BH 2009.10.293 Az adásvételi szerződések mint színlelt szerződések semmisek, ha ajándékozási szerződéseket lepleznek; az ajándékozási szerződések megkötésére pedig a felet megtévesztéssel vették rá, így a leplezett szerződések - az eredményes megtámadás következtében - szintén érvénytelenek [Ptk. 207. § (6) bek., 210. § (1) és (5) bek. Ptk. 235. § (1) bek].

Az I. r. felperes és az alperes között 2005. augusztus 26. napján adásvételi szerződés jött létre a B., J. u. 1-2. szám alatti ingatlanra 8 500 000 forint vételár ellenében. A 2005. szeptember 1. napján kelt szerződéssel a B., K. u. 91/A. szám alatti ingatlanra jött létre adásvételi szerződés 4 000 000 forint vételár ellenében, míg a 2005. szeptember 2. napján kelt szerződés alapján a b.-i 2561/1. hrsz.-ú ingatlanra kötöttek adásvételi szerződést 3 000 000 forint vételárért.

Az I. r. felperes módosított keresetében elsődlegesen annak megállapítását kérte, hogy adásvételi szerződésre irá­nyuló kölcsönös akaratnyilvánítás hiányában közte és az alperes között nem jöttek létre adásvételi szerződések. Állította, hogy nem állt szándékában a tulajdonában álló ingatlanok értékesítése. Másodlagosan az adásvételi szerződések semmisségének megállapítását kérte annak jóerkölcsbe ütköző volta miatt; harmadlagosan megtévesztésre hivatkozással támadta az adásvételi szerződéseket; negyedsorban feltűnő értékaránytalanságra alapítottan kérte a szerződések érvénytelenségének a megállapítását. Előadta, hogy az alperes vételárat nem fizetett, ezért visszatérítésre nem kötelezhető. Arra az esetre, ha ezt az állítását a bíróság nem fogadná el bizonyítottnak, a B., K. u. 91/A., valamint a B., J. u. 1-2. szám alatti ingatlanok vonatkozásában az eredeti állapot helyreállítását, tulajdonjogának visszajegyzését, a b.-i ingatlan tekintetében a szerződés érvényessé nyilvánítását kérte azzal, hogy az igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő véleményében megállapított forgalmi értéket kéri beszámítani az eredeti állapot helyreállítása körében esetlegesen őt terhelő fizetési kötelezettségbe. Kérte az alperest további 3 500 000 forint megfizetésére is kötelezni jogalap nélküli gazdagodás címén.

A II. r. felperes az I. r. felperes és az alperes között létrejött adásvételi szerződések érvénytelenségének a megállapítását kérte, a szerződések nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütköző volta miatt.

Az alperes a feltűnő értékaránytalanságra alapított keresetet nem vitatta, nem ellenezte a szerződések érvénytelenségének ezen a jogcímen történő megállapítását. Egyebekben a kereset elutasítását kérte és viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben a B., J. u. 1-2. szám alatti ingatlan birtokbaadására kérte az I. r. felperest kötelezni.

Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy az I. r. felperes és az alperes között a perbeli három ingatlanra megkötött adásvételi szerződések érvénytelenek, a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás közötti feltűnően nagy értékkülönbség miatt. Kötelezte az I. r. felperest, hogy kilencven napon belül fizessen meg az alperesnek 15 500 000 forintot, valamint a vételár kifizetésétől a teljesítésig járó késedelmi kamatait. Ezt meghaladóan a felperesek keresetét és az alperes viszontkeresetét elutasította.

Megkereste az illetékes földhivatalt a b.-i 839/3. hrsz.-ú ingatlan tekintetében az alperes tulajdonjogának törlése és az I. r. felperes tulajdonjogának visszajegyzése, valamint a 384/1. hrsz.-ú ingatlan vonatkozásában az alperes tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmének törlése érdekében, illetve a b.-i ingatlanra nézve az eredeti állapot helyreállítása iránt.

Ítéletének indokolásában megállapította, hogy az I. r. felperes elsődleges keresete alaptalan, mert az I. r. felperes és az alperes között a perbeli adásvételi szerződések létrejöttek. Cs. L. igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő véleménye alapján azt állapította meg, hogy mindhárom ingatlan vonatkozásában a szerződéskötéskori forgalmi érték olyan mértékben haladta meg a vételárat, amely értékkülönbséget az ítélkezési gyakorlat már feltűnően nagynak tekint, ezért - az alperes elismerésére is figyelemmel - megállapította, hogy mindhárom perbeli adásvételi szerződés a szolgáltatás, ellenszolgáltatás feltűnő értékaránytalansága miatt érvénytelen.

Ebből következően nem volt szükséges a másodlagos és a harmadlagos kereseti kérelmek vizsgálata, nevezetesen, hogy az adásvételi szerződések a jóerkölcsbe ütköznek-e, illetve történt-e megtévesztés az alperes részéről. Az adásvételi szerződések, valamint a szerződéseket készítő ügyvédek tanúvallomása alapján, valamint abból a körülményből, hogy az alperes igazolni tudta, hogy az ingatlanok vételára nagyobbrészt egy b.-i ingatlan értékesítéséből származott, azt állapította meg, hogy az I. r. felperes a vételárat megkapta, ezért az eredeti állapot helyreállítása körében az átvett vételár visszafizetésére köteles.

Az I. r. felperesnek a 3 500 000 forint visszafizetésére irányuló keresetét bizonyítottság hiányával indokoltan elutasította.

Az elsőfokú ítélet ellen az I. r. felperes terjesztett elő fellebbezést, amelyben az elsőfokú ítélet részbeni megváltoztatásával a szerződések érvénytelenségének megállapítását elsődlegesen akarati hiány, illetve a másodlagosan, valamint a harmadlagosan előterjesztett jogcímek alapján kérte. Kérte továbbá az alperes javára szóló pénzbeli marasztalás mellőzését és a jogalap nélküli gazdagodás címén előterjesztett kereseti kérelme teljesítését is.

A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét - fellebbezett részében - részben megváltoztatta és az I. r. felperes marasztalását és perköltség viselésére kötelezését mellőzte.

Kiegészítette a tényállást az elsőfokú eljárásban lefolytatott bizonyítási eljárás anyaga alapján azzal, hogy az alperes 2005. augusztus 22-én felkereste az I. r. felperest azzal, hogy meg kívánja vásárolni a házát, majd amikor az I. r. felperes közölte, hogy az ingatlan nem eladó, az akkor 31 éves alperes a 73 éves I. r. felperes bizalmába férkőzött, a következő napokban napi rendszerességgel találkozott vele, szinte állandóan együtt voltak, az I. r. felperes több napot töltött az alperes l.-i házában. Az alperes érzelmi vonzódást színlelve megtévesztette az I. r. felperest, jegyességet, majd házasságot ígért neki és azt kérte az I. r. felperestől, hogy egymáshoz tartozásuk véglegességének bizonyítékaként, ahogy az saját ortodox vallása szerint szokás, ruházza át rá ingatlanainak tulajdonjogát. Ennek hatására történt a perbeli szerződések megkötése, a felek valódi szerződési akarata azonban nem visszterhes, hanem ingyenes tulajdon átruházásra vonatkozott, amelynek megfelelően a szerződések megkötésekor, illetőleg azt megelőzően sem kapott az I. r. felperes az alperestől vételárat egyik szerződés tekintetében sem.

Megállapította, hogy az I. r. felperes a B., K. u. 91/A. szám alatti ingatlanon a felújítási munkálatokat az alperessel való megismerkedést követően abbahagyta, az építkezés irányításával felhagyott. Az alperes megismerkedésüket követően több alkalommal tanúk jelenlétében az I. r. felperes élettársaként mutatkozott be, illetve olyan kijelentést tett, amely arra utalt, hogy közte és az I. r. felperes között érzelmi kapcsolat áll fenn. Az alperes kísérletet tett az I. r. felperes b.-i tulajdonának a megszerzésére, vagy az ingatlan jelzálogjoggal való megterhelésére is. Ennek érdekében 2005. szeptember elején az I. r. felperessel B.-re utazott és a lakásban szemlét tartott. Ez alkalommal az alperes közölte az I. r. felperes nevelt lányával, hogy nekik nagyon kell a pénz, ez az ingatlan ami mozgósítható és egy héten belül ki kell költöznie a lakásból. Megállapította, hogy az alperes elvált, négy kiskorú gyermekét egyedül neveli, gyermektartásdíjat megegyezés alapján nem kap, háztartásbeli, havi rendszerességgel jövedelme a gyermekek után járó családi pótlék és egyéb járandóság összege havi kb. 80 000 forint. Azt is megállapította, hogy az alperes az I. r. felperesen kívül több, egyedülálló idős férfival, köztük J. J.-vel is kapcsolatban állt, tőlük megszerezte ingatlanaik tulajdonjogát. J. J. tulajdonjogának átruházása előtt arról beszélt barátjának, hogy nősülni készül, mint utóbb kiderült: az alperessel.