BH 2022.8.207 I. A dologösszesség fennállása, illetve annak hiánya hivatalból nem észlelhető.

II. Nem szünteti meg az elővásárlásra jogosult elővásárlási jogát és annak gyakorolhatóságát az, ha az eladó mentesül a vételi ajánlat közlésének kötelezettsége alól [2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:222. §, 6:223. §; 2016. évi CXXX. törvény (Pp.) 2. § (2) bek., 342. § (1) bek., 370. § (1) bek., 413. § (1) bek.; Magyarország Alaptörvénye 28. cikk].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Az I. rendű alperes mint eladó és a II. rendű alperes mint vevő 2019. január 22-én adásvételi szerződést kötöttek az I. rendű alperes tulajdonát képező társasházi teremgarázs albetét 48300/7000000 tulajdoni hányada, és két, önálló társasházi albetétként nyilvántartott tároló ingatlan vonatkozásában. A szerződésben a teremgarázs tulajdoni hányad vételárát 2 800 000 forintban, a tárolók vételárát 600 000-600 000 forintban határozták meg.

[2] A teremgarázs-albetét 158 tulajdonos osztatlan közös tulajdonában állt.

[3] Az adásvétel tárgyait magában foglaló társasház Szervezeti és Működési Szabályzata mellékletét képező Garázsszabályzat 3. pontja értelmében a tulajdonostárs tulajdoni hányadára a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. A 3.2. pont szerint a tulajdonostársak kötelesek írásban bejelenteni a közös képviselőnek eladási szándékukat, és a kapott vételi ajánlatot (előszerződést, adásvételi szerződést) a garázsbejárat hirdetőtáblájára, valamint az A-D jelű épületek földszinti hirdetőtáblájára jól láthatóan kifüggeszteni.

[4] Az I. rendű alperes a II. rendű alperestől kapott vételi ajánlatot a tulajdonostársakkal nem közölte sem írásban postai úton, sem a Garázsszabályzatban előírt módon.

[5] Az adásvételi szerződés alapján a tulajdonosváltozást, így a II. rendű alperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték. Az alperesek az adásvételi szerződést 2019. július 26-án felbontották, amit a földhivatal felé 2019. augusztus 22-én jelentettek be.

[6] A felperes az adásvételi szerződés megkötéséről 2019. július 25-én az ingatlan-nyilvántartásból szerzett tudomást.

A kereseti kérelem és az alperesek védekezése

[7] A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az alperesek között 2019. január 22-én létrejött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan és a szerződés - azonos tartalommal - az I. rendű alperes eladó és a felperes vevő között jött létre. Kérte továbbá az illetékes földhivatal megkeresését az adásvétel tárgyát képező ingatlanok vonatkozásában a II. rendű alperes tulajdonjoga törlése és a felperes tulajdonjoga adásvétel címén történő bejegyzése iránt, a vételár megfizetésének igazolását követően.

[8] Az alperesek ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Keresetüket arra alapították, hogy az I. rendű alperes nem volt köteles a II. rendű alperestől kapott vételi ajánlatot a tulajdontársakkal közölni, mivel ezen kötelezettség alól az I. rendű alperes a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:222. § (1) bekezdése alapján mentesül. A tulajdonostársak nagy száma miatt, illetve azon okból, hogy a tulajdontársak egy része külföldön él, rendkívül aránytalan - postázási és fordítási - költséggel, nagy adminisztratív teherrel, illetve nagyon hosszú kézbesítési idővel járt volna a vételi ajánlat közlése a tulajdonostársakkal. Előadták továbbá, hogy az adásvételi szerződés felbontásra került.

[9] Az alperesek egyben feltűnő értékaránytalanság címén megtámadási kifogással is éltek az általuk kötött adásvételi szerződéssel szemben abban az esetben, ha a bíróság az elővásárlási jog sérelme alapján a felperes és az I. rendű alperes között a szerződést létrehozza.

Az első- és a másodfokú ítélet

[10] Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy az I. rendű alperes mint eladó és II. rendű alperes mint vevő által 2019. január 22-én kötött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan és a szerződés az I. rendű alperes eladó és felperes vevő között jött létre. Kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I. rendű alperesnek 4 000 000 forint vételárat. Megkereste a földhivatalt - a vételár megfizetésének igazolását követően - a II. rendű alperes tulajdonjoga törlése, a felperes tulajdonjoga adásvétel jogcímén történő bejegyzése iránt.

[11] Döntését arra alapította, hogy a Ptk. alapvetően diszpozitív szabályai lehetővé tették, hogy a tulajdonostársak a Garázsszabályzatban többletkötelezettséget vállaljanak. E kötelezettség teljesítése alól az I. rendű alperest a Ptk. 6:222. § (1) bekezdése nem mentesítette, mivel az a száz feletti tulajdonostárs egyenkénti értesítésével szemben aránytalan adminisztratív terhet nem jelentett. Közömbös volt, hogy az I. rendű alperes a saját tulajdoni hányada megszerzésekor a Garázsszabályzatot nem ismerte, mert a tulajdonszerzéssel kötelezettséget vállalt a társasház által alkotott szabályok és határozatok elfogadására.

[12] Kifejtette, hogy a per tárgyát nem képezte alperesek közötti szerződés feltűnő értékaránytalanság miatti esetleges érvénytelensége, így e kérdésben a bíróságnak nem kellett állást foglalnia, az igény külön perben érvényesíthető. A felbontás hatálytalan a felperessel szemben.

[13] Az alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a keresetet elutasította.

[14] Ítélete indokolásában kifejtette, hogy az adásvételi szerződéssel teremgarázshely és tárolók kerültek átruházásra, amelyek nem alkotnak dologösszességet, így a tárolók kapcsán az elővásárlási jog nem állt fenn, a keresetet e vonatkozásban erre tekintettel utasította el.

[15] A közös tulajdonban álló, így a Ptk. 5:81. § (1) bekezdése szerinti elővásárlási joggal érintett teremgarázs tulajdoni hányad tekintetében arra az álláspontra helyezkedett, hogy a Garázsszabályzatot jogszabály - az alapító okirattól eltérően - nem minősíti szerződéssé, a Garázsszabályzat ekként nem minősül szerződésnek, így nem keletkeztet jogokat és kötelezettségeket sem a felperes és az I. rendű alperes, sem bármely tulajdonostársak között. Szerződés hiányában nincs eltérés a 6:222. § (1) bekezdésében szabályozott jogoktól és kötelezettségektől. A másodfokú bíróság erre tekintettel vizsgálta, hogy a Ptk. 6:222. § (1) bekezdésében foglaltak alapján fennáll-e a felperes elővásárlási jogának a sérelme, a Ptk. 6:223. § (1) bekezdése alapján az alperesek által kötött szerződés vele szembeni hatálytalansága.

[16] A másodfokú bíróság a rendelkezésre álló bizonyítékok alapján megállapította, hogy az I. rendű alperest a II. rendű alperestől kapott ajánlat a tulajdonostársakkal - így a felperessel - való közlésének kötelezettsége nem terhelte. Ez a megállapítása azon alapult, hogy az elővásárlási joggal érintett teremgarázs tulajdonosainak száma 158 fő, a tulajdonosok egy része külföldi. Az ajánlat írásban, tértivevényes postai küldeményként való közlése így olyan adminisztratív igénnyel, költséggel, befektetett időráfordítással járna, amely nem áll arányban a mindössze 48300/7000000 tulajdoni hányadra vonatkozó joggal, annak értékével, a bármely vevőtől kapott ellenszolgáltatással. Hangsúlyozta, hogy konkrétan a felperes vonatkozásában az ajánlat közlése nehézséggel nem járt volna, ha az elővásárlásra jogosultak csoportjának jelentős mérete minősül olyan körülménynek, amelynek fennállta esetén közlési kötelezettség a tulajdonost nem terheli.