ÍH 2013.67 ÁTALÁNYÁRAS ÉPÍTÉSI SZERZŐDÉS ESETÉN BEFEJEZETLEN ÉPÍTMÉNY ELLENSZOLGÁLTATÁSA - "JÓTELJESÍTÉSI GARANCIA" JOGI JELLEGE - MEGRENDELŐ ÁLTALÁNOS ELÁLLÁSI JOGA ÉS A MEGHIÚSULÁSI KÖTBÉR VISZONYA - KÉSEDELEM FELRÓHATÓSÁGA ALÓLI KIMENTÉS

I. Átalányáras építési szerződés esetén a befejezetlen építményért járó ellenszolgáltatást a szerződésben elvállalt teljes műszaki tartalom és a ténylegesen elért műszaki készültség egymáshoz viszonyított arányának meghatározásával, és ennek a szerződésben kikötött átalánydíjra való vetítésével kell kiszámítani; azaz nincs helye az elvégzett, illetve elmaradt munkanemek tételes felmérésének.

II. A vállalkozó által nyújtott, a vállalkozói díjból visszatartott ún. "jóteljesítési garancia" tartalmában óvadék: a felek megállapodása folytán a megrendelő a visszatartott pénzösszegből közvetlenül kielégítést kereshet, ha a vállalkozó nem vagy nem szerződésszerűen teljesít.

III. Amennyiben a vállalkozási szerződés a megrendelő általános elállási joga folytán szűnik meg, a megrendelő meghiúsulási kötbérkövetelésének nincs jogalapja.

A késedelem felróhatósága alóli kimentés körében a kivitelező alappal hivatkozhat arra, hogy az általa vállalt munkákat szükségképpen megelőző, más vállalkozók által végzett munkanemek nem fejeződtek be határidőre, hanem folyamatosan csúsztak, ami akadályát jelentette a vállalt munka végzésének [Ptk. 402. § (1) bek., 271. §, 246. §, 395. § (1) bek.].

A peres felek között 2008. február 4-én Sz.-en a T. Palota 275 lakásos - üzleteket is magában foglaló - épületegyüttesének gépészeti kivitelezési munkálataira alvállalkozási szerződés jött létre. A szerződés alapján a felperes vállalta a víz-, csatorna-, gáz-, csapadékvíz, központi fűtésszerelési, valamint a szellőzési és tűzivízvezeték kivitelezési munkálatok elvégzését a gépészeti kivitelezési tervek, illetve a beszállítók, gyártók ajánlása alapján. A kivitelezést szerelvényekkel együtt vállalta, a szellőzés körében feladata volt a szükséges idomok beépítésén túl a tűzvédelmi csappantyúk beépítése is. A szerződés nem tartalmazta a lakásokba beépítendő ventillátorok anyag- és díjköltségét, továbbá az üzlethelyiségek belső épületgépészeti munkáit, valamint a hűtésszerelési munkálatokat. Ugyancsak vállalta a teremgarázs elszívásos szellőzésének teljes körű kivitelezését, melybe beletartozott 4 db KSOD ventillátor légcsatornába szerelése. Részletezték a lakásokba beépítendő berendezési tárgyak körét is. A felperes vállalta biztosítani az összes szükséges anyagot, eszközt, berendezési tárgyat. Rögzítették, a kivitelezéshez szükséges komplett tervdokumentációt a felperes átvette, azt már ajánlattétele előtt ellenőrizte. Az alperes ugyanakkor vállalta - többek között - az "építéshelyi" őrzést.

Az alvállalkozói díjat 334 400 000 Ft + áfa fix összegben határozták meg. Rögzítették a szerződésben, hogy a felperes többletköltséget - a megrendelt pótmunkák ellenértékének kivételével - nem érvényesíthet. A vállalkozói díj magában foglalta a beépítésre kerülő anyagárat és valamennyi költséget.

A kivitelezés megkezdésének időpontját 2008. február 5. napjában, befejezési határidejét 2009. július 20-ában határozták meg azzal, hogy az a műszaki megvalósulási ütemterv szerint történik.

A szerződés 4. pontjában részletezték az egyes kivitelezési fázisokhoz kapcsolódó pénzügyi ütemezést, eszerint a felperes 12 részszámlát bocsát ki meghatározott összegekben, majd az épületgépészeti bejárást követően végszámláját 17 000 200 Ft + áfa összegben.

A felek megállapodtak, hogy mind a részszámlák, mind a végszámla összege nettó 5%-ának garanciális célokra történő visszatartására jogosult az alperes a fővállalkozó általi átadás-átvétel lezárását követő 36 hónapos időtartamban. A visszatartott összeg 50%-a azonban ugyanezen kezdő időponttól számított 12 hónap után kifizetésre kerül a felperesnek.

Kikötötték, hogy a felperest késedelem esetén naptári naponként a vállalkozói díj 1%-ának megfelelő mértékű késedelmi kötbér terheli, a meghiúsulási kötbér pedig a díj 20%-a.

A szerződés 9. pontja értelmében a felek az építési naplóba jegyzik be az esetleges többlet-, illetőleg pótmunkákat.

Rögzítették, hogy a rész-, illetve végső teljesítési határidő módosulhat azzal az időtartammal, amelyben a felperest rajta kívülálló tényezők akadályozzák, amennyiben azt az alperes az építési naplóban elismeri.

A felperes részére a víz-, csatorna-, központi fűtés és hűtés, továbbá a lakások és a mélygarázs szellőzési tervei 2008 márciusában kerültek átadásra, míg az engedélyezett gáztervek 2008 májusában. A teremgarázs fölötti födém esővíz elvezetésének tervét 2009 márciusában, az üzletek belső épületgépészeti terveit pedig 2009 márciusa és decembere között bocsátotta az alperes a rendelkezésére.

A szerződéses kivitelezési határidő kezdő időpontjában a felperes a területre felvonult, azonban az építési naplóban rögzítette, hogy 2008. február 18-ig a munkát nem tudta megkezdeni. A későbbi bejegyzések szerint 66 munkanapon egyáltalán nem tudott munkát végezni. Fennakadást, folyamatos akadályoztatást okozott a gépészeti munkákat megelőző építési munkák - más vállalkozó általi - késedelme. A felperes a részszámlákat kibocsátotta és a szerződésnek megfelelően azokat az alperes teljesítette. A 12. részszámlát 2009 júniusában nyújtotta be, az alperes az ezen szereplő vállalkozói díjat is megfizette.

A felperes ezt követően is végzett az épületegyüttesben munkát, mivel a részszámlák kibocsátása és teljesítése ellenére a szerződésben vállalt kivitelezés nem készült el teljes körűen.

Az alperesi megrendelő részéről többször merült fel igény pótmunkavégzésre. A pótmunkák között 16 112 340 Ft értékű - alperes által vitássá nem tett - pótmunkán felül a felperes a következőket végezte el:

Az M20 lakás mellékhelyiségének szerelését a tervtől eltérően kellett elvégezni, szükségessé vált 2 db SOLOLIFT mini szennyvízátemelő beépítése. Ezt a felperes az építési naplóban jelezte, az alperes tudomásul vette, ennek megfelelően tervmódosítást végeztek. A munka elkészült 2009. november 27-én, melyről készült számla 147 000 Ft-ot tartalmaz.

Elkészítette öt üzlethelyiség épületgépészeti alapszerelési munkálatait, melyről számlát 1 250 000 Ft-ban állított ki, további 500 000 Ft-ról számla nem készült. A munka elvégzését a műszaki ellenőr leigazolta.

Ugyancsak elkészítette a felperes - a 2009. május 18-i ajánlatnak megfelelően - az üzletek alapszerelési munkáit 350 000 Ft/üzlet egységáron. A műszaki ellenőr az építési naplóban a munkák elkészültét igazolta, ezek közül két üzlet leszámlázott 700 000 Ft alapszerelési díja nem került kiegyenlítésre.

Átalakítási munkát végzett a D6-18 számú lakásban 82 000 Ft értékben, míg a K6-17 számú lakásban 270 000 Ft értékben.

Kondenzvíz szerelés történt 633 000 Ft-os számlázott vállalkozói díj igény mellett.

A felperes ideiglenes vízbekötést is kiépített 37 850 Ft értékben, melyet a szerződés nem tartalmazott. Nem épített azonban be tűzvédelmi csappantyúkat és sarokkádakat összesen 7 754 000 Ft értékben, valamint 3 db aquacontroll készüléket összesen 1 800 000 Ft értékben.