BH 1998.7.332 Jogszabályba ütköző - a szolgálati lakást érintő - "értékesítési ajánlat" érvénytelen [Ptk. 200. § (2) bek., 211. §, 32/1969. (IX. 30.) Korm. r., 16/1969. (IX. 30.) ÉVM-MÉM-PM. r., 3/1992. (IV. 14.) Önkormányzati r.].

Az alperes képviseletében az ingatlanértékesítési iroda 1994. március 17-én írásban értékesítési ajánlatot tett a felperesnek az önkormányzat tulajdonában levő, Sz. u. 16. fszt. 1. sz. alatti lakásra. Az ajánlatot a felperes - a vele közölt feltételekkel, ugyancsak írásban - elfogadta. Az ingatlanértékesítési iroda azonban az 1994. május 6-án keltezett levelében az ajánlatát visszavonta azzal, hogy a lakás szolgálati jellegű, és ezért nem értékesíthető.

A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az alperes értékesítési ajánlatában foglalt tartalommal az adásvételi szerződés létrejött. Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására irányult, emellett viszontkeresetet is előterjesztett az esetlegesen létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt.

Az elsőfokú bíróság a keresetet és a viszontkeresetet elutasította; ítéletét a másodfokú bíróság helybenhagyta.

A jogerős ítélet indokolása szerint a Ptk. 211. §-a alapján a szerződéskötésre tett ajánlat kötelező erővel bíró szerződési nyilatkozat, amelyet a fél ügyleti jelleggel tesz, ezért tartalmában olyannak kell lennie, hogy az arra adott elfogadó nyilatkozat elegendő s egyben alkalmas legyen érvényes szerződés létrehozásához. Ebből következően a szerződés érvényes létrejöttéhez - egyebek mellett - az szükséges, hogy az ajánlat megfeleljen a jogszabályoknak. Az adott esetben az alperes úgy tette meg az értékesítésre vonatkozó ajánlatát, hogy az a jogszabály rendelkezésébe ütközött, mivel a perbeli lakás - annak szolgálati jellege miatt - nem volt elidegeníthető.

Az alperes önkormányzat képviselő-testülete az önkormányzat tulajdonában lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek elidegenítésének szabályairól megalkotta ugyanis a 17/1994. (VI. 7.) Önkormányzati rendeletet (Ör.), amelyet annak 42. §-a (1) bekezdése szerint 1994. április 1-jétől kell alkalmazni. Az Ör. 39. §-ának (1) bekezdése értelmében a rendelet nem érinti a hatálybalépése előtt kézbesített vásárlási ajánlatokat, ha ezen időpontig az önkormányzat oldalán az ajánlati kötöttség fennáll. A (2) bekezdés pedig úgy rendelkezik, hogy azokra a szerződésekre, amelyeket a rendelet a hatálybalépésekor az önkormányzat oldalán fennálló ajánlati kötöttség alapján kell megkötni, a vásárlásra vonatkozó ajánlat megtételekor alkalmazott rendelkezéseket kell irányadónak tekinteni. Ezekből a rendelkezésekből - miután az 1994. március 17-én tett ajánlata alapján az alperesnél fennáll az ajánlati kötöttség - az következik, hogy az ajánlat megtételekor még hatályban volt 32/1969. (IX. 30.) Korm. rendeletet (R.) és a végrehajtásra kiadott 16/1969. ÉVM-MÉM-PM együttes rendelet (Vhr.), valamint az ezekhez kapcsolódó módosított 3/1992. (IV. 14.) Önkormányzati rendeletet kell irányadónak tekinteni. A most említett önkormányzati rendelet 3. §-ának (1) bekezdésében alkalmazott utaló szabállyal [Vhr. 3. § (1) bekezdés b) pont] úgy rendelkezett, hogy elidegenítési tilalom áll fenn azokra a szolgálati lakásokra, amelyeknél ezt a jelleget a lakással rendelkező szerv nem szüntette meg. Az önkormányzat rendelete alapján alkalmazandó R. és Vhr. 1994. március 31-ig volt hatályban, mert a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) módosításáról hozott 1993. évi CXIII. törvény 1. §-ának (3) bekezdése iktatta be az Ltv. 1. számú melléklete 4. részének bevezető szövegét, amely szerint az említett jogszabályok 1994. március 31. napján vesztik hatályukat.

Az ajánlatban szereplő lakás olyan szolgálati lakás, amelynél ezt a jelleget nem szüntették meg, ezért az ismertetett rendelkezés szerint elidegenítési tilalom alá esett. A lakásnak az ajánlat közlését megelőző értékesítésre való kijelölése a képviselő-testület részéről nem jelentette egyúttal a szolgálati jelleg megszüntetését, ezért az elmondottak alapján jogszabályba ütközött az alperes ajánlata, következésképpen a felperes elfogadó nyilatkozata nem eredményezte érvényes szerződés létrejöttét [Ptk. 200. § (2) bek.].

A jogerős ítélet ellen - annak hatályon kívül helyezése és a keresetének helyt adó döntés meghozatala végett - a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Jogorvoslati kérelmében kifejtette, hogy az Ör. hatálybalépésekor (1994. június 7-én) a felperes ajánlati kötöttsége már - minthogy az adásvételi szerződés korábban létrejött - nem állt fenn, ennélfogva az 1994. március 31. napjával hatályon kívül helyezett Vhr. szabályai a felek szerződésére nem alkalmazhatók. Álláspontja szerint a bíróság jogszabálysértéssel állapította meg az értékesítési ajánlat jogszabályba ütközését is, mivel a semmisség jogkövetkezményét a Ptk. csak a szerződéshez köti, ezért az ajánlat érvénytelenségének megállapítása kizárt. Érvelése szerint a jogerős ítélet a képviselő-testület lakásértékesítésre kijelölő határozatának jogszabályba ütköző voltát is állítja annak ellenére, hogy a határozat törvényességét jelen perben a bíróság nem vizsgálhatta.