnyílik, így erre figyelemmel kell azt megítélni, hogy a felperes nem elkésetten gyakorolta-e az elővásárlási jogát [1959. évi IV. tv. (Ptk.) 207. § (6) bek., 234. § (1) bek., 373. §, 2000. évi CXII. tv. 6. §, 2/2009.(VI. 24.) PK vélemény 7. pont].

Pertörténet:

Kúria P.22157/2010., Kaposvári Törvényszék P.22157/2010/98., Pécsi Ítélőtábla Pf.20835/2012/6., Kúria Pfv.21412/2013/10. (*BH 2014.11.338*)

***********

[1] N. E. 2006. augusztus 2-án eladta 5 000 000 forintért az I. r. alperesnek a 839 hrsz. alatti ingatlanát. 2006. augusztus 8. napján az I. és II. r. alperesek - N. E. a II. r. alperes többségi tulajdonosa - csereszerződést kötöttek, amely alapján a II. r. alperes tulajdonába a került az ingatlan, míg az I. r. alperes megszerezte a 952 hrsz. alatti ingatlan 240/21716 részét. Az elcse­rélt ingatlanok forgalmi értékét a felek egyaránt 5 000 000 forint és áfa összegben jelölték meg.

[2] A 952 hrsz. alatti "parti sáv" megnevezésű ingatlan zöldterületnek minősülő, Balaton-parti terület, amit az itt található üdülőpark tulajdonosai is használtak a Balatonhoz történő lejutás céljából.

[3] Az I. r. alperes a tulajdoni hányad megszerzését követően a 952 hrsz. alatti ingatlan 929 hrsz.-ú út felőli határán kerítést létesített, amellyel elzárta a környékbelieket, illetve az üdülőparki tulajdonosokat a Balaton ebből az irányból való megközelítésének a lehetőségétől.

[4] A felperes 2010. június 25-én terjesztette elő keresetét, amelyben kérte a csereszerződés színleltségének és semmis voltának a megállapítását. Előadta, hogy a 952. hrsz. alatti ingatlan tekintetében elővásárlási jog illeti meg, amellyel álláspontja szerint 3 166 000 forint vételáron élhet. 2011. december 12-én előadott keresetmódosításában kérte az I. és II. r. alperesek közötti, az elővásárlási joga megkerülésére kötött szerződés vele szembeni hatálytalanságának a megállapítását és azt, hogy a bíróság az adásvételi szerződést - 5 000 000 forint, áfa nélküli vételáron - közte és az eladó között hozza létre.

[5] Módosított keresetében a felperes végül elsődlegesen kérte a csereszerződés semmisségének a megállapítását, mert annak megkötése jogszabály tiltó rendelkezésébe ütközött, az átruházási szándék alapján pedig a II. r. alperes tulajdoni illetőségének a megszerzésére a felperes volt jogosult. Másodlagosan kérte a csereszerződés vele szembeni hatálytalanságának a megállapítását azzal, hogy az a felperes elővásárlási jogának a kijátszását és a területen átjárásra jogosultnak jogai gyakorlásának a meghiúsítását célozta. Kérte ezért annak a megállapítását, hogy 5 000 000 forint, áfa nélküli vételáron adásvételi szerződés jött létre közte és az eladó között és kérte tulajdonjoga bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba.

[6] Az I-II. r. alperesek a kereset elutasítását kérték.

[7] Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.

[8] Az ítélet indokolása szerint a perrel érintett ingatlan jogszabály - a Helyi Építési Szabályzat - szerint zöldterület besorolású. A szerződés megkötésekor hatályban volt, a Balaton Kiemelt Üdülőkörzet Területrendezési Tervének elfogadásáról és a Balatoni Területrendezési Szabályzat megállapításáról szóló 2000. évi CXII. törvény (a továbbiakban: Balaton tv.) 6. § d) pontja szerint az ilyen jellegű ingatlanon magánszemély nem szerezhet tulajdonjogot. Ez a rendelkezés 2008. december 1-jétől kezdődőn úgy került módosításra, hogy az ilyen terület tulajdonjogát csak az állam vagy helyi önkormányzat szerezheti meg.

[9] Mindezek alapján az elsőfokú bíróság azt a következtetést vonta le, hogy a nem magánszemély, hanem jogi személyiségű I. r. alperes tulajdonszerzése a csereszerződés megkötésekor nem volt kizárt, mert a nem egyértelmű jogszabály nem értékelhető a fél terhére. A szerződés ennek megfelelően nem ütközött jogszabályba.

[10] A felperesnek az a hivatkozása, amely szerint a szerződő felek szándéka más személyek vízpartra történő lejárásának a megszüntetésére, jogaik kijátszására irányult, nem valószínűsítette azt a jogi érdeket, amely a szerződés jóerkölcsbe ütközés miatti semmissége megállapítása iránti kereset előterjesztéséhez szükséges.

[11] A felperest a Balaton tv. 20. § (4) bekezdése alapján a perrel érintett ingatlan tulajdoni hányadára elővásárlási jog illette meg.

[12] A rendelkezésre álló bizonyítékok alapján az első­fokú bíróság megállapította, hogy az I-II. r. alperesek szerződése adásvételt leplezett abból célból, hogy a felperest megillető dologi hatályú elővásárlási jog gyakorlását meghiúsítsák.

[13] Ahhoz, hogy az adásvételi szerződés a felperes és a II. r. alperes között létrejöjjön, a felperesnek elfogadó nyilatkozatot kellett volna tennie. Erre a felperes tudomásszerzésétől számított annyi időn belül volt lehetősége, amennyi akkor állt volna a rendelkezésére, ha az ajánlatot vele szabályszerűen közlik [Ptk. 4. § (1) és (4) bekezdés, 2/2009.(VI. 24.) PK vélemény 7. pont]. A felperes azonban a szerződés megkötése után csak több mint három év elteltével terjesztette elő a keresetét, holott ezt megelőzően már folyamatosan tárgyalt az ügyben a I-II. r. alperesekkel. Keresetében - annak ellenére, hogy ekkor már a csereszerződés is a rendelkezésére állt - elfogadó nyilatkozatot még mindig nem tett, a jogszabályoknak is megfelelő ilyen tartalmú nyilatkozatot és keresetet csak 2011. december 22-én adta elő, amely így elkésett.

[14] Utalt az elsőfokú bíróság arra is, hogy a felperes a per első szakaszában, majd a kereset pontosítását követően ismételten a szerződésben foglaltakhoz képest alacsonyabb összegben kérte meghatározni a vételárat, amely szintén nem az ajánlat elfogadását jelentette. Az elsőfokú bíróság mindezekre tekintettel a keresetet teljes terjedelmében elutasította.

[15] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.

[16] A jogerős ítélet indokolásában a másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének indokolását azzal egészítette ki, hogy a következetes bírói gyakorlat szerint az, ha az elővásárlásra jogosult részére a vételi ajánlat közlése nem történt meg szabályszerűen, de arról a jogosult tudomást szerzett, nem akadályozza annak a megállapíthatóságát, hogy a fél nem élt az elővásárlási jogával. [2/2009. (VI. 24.) PK vélemény, Ptk. 4. §-ának (1) és (4) bekezdése, EBH 2006.1408., BH 2005.320.] A felperes a keresetindítást követően a csereszerződést is megismerhette, mert azt a bíróság a kérelmére beszerezte, majd annak a tartalmi elemeiről az ügyben meghozott áttételt elrendelő végzésben is tájékoztatta. A felperes azonban a kereseté­ben nem a szerződés szerinti, hanem 3 166 000 forint vételáron akarta megszerezni az ingatlanrész tulajdonjogát, az első joghatályos elfogadó nyilatkozatát pedig csak a 2011. június 30-án megtartott tárgyaláson adta elő. A szerződés pontos tartalmának a megismerése és az elfogadó nyilatkozat megtétele között eltelt tíz hónap azonban olyan hosszú idő, hogy a felperes ezáltal elkésett a joga gyakorlásával.