EH 2006.1408 Ha az elővásárlási jog jogosultja részére a vételi ajánlat közlése nem szabályszerűen történt, hanem arról más módon szerzett tudomást, ez a körülmény nem akadályozza annak megállapítását, hogy a jogosult nem élt az elővásárlási jogával [Ptk. 4. §, 373. §].
A perbeli ingatlannak az I. r. felperes 560/2330-ad, a II. r. felperes 305/2330-ad, az I. r. alperes 306/2330-ad, a II-III. r. alperesek pedig 560/2330-ad, illetve 599/2330-ad arányban a tulajdonosai.
Az I. r. alperes az 1999. július 5-én létrejött adásvételi szerződéssel a 306/2330-ad tulajdoni illetőségét a IV. r. alperesnek adta el 1 000 000 forint vételárért. A szerződés aláírásával az I. r. alperes elismerte a vételár teljes kiegyenlítését és hozzájárult a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez.
A szerződés 8. pontjában a felek rögzítették, hogy a vevő az eladó által biztosított adatok alapján maga jár el a tulajdonostársak elővásárlási jogával kapcsolatos értesítések ügyében.
A szerződés ezen rendelkezése alapján a IV. r. alperes jogi képviselője, dr. B. L. a felpereseket, valamint a II-III. r. alpereseket az 1999. július 6-án kelt levelében értesítette arról, hogy a IV. r. alperes megvásárolta az I. r. alperes tulajdoni illetőségét. Közölte azt is, hogy a vételár kifizetésre került. Kérte a tulajdonostársakat, öt napon belül nyilatkozzanak, hogy élni kívánnak-e elővásárlási jogukkal. Ez esetben a vételárat a IV. r. alperes kezeihez kell teljesíteni a megfelelő iratok aláírásával egyidejűleg. Közölte azt is: amennyiben az öt napos határidőn belül nem nyilatkoznak, úgy kell tekinteni, hogy elővásárlási jogukkal nem kívánnak élni.
Az I. r. felperes részére megküldött levél az ingatlan-nyilvántartás adatai szerinti lakhelyéről nem kereste jelzéssel érkezett vissza, mert az I. r. felperes onnan már az 1990-es évek elején elköltözött és az ingatlan-nyilvántartás nem a tényleges lakcímét tüntette fel.
A II. r. felperes a IV. r. alperes jogi képviselője levelére 1999. július 13-án reagált. Ebben közölte, hogy élni kíván az őt megillető elővásárlási joggal, kérte azonban a teljes szerződés megküldését. Közölte azt is, hogy mivel az 1 000 000 forint vételár jelentős összeg, a szerződés átvételétől számított harminc napon belül teszi meg a szükséges intézkedéseket. Közölte továbbá azt is; nyitott abban a kérdésben, hogy a IV. r. alperes ugyanilyen vételáron, készpénzfizetéssel megvásárolja az ő tulajdoni illetőségét is.
A IV. r. alperes jogi képviselője ezt a választ nem tartotta alkalmasnak a II. r. felperes elővásárlási jogának érvényesítéséhez.
Ezt követően a felperesek 1999. augusztus 9-én előterjesztett keresetükkel a szerződés velük szembeni hatálytalanságának a megállapítását kérték. Keresetlevelük hiányosságait azonban nem pótolták, a bíróság azt idézés kibocsátása nélkül 1999. október 8. napján elutasította.
Időközben a IV. r. alperes a II. r. felperessel szemben szintén pert indított elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatának ítélettel történő pótlása érdekében. A per során a jelen per II. r. felperese a kereset elutasítását kérte. A IV. r. alperes keresetét elutasító jogerős ítélet 2000. június 28. napján kelt.
A felperesek az 1 000 000 forint vételárat 2000. július 21-jén ügyvédi letétbe helyezték, majd a 2000. augusztus 8. napján előterjesztett keresetükkel annak megállapítását kérték, hogy az I. és IV. r. alperesek között létrejött adásvételi szerződés velük szemben hatálytalan.
Az I. és IV. r. alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Álláspontjuk szerint a felperesekkel megfelelő módon közölték a szerződés létrejöttét. A szerződéskötésről az I. r. felperes is tudott, mert az ott tartózkodó szülei tanúi voltak az ingatlanilletőség birtokba adásának. A II. r. felperes azon nyilatkozata, mely szerint harminc napon belül megteszi a szükséges intézkedéseket, nem minősül a vételi ajánlat elfogadásának különösen azért, mert saját illetőségét is eladásra ajánlotta fel. A II. r. felperes a vételár összegével nem rendelkezett. A felperesek késlekedtek igényük érvényesítésével is.
Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy az I. és IV. r. alperesek által kötött adásvételi szerződés a felperesekkel szemben hatálytalan és az az I. r. alperes és a felperesek között jött létre. Rendelkezett a felperesek által bírói letétbe helyezett 1 000 000 forint kiutalásáról az I. r. alperes részére és elrendelte a felperesek tulajdonjogának bejegyzését az ingatlan-nyilvántartásba.
Az I. és IV. r. alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét azzal a pontosítással hagyta helyben, hogy az I-II. r. felperesek az ingatlan 153/2330-ad - 153/2330-ad tulajdoni hányadát szerezték meg.
Indokolása szerint az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozata nem hozhatja létre az adásvételi szerződést, ha nem az eladó tulajdonos közli a kapott ajánlatot. Jelen esetben dr. B. L. nem volt az I. r. alperes képviselőjének tekinthető. A közlés a felperesekkel szemben azért is hatálytalan, mert az nem teljes terjedelmében és nem a szerződéskötést megelőzően történt. Az I. r. felperessel az ajánlatot nem közölték, mert a nem kereste jelzés nem tekinthető szabályos közlésnek. Annak nincs jelentősége, hogy a felperesek mikor fordultak igényükkel a bírósághoz. A lényeg az, hogy a vételár letétbe helyezése megtörtént és a felperesek a perben elfogadó nyilatkozatot tettek.
A jogerős ítélet ellen - annak megváltoztatása és a kereset elutasítása érdekében - az I. és IV. r. alperesek terjesztettek elő felülvizsgálati kérelmet. Ebben kifejtették, hogy nincs olyan rendelkezés, mely szerint a szerződésben a felek részéről megbízott ügyvéd által a szerződés megküldése ne lenne joghatályos. Az általános gyakorlat szerint ugyanis a már megkötött szerződés lényeges elemeit közlik az elővásárlásra jogosulttal. A PK 9. sz. állásfoglalás is csak a szerződés lényeges tartalmának közlését követeli meg, ez pedig a perben megtörtént. A IV. r. alperes által történt közlés is hatályos, mert az ajánlattevő érvényes meghatalmazás alapján az eladó képviselőjeként járt el. Az adásvételi szerződés 8. pontja pedig tartalmában meghatalmazásnak tekinthető.
Kifejtették, hogy a II. r. felperes nem tett a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot, harminc napon belül helyezte ugyanis kilátásba a szükséges intézkedések megtételét, de saját tulajdoni illetőségét is felajánlotta a IV. r. alperesnek. A vételárat azonban sem harminc, sem hatvan nap elteltével nem fizette meg.
Álláspontjuk szerint az I. r. felperest a tőlük elvárható módon próbálták értesíteni, egyébként az eladásról az I. r. felperes személyes előadása szerint már 1999 júliusában tudomást szerzett. Utaltak arra, hogy a felperesek nem haladéktalanul éltek jogaikkal és szükséges lett volna a késedelem okainak és az eltelt idő alatt tanúsított magatartásnak a vizsgálata is. Álláspontjuk szerint az indokolatlan késedelem az elővásárlási jogról ráutaló magatartással történt lemondásnak is tekinthető. A felperesek az adásvételről 1999. július elején tudomást szereztek, a két hónappal később benyújtott, majd hatálytalanná vált perindítást megelőzően sem tettek semmilyen intézkedést, végignézték a IV. r. alperes birtokba lépését és az értéknövelő beruházások elvégzését. Tévedett a bíróság, amikor nem vizsgálta a felperesek elfogadó nyilatkozatának a komolyságát.
A felperesek ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában való fenntartására irányult.
A felülvizsgálati kérelem alapos.
Jogerős ítéletében a bíróság a felperesek keresetének elbírálása szempontjából irányadó tényállást helyesen állapította meg, abból azonban téves jogi következtetéseket vont le.
Helytelen a jogerős ítéletnek az a megállapítása, hogy a vételi ajánlat közlése a felperesekkel szemben hatálytalan volt.
Az adásvételi szerződés 8. pontjában az I. és a IV. r. alperesek úgy állapodtak meg, hogy a vevő fog eljárni az elővásárlási joggal kapcsolatos értesítések ügyében. Az adásvételi szerződésnek ez a rendelkezése a IV. r. alperes jogi képviselője javára képviseleti jogot keletkeztetett [Ptk. 219. § (1) bekezdés, 222. § és 1998. évi XI. törvény 22. és 23. §-ok].
Téves az a megállapítás is, hogy a vételi ajánlat közlése nem teljes terjedelmében történt meg. Az 1999. július 6. napján kelt levél az adásvételi szerződés valamennyi lényeges elemét - az eladó és a vevő személyét, az ingatlan megnevezését és a vételárat - tartalmazta.
Téves az a megállapítás is, hogy az ajánlat közlése azért nem hatályos, mert arra a szerződés megkötését követően került sor. Az elővásárlásra jogosulttal ugyanis csak az eladó által elfogadott vételi ajánlatot kell közölni, a vételi ajánlat elfogadásával pedig a szerződés létrejön [Ptk. 213. § (1) bekezdés]. Ezt az elvet követi az az általánosan elfogadott gyakorlat is, mely szerint a már megkötött szerződés tartalmát közlik az elővásárlásra jogosulttal azzal, hogy annak hatálya az elővásárlási jog gyakorlásától függően áll be (BH 1999/63.).
A fentiekben foglaltak alapján megállapítható, hogy a vételi ajánlat közlése az elővásárlásra jogosult felperesekkel megfelelő módon megtörtént.
A II. r. felperes az elővásárlási jog gyakorlására történő felhívást nem vitásan megkapta. A II. r. felperes azonban a körülmények által indokolt határidőben (PK 9. X. pont) nem tett olyan, a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot, mely az adásvételi szerződés létrehozására alkalmas lett volna. Az 1999. július 13-án kelt levelében a II. r. felperes ugyan közölte, hogy élni kíván az őt megillető elővásárlási joggal, azonban a szerződés megküldésétől számított harminc napon belül kívánta a szükséges intézkedéseket megtenni. Ebből, valamint a felperesnek abból a személyes előadásából, hogy a vételárral nem rendelkezett (17. sorszámú jkv.) azt a következtetést lehet levonni, hogy a II. r. felperes nem volt teljesítőképes.
A II. r. felperes elfogadó nyilatkozatának a komolyságát pedig megkérdőjelezi az a körülmény, hogy saját tulajdoni illetőségének megvásárlását felajánlotta a IV. r. alperesnek.
Az előzőekben foglaltak alapján megállapítható, hogy a II. r. felperes nem tett olyan elfogadó nyilatkozatot, mely alkalmas lett volna arra, hogy közte és az I. r. alperes között az adásvételi szerződést létrehozza.
A jogerős ítélet azt helyesen állapította meg, hogy a vételi ajánlat közlése az I. r. felperessel nem történt meg. Az I. r. felperes azonban az adásvételi szerződésről előadása szerint 1999 nyarán értesült (17. sorszámú jkv.). Arról 1999. augusztus 9-én nyilvánvalóan tudott, mert a II. r. felperessel együtt pert indítottak a szerződés hatálytalanságának a megállapítása érdekében.
Az elővásárlási jog a tulajdonost megillető rendelkezési jog korlátozása, mely feljogosítja az elővásárlásra jogosultat arra, hogy egyoldalú nyilatkozattal a vevő helyett maga léphet be az adásvételi szerződésbe. A tulajdonjogból fakadó egyik részjogosítvány, a rendelkezési jog korlátozása és a jogbiztonság követelménye miatt az elővásárlásra jogosultnak e joga gyakorlása során jóhiszeműen és tisztességesen kell eljárnia, oly módon, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható [Ptk. 4. § (1) és (4) bekezdés].
Az elővásárlásra jogosult akkor jár el ezeknek az elveknek megfelelően, ha akkor kéri a sérelmére elkövetett jogsértés orvoslását, amikor arról tudomást szerez és egyben azonnal kifejezésre juttatja vételi szándékát.
Az I. r. felperes a vele szemben elkövetett jogsértés - a vételi ajánlat közlésének hiánya - tudomásra jutását követően a jogsértés orvoslását nem kérte és vételi szándékát sem juttatta kifejezésre. Jelen pert csak egy év elteltével indította meg. Ezekből a körülményekből pedig azt a következtetést lehet levonni, hogy az I. r. felperes nem kívánt élni elővásárlási jogával. Elfogadó nyilatkozatát késedelmesen tette meg, ezért az indokolatlan időmúlás az I. r. felperes elővásárlási jogát elenyésztette. A vételi ajánlat közlésének hiányában is megállapítható, hogy az I. r. felperes elővásárlási jogának gyakorlásáról ráutaló magatartással lemondott.
Megjegyzi a Legfelsőbb Bíróság, hogy a felperesek által 1999 augusztusában indított pernek jogi jelentősége nincs, mert keresetlevelük idézés kibocsátása nélkül elutasításra került. A felperesek azonban még ennek időpontjától számítva is jelentős és indokolatlan késedelemmel fordultak ismét a bírósághoz.
Mindezek alapján megállapítható, hogy az I. r. felperes a vételi ajánlat közlésének hiányában is hallgatólagosan lemondott ezen joga gyakorlásáról, igényét késve érvényesítette. A II. r. felperes pedig nem tett vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatot, ezért keresetük alaptalan volt. Ennek megfelelően a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. §-ának (4) bekezdésében foglaltak alapján megállapította, hogy az I. és IV. r. alperesek alappal hivatkoztak a Pp. 270. §-ának (2) bekezdése szerinti felülvizsgálati okra, mely szerint a jogerős ítélet az ügy érdemi elbírálására kihatóan jogszabálysértő. Ezért a Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezte, az elsőfokú bíróság ítéletét a Pp. 253. §-ának (2) bekezdésében foglaltak alapján megváltoztatta és a keresetet elutasította.