BH 2020.6.181 Tisztességtelen a Ptk. diszpozitív szabályától eltérő olyan általános szerződési feltétel, amely alapján a megbízó - jogszerű felmondása esetén - költségtérítés címén a jutalék formájában megállapított az ingatlan vételárához igazodó sikerdíj százalékában meghatározott összeg megfizetésére köteles az ingatlanközvetítő részére [2013. évi V. tv. (Ptk.) 6:102. §, 6:276. §, 6:278. §, 6:291. §, 6:292. §; 45/2014. Korm. rendelet 26. §].

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Az alperes gazdasági társaság a T. márkanév alatt, franchise rendszerben működő ingatlanközvetítői hálózat egyik irodája, amely a fogyasztókkal általa előre meghatározott tartalmú, ingatlan értékesítésére vonatkozó közvetítői szerződéseket köt az egyes szerződésekben a felek által egyedileg meghatározott időtartamra.

[2] Az alperes által 2017. december 6. napjától és jelenleg is alkalmazott "KÖZVETÍTŐI SZERZŐDÉS INGATLAN ÉRTÉKESÍTÉSÉRE" elnevezésű szerződés általános szerződési feltételeinek (a továbbiakban: ÁSZF) 1. pontja szerint a megbízó kizárólagos megbízást ad a közvetítő részére, a megbízó és harmadik személy között adásvételi szerződés megkötésének elősegítésére irányuló tevékenység folytatására, meghatározott ingatlan tárgyában. A közvetítő kötelezettségét képezi különösen az ingatlan meghirdetése, az érdeklődők számára történő bemutatása, az ingatlanra vételi ajánlatok beszerzése és közreműködés az értékesítés előkészítésében.

[3] Az ÁSZF 7. pontja szerint a megbízó a közvetítő tevékenységéért az ingatlan vételárának a szerződésben egyedileg meghatározott százalékának megfelelő + áfa megbízási díj fizetésére köteles. A megbízási díj fizetésére a közvetítő tevékenységének eredményeként létrejött vételi ajánlat elfogadásával válik kötelezetté.

[4] Az ÁSZF 15. pontja - többek között - a következőképpen rendelkezik:

"Megbízó tudomásul veszi és elfogadja, hogy ha a kizárólagos szerződést a 3. pontban megjelölt záró határidőt megelőzően mondja fel, úgy a Közvetítő felmondásig végzett tevékenységének és ráfordított költségeinek ellentételezéseként költségtérítés fizetésére köteles, amelynek mértéke:

a) a szerződés 14 napon belül történő felmondása esetén a 7. pont szerinti bruttó közvetítői díj 30%-a. (Nem kötelezhető Megbízó a költségtérítésre akkor, ha a Közvetítői szerződést üzlethelyiségen kívül kötötte meg és az általa aláírt 1. sz. melléklet Ingatlanközvetítői szerződéshez c. megállapodásban nem kérte, hogy a közvetítői munkát a Közvetítői szerződés megkötését követő 14 napon belül a közvetítő megkezdje.)

b) a szerződés 15 napon túl, de 45 napon belül történő felmondása esetén a 7. pont szerinti bruttó közvetítői díj 40%-a;

c) a szerződés 45 napon túl, de 90 napon belül történő felmondása esetén a 7. pont szerinti bruttó közvetítői díj 50%-a;

d) a szerződés 90 napon túl történő felmondása esetén a 7. pont szerinti bruttó közvetítői díj 60%-a.

[...]

Felhívjuk a figyelmét, hogy ha a szerződést azért mondja fel, hogy a Közvetítőt megkerülje és utóbb az Ingatlant a 8. f) pontban meghatározott személynek maga értékesítse, úgy kötbér fizetésre lesz köteles a 8. f) pont szerint".

[5] Az ÁSZF 8. f) pontja szerint: "Megbízó tudomásul veszi és elfogadja, hogy - a megbízás kizárólagos jellegére is tekintettel - kötbér megfizetésére köteles Közvetítő részére, az alábbi esetekben: [...] A Megbízó jelen megbízás időtartamának lejáratát követő 9 hónapon belül a Közvetítő tevékenységére visszavezethetően köt - akár közbenjáró személlyel - az ingatlan tárgyában adásvételi szerződést. [...]"

[6] Az ÁSZF 9. pontja értelmében a 8. f) pontban meghatározott esetben fizetendő kötbér mértéke a bruttó közvetítői díj 100 %-a.

[7] Az ÁSZF 16. pontja a következőképpen rendelkezik: "A 7., 8., 9. és 15. pontokban foglaltakon túl a Megbízót semmilyen fizetési kötelezettség nem terheli - így sikertelen közvetítés esetén sem -, a Közvetítő a megbízást saját költségén látja el."

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[8] A felperes módosított közérdekű keresetében - többek között - annak megállapítását kérte a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban Ptk.) 6:102. § (1) bekezdése és 6:105. § (2) bekezdése alapján, hogy az alperes által 2017. december 6. napjától és jelenleg is fogyasztói szerződésekben alkalmazott ÁSZF 15. pontjának a határozott idő előtti felmondás esetén költségtérítés, továbbá utolsó mondatának kötbér fizetésére vonatkozó rendelkezései tisztességtelenek, így azok annak alkalmazójával szerződő valamennyi félre kiterjedő hatállyal érvénytelenek. Indítványozta, hogy a bíróság kötelezze az alperest saját költségén közlemény közzétételére, annak szövegét és a közzététel módját állapítsa meg.

[9] Kereseti kérelmének indokolásában arra hivatkozott, hogy a szerződés jutalékos díjazást állapít meg, amelynek lényege, hogy a megbízottat több munkára, nagyobb erőfeszítésre sarkallja. Ezt a kifejtett többletmunkát díjazza a jutalék, amennyiben a megbízott sikeresen végzi a tevékenységét. Eredménytelen megbízási jogviszony esetén az alperes által kifejtett többletmunka ellentételezésének kikötése a Ptk. 6:102. § (1) bekezdése alapján tisztességtelen.

[10] A 15. pont utolsó, kötbérfizetésre vonatkozó mondata kapcsán hivatkozott még a Ptk. 6:187. § (1) bekezdésére is. Aszerint a teljesítés elmaradása esetére kikötött kötbér érvényesítése a teljesítés követelését kizárja. Ez alapján a kötbér és a költségtérítés együttes követelése törvénysértő. Az 1/2014. PJE határozat 1. pontja által a Ptk. alkalmazása körében is megfelelően irányadónak tekintett, a fogyasztói szerződéssel kapcsolatos közérdekű kereset elbírálásának egyes kérdéseiről szóló 3/2011. (XII. 12.) PK vélemény 1. pontja alapján közérdekű keresetindítás esetén az általános szerződési feltételként a fogyasztói szerződés részévé váló kikötés érvénytelenségét akkor is meg kell állapítani, ha a kikötés a tisztességtelenségtől eltérő, egyéb okból semmis.

[11] Az alperes érdemi ellenkérelme a kereset teljes elutasítására irányult. Azzal érvelt, hogy a megbízó határozott idő előtti felmondása esetén az addig elvégzett egyes részfeladatokért arányos díjazásra jogosult, ami nem tisztességtelen. Az ÁSZF 15. pont utolsó mondatában kikötött kötbér pedig szerződésszegési kötbérnek minősül, mivel a megbízó a közvetítő által felkutatott személynek értékesíti az ingatlant, így a megbízás eredményes.

Az első- és másodfokú ítélet

[12] Az elsőfokú bíróság ítéletében - a keresetnek részben, a felülvizsgálattal nem érintett körben - helyt adott, azt meghaladóan, így az ÁSZF 15. pontjának megjelölt rendelkezései tekintetében a keresetet elutasította.

[13] Határozatának indokolásában az ÁSZF 15. pontjával kapcsolatban kifejtette, hogy az differenciáltan tartalmazza az általános kártérítés megfizetésére vonatkozó szabályokat, így tisztességtelensége nem állapítható meg. Utolsó mondata pedig azt az esetet szabályozza, amikor a közvetítő megkerülésével köt a megbízó szerződést, ezért indokolt lehet kártérítés fizetése, mivel a közvetítő tevékenységet végzett azáltal, hogy az ingatlant hirdette.