BH+ 2002.6.276 Rendelkezési jogának gyakorlása során a tulajdonostárs szerződéses szabadsága folytán dönthet arról, hogy tulajdoni hányadát kinek, milyen tartalommal kötött szerződéssel adja el, szerződési nyilatkozatát - az ajánlatnak az elővásárlásra jogosult tulajdonostárssal való közléséig - visszavonhatja és megállapodhat a szerződés felbontásában is [Ptk. 4. §, 5. §, 212. §, 1972. évi 31. tvr. 27/1972. (XII. 31.) MÉM r. 83. §, Legf. Bír. 9. sz. PK állásfogl.]

A perbeli ingatlan a felperesek, valamint az I. és a II. r. alperesek közös tulajdonában állt. Az I. r. alperes az 1058/2876-od tulajdoni illetőségét az 1994. november 7-i szerződéssel 800 000 forint vételárért eladta a IV. r. alperes részére, aki a vásárolt ingatlanrészből 695/2876-od tulajdoni illetőséget az 1995. március 28-i adásvételi szerződéssel 1 150 000 forintért értékesített a III. r. alperes részére. Az ingatlant terhelő jelzálogjogot a jelzálogjog jogosult 1995. március 28-i kérelme alapján az ingatlan-nyilvántartásból törölték. Az 1995. június 28-án kelt okiratokban foglaltak szerint az I. r. alperes és a IV. r. alperes, illetőleg az I. r. alperes és a III. r. alperes az 1994. november 7-i, valamint az 1995. március 28-i adásvételi szerződéseket hatálytalanították, majd ugyanezen a napon kelt adásvételi szerződések szerint az I. r. alperes az 1058/2876-od tulajdoni illetőségéből 695/2876-od részt 1 150 000 forintért a III. r. alperesnek, és 363/2876-od részt pedig 600 000 forintért a IV. r. alperesnek adott el. A tulajdonostárs felperesek az első vételi ajánlatot 1995. október 10-én kapták kézhez, és úgy nyilatkoztak, hogy az első (1994. november 7-i) adásvételi szerződés kapcsán kívánnak élni az elővásárlási jogukkal, majd keresetet terjesztettek elő annak megállapítása iránt, hogy ez a megállapodás velük szemben hatálytalan, és a szerződés a benne foglalt tartalommal közöttük és az I. r. alperes között jött létre. A felperesek emellett kérték az I. és II. r. alpereseknek a használati díj megfizetésére kötelezését, valamint igényelték a III. r. alperes kötelezését az ingatlan kiürítésére.

Az I., III. és IV. r. alperesek a kereset elutasítását kérték, a II. r. alperes a kereset teljesítését nem ellenezte.

Az elsőfokú bíróság az ítéletében a keresetnek helyt adott. Megállapította, hogy az 1994. november 7-i adásvételi szerződés a felperesekkel szemben hatálytalan, és a szerződés az I. r. alperes, mint eladó és a felperesek, mint vevők között jött létre. Kötelezte a felpereseket a vételár, az I. és a III. r. alpereseket a használati díj megfizetésére, továbbá a III. r. alperest az ingatlan kiürítésére és rendelkezett a tulajdonjog változásnak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséről is.

Az I. és a III. r. alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet megváltoztatta, a keresetet elutasította. A másodfokú ítélet indokolása szerint a felperesek elfogadó nyilatkozatának megtételekor már nem volt olyan feltételek mellett létező vételi ajánlat, amely a szerződést a felperesek és az I. r. alperes között létrehozhatta volna, a szerződő felek ugyanis az 1994. november 7-i szerződést közös megegyezéssel felbontották. Ameddig a jogosult elfogadó nyilatkozatot nem tesz, az eredeti szerződést kötő felek urai a szerződésnek, így azt fel is bonthatják, ebből következően tévesen kötelezte az elsőfokú bíróság az I. és III.r. alpereseket a használati díj megfizetésére, illetőleg a III. r. alperest az ingatlan kiürítésére.

A jogerős ítélet ellen a felperesek éltek felülvizsgálati kérelemmel, amelyben a keresetüknek megfelelő ítélet meghozatalát kérték. A Ptk. 4. és 5. §-ára hivatkozással azzal érveltek, hogy a szerződések hatálytalanítása semmis, mert a jogszabály megkerülésére, az elővásárlási jog kijátszására irányult, tisztességtelen, illetőleg a jóerkölcsbe ütközik. A szerződések hatálytalanítására azért és akkor került sor, amikor a felperesek a szerződések létrejöttéről a III. r. alperes beköltözése folytán tudomást szereztek. A felperesek szerint a vevő mindaddig nem is léphetett volna birtokba, amíg az elővásárlási jog jogosultja nem nyilatkozott. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1972. évi 31. Tvr. végrehajtásáról rendelkező 27/1972. (XII. 31.) MÉM rendelet 83. §-a alapján pedig 30 napon belül be kellett volna nyújtani a társtulajdonos nyilatkozatát, azaz volt olyan konkrét határidő, amit az eladónak be kellett volna tartania az ajánlat közlése kapcsán.